Договор ипотеки — важный документ, отражающий все детали сделки. Именно в нем прописаны условия выдачи и погашения ссуды, размеры штрафов при просрочке, ограничения по залогу и пр. Специалист Бробанк.ру показывает, как выглядит договор, на что нужно обращать внимание при его подписании.
Когда происходит заключение договора ипотеки
Оформление ипотечного кредита состоит из нескольких ступеней, одной из завершающих стадий становится заключение кредитного договора. Но это не последняя стадия, как многие полагают.
Сначала заемщик получает одобрение ипотеки, после выбирает подходящий объект недвижимости, собирает на него документы и передает в банк для анализа. И только если недвижимость устроит банк, начинается завершающая процедура оформления:
- Между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. Обычно его подготавливает агентство недвижимости.
- Подписание договора ипотеки.
- Объект передается покупателю в лице ипотечного заемщика, составляется акт приема-передачи.
- Выполнение расчетов с продавцом. Обычно это перевод денег банком ему на счет, но может использоваться и банковская ячейка. Все индивидуально.
- Регистрация договора ипотеки в Росреестре, наложение на недвижимость обременения.
Ипотека считается выданной не в момент подписания кредитного договора, а в момент получения денег продавцом.
Что говорит закон
Банки могут создавать собственные модели договоров ипотеки, но все они должны соответствовать нормам закона. В России действует Закон об ипотеке ФЗ-102, статья 9 которого разъясняет, что обязательно должно быть внесено в договор. Всего закон определяет 6 обязательных пунктов:
- В документе должен быть указан предмет ипотеки, его оценка, срок возврата средств.
- Описание предмета ипотеки, то есть покупаемой и оставляемой в залог недвижимости, ее местонахождение.
- Результат оценки недвижимости, которая обязательно проводится при всех сделках.
- Полное описание обязательства с указанием суммы и основания возникновения.
- Сроки и периодичность внесения платежей в счет гашения ссуды.
- Если составляется закладная, информация о ней указывается в договоре.
В целом же, договор купли квартиры по ипотеке — это полное описание сделки. В нем прописываются права и обязательства сторон, ограничения по пользованию заложенным объектом, параметры ссуды и пр. Если у заемщика в процессе выплаты возникает какой-то вопрос, он найдет его в тексте договора.
Договор ипотеки — объемный документ. Обычно банки дают заемщикам время на ознакомление с договором, присылают его образец в личный кабинет. То есть на момент подписания клиент уже ознакомлен со всем, что указано в документе.
Основная часть договора ипотеки
Вообще, заемщик должен прочесть абсолютно все, что прописано в документе. В этом случае он будет ознакомлен со всеми аспектами возврата. Например, обычно при оформлении не проговариваются устно важные детали: порядок досрочного погашения, ограничения по действиям с недвижимостью, размеры штрафов при просрочке, не разъясняется ситуация при не уплаченной вовремя страховке и пр.
Если взять основную часть кредитного договора об ипотеке Сбербанка, ВТБ и всех других банков, то он содержит следующую важную информацию:
- на первой странице всегда указаны характеристики самой ссуды. На видном месте прописывается процентная ставка, ушедшая в кредит сумма, размер ежемесячного платежа, срок выплаты ссуды, валюта выдачи;
- отдельно прописана процентная ставка и условия, при которой банк может ее повысить. Обычно это касается неоплаты обязательного страхования недвижимости, непродление титульного или личного страхования;
- количество ежемесячных платежей и платежная дата. Это день месяца, когда деньги уже должны лежать на счету, банк спишет их в счет оплаты долга;
- порядок осуществления досрочного погашения ипотеки. Варианты изменения графика, если речь о частичном досрочном закрытии ссуды.
Обычно эта информация указывается в первых пунктах, так как является самой важной. Но не стоит ограничиваться чтением только этих сведений, обязательно прочтите все до последней строчки. Банк с этим делом не торопит.
Другая важная информация по сделке
Кроме основной есть еще и дополнительная информация, которая является важной. Например, у каждого банка есть свои ограничения по пользованию объектом. В договоре может прописываться запрет на сдачу в аренду, на регистрацию в нем не родственников, обязательное уведомление об долгом отсутствии и пр.
Невыполнение прописанных в договоре условий влечет штрафы или иное наказание вплоть до расторжения договора.
Важные моменты:
- цель выдачи средств, указывается адрес объекта и номер договора купли-продажи;
- ответственность заемщика за несвоевременное внесение платежей, размеры пеней, когда они начинают начисляться;
- информация о том, что кредитор может уступить права требования другим третьим лицам;
- сам порядок предоставления и погашения ипотечного кредита;
- информация о титульном заемщике, если он участвует в сделке;
- информация о закладной, если она составляется.
В завершении документа прописываются все реквизиты сторон. Это банк с одной стороны и заемщик один или с созаемщиком — с другой. Договор составляется в нескольких экземплярах, один обязательно остается у банка, один — у заемщика.
В договоре также могут прописываться условия повышения ставки банком в одностороннем порядке. Причиной может стать только неисполнение заемщиком обязательства по продлению полисов страхования.
Образец договора ипотеки
У каждого банка свой образец кредитных договоров, но в целом все они идентичны и несут одну и ту же информацию. Могут различаться только по форме, цвету, объему страниц.
Вот пример кредитного договора Сбербанка →
Его вполне можно взять за эталон. А если учесть, что каждая вторая ипотека в России выдается именно Сбером, многим этот пример будет актуальным.
Виды ипотечных договоров
Содержание договора ипотеки также зависит и от вида сделки. Ипотека бывает разной, поэтому и информация в главном документе может отличаться от стандартной. Кроме стандартной договора заключаются по следующим видам ипотек:
- долевая. То есть в договор кроме банка и заемщика включается застройщик. Прописывается другой порядок передачи объекта в собственность, так речь о строящемся доме;
- социальная. Оформление ипотеки с применением государственных субсидий, что также отражается в договоре;
- с использованием материнского капитала. Указывается этот факт, на что идут средства маткапитала: на первый взнос, на увеличение суммы кредита;
- военная. Специальная программа для участников НИС, по которой составляется особый ипотечный договор.
Так что, единого эталона кредитных договоров ипотеки закон не предусматривает, они составляются юристами банков на их усмотрение. Но закон говорит о фактах, которые должны отражаться в договоре. Это соблюдают все банки.
Частые вопросы
Источники:
Комментарии: 0