Доверительное управление недвижимостью позволяет снять с себя рутину: найти арендаторов, принять оплату, решить вопрос с протечкой или заменить замок. Всем этим может заниматься доверительный управляющий, а не собственник.
Но чтобы это действительно работало, важен правильно оформленный договор, прозрачные условия и надежный исполнитель. Расскажем, что такое доверительное управление, как оно устроено, кому подходит, как найти фирму, на что обратить внимание в договоре и сколько стоит такая услуга на практике.
- Что такое договор доверительного управления имуществом
- Как управление имуществом регулирует закон
- Как происходит управление недвижимостью
- Для кого актуально
- Как найти фирму
- Какие особенности договора
- Сколько стоит услуга
- Как сдать квартиру в доверительное управление
- Что еще можно передать в управление
- Какие плюсы и минусы доверительного управления
- Можно ли расторгнуть договор
Что такое договор доверительного управления имуществом
Иногда бывает так: имущество есть, а заниматься им нет ни времени, ни желания. И вот тут появляется выход — доверительное управление. По сути, это способ передать свои активы в руки специалиста, чтобы он извлек из них максимум пользы. А собственник при этом остается в стороне, но с прибылью.
Простыми словами, доверительное управление — передача другому человеку или компании права распоряжаться имуществом. Доверительное управление регулирует законодательство РФ. Управляющий действует не как хочет, а строго в интересах собственника имущества. Сам объект при этом остается вашей собственностью, он не переходит во владение управляющему.
Чаще всего такие услуги предоставляют профессионалы: юристы, риелторы, инвестиционные компании. Они не работают бесплатно, они получают заранее согласованное вознаграждение. Сумма может зависеть от результатов, объема работы или быть фиксированной.
Как управление имуществом регулирует закон
Доверительное управление имуществом регулирует глава 53 Гражданского кодекса РФ. Там прописывают, какие виды имущества можно передавать, кто может быть управляющим, какие права и обязанности у сторон.
Например, можно передать:
- квартиру;
- акции или долю в бизнесе;
- деньги;
- оборудование или даже целое предприятие.
Имущество — в доверии, но не в собственности управляющего.
Договор оформляют письменно. Особенно строго это правило работает с недвижимостью, тут без бумажного документа он просто недействителен. Если процедура касается объекта недвижимости, то понадобится еще регистрировать договор в Росреестре.
Как происходит управление недвижимостью
Чтобы все было официально, стороны заключают договор и оформляют доверенность. После этого управляющий может действовать от имени владельца.
Для собственника это своего рода аутсорсинг. Он остается владельцем, но больше не занимается текущими делами. Все вопросы аренды, обслуживания и контроля переходят доверенному лицу.
Расскажем, кому это подходит, как найти надежную компанию, на что смотреть в договоре и сколько стоит такая услуга.
Для кого актуально
Доверительное управление квартирой чаще всего выбирают собственники, которые живут в другом городе или даже за границей. Чтобы недвижимость не простаивала, ее можно сдавать. Но контролировать арендаторов, решать бытовые вопросы, проверять состояние жилья на расстоянии нелегко.
В таких случаях владельцы, как правило, передают объект в полное управление агентству. То есть риелтор берет на себя все функции:
- ищет жильцов;
- оформляет договор аренды;
- следит за порядком в квартире;
- решает вопросы с коммунальными службами;
- принимает оплату и перечисляет ее владельцу.
Чем шире круг обязанностей, тем выше вознаграждение. В среднем управляющий получает от 20% до 25% от ежемесячной арендной платы. Но для собственника это — экономия времени, нервов и усилий.
Особенно целесообразно оформлять доверительное управление, если у человека не одна, а сразу несколько сдаваемых квартир. Такой формат позволяет забыть о повседневных хлопотах. После заключения договора весь цикл управления ложится на плечи риелтора. Собственнику не нужно приезжать, проверять, договариваться. Только в экстренных случаях, и то по желанию.
При передаче недвижимости в доверительное управление нужно составить именно договор доверительного управления имуществом, а не просто договор оказания услуг. Это прямо указывают в статье 1012 Гражданского кодекса. Именно он регулирует передачу имущества на условиях доверительного управления. Он определяет, кто такие учредитель и управляющий, какие у них обязанности и права.
Если агентство берет на себя только отдельные функции, например, просто находит арендаторов, тогда речь идет уже о посреднических или агентских услугах. Тут применяют другую правовую базу.
Бывает и наоборот: собственник сначала сам сдает квартиру, без посредников. Сам ищет жильцов, оформляет договор, следит за порядком. А потом, когда арендаторы уже проверены и проблем не возникает, решает передать управление специалисту.
В такой ситуации риелтор или агент подключается не с самого начала, а уже в процессе. Его задача — контролировать состояние квартиры, вовремя принимать оплату, иногда решать текущие вопросы. То есть вся рутина переходит к нему.
Если при этом оформляют договор доверительного управления, важно четко прописать в нем объем передаваемых полномочий. Ведь управляющий не просто помогает, а действует от имени собственника и в его интересах — в рамках закона.
Как найти фирму
Назначить доверительным управляющим можно не любого. Закон определяет круг тех, кто имеет на это право.
В большинстве случаев это — индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Но тоже не все, например, унитарным предприятиям такую деятельность запрещают.
Иногда управляющим может стать человек без статуса ИП или некоммерческая организация. Такое возможно, но при одном условии: они должны иметь законное право заниматься предпринимательской деятельностью, например, оформить самозанятость. Без этого договор просто не будет иметь силы.
А вот государственные органы и местные администрации не имеют такого права. Они вообще не могут быть доверительными управляющими.
Перед тем как заключать договор, стоит проверить управляющего. И речь не только о названии фирмы или ИП. Нужно понимать: есть ли у него право работать в этом статусе, соответствует ли он всем требованиям. Это важно, так как от этого зависит, будет ли договор законным и как он сработает на практике.
Какие особенности договора
По закону договор доверительного управления имуществом обязательно заключают в письменной форме. То есть оформляют один письменный документ, который заверяют обе стороны, иначе договор не будет иметь юридической силы.
Чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть все существенные условия, которые предусматривает закон. Если хотя бы одно из них не указали, договор могут признать незаключенным. И тогда ни одна из сторон не сможет на него ссылаться в суде.
Вот список таких условий входят:
- Состав имущества, которое передают в управление. Указывайте конкретно: квартира, счет, пакет акций, машина.
- Кому именно оказывают услугу. Это может быть сам учредитель управления, а может и другое лицо, например, выгодоприобретатель. Если имущество передают в интересах недееспособного, учредителем может выступать орган опеки.
- Срок договора. По общему правилу — до пяти лет. Но если речь идет об управлении пенсионными накоплениями — не более 15 лет, а для накоплений на жилье военнослужащим — не более 3 лет.
- Форма и размер вознаграждения управляющего. Это может быть процент от прибыли, фиксированная сумма или иной вариант, который устроит обе стороны.
Пропустить одно из этих условий означает создать себе проблему. Даже если договор подписали, и он выглядит правильно, без этих пунктов он юридически может оказаться пустым. Все, что стороны согласовали, обязательно прописывают на бумаге.
Так выглядит договор доверительного управления имуществом.
Сколько стоит услуга
Услуга доверительного управления недвижимостью не бесплатная. Обычно она стоит около 10% от дохода, который приносит аренда за год.
Можно заранее подстраховаться. Для этого владелец вправе указать в договоре фиксированную сумму. То есть управляющий ежемесячно перечисляет владельцу оговоренную сумму вне зависимости от того, сдают квартиру или нет.
Это снижает риски: даже если жилье временно не приносит доход, собственник продолжает получать выплаты. Как и где управляющая компания найдет арендаторов — ее забота. Такой вариант договора редкий, но возможен, если стороны договорятся.
Часто компании предлагают арендаторам дополнительные услуги: уборку, охрану, мелкий ремонт. Такие вопросы все равно приходится решать, и проще, когда за них отвечает одна сторона.
Оформите дебетовую карту Т-Банка Black:
| Стоимость от | 0 ₽ |
| Кэшбек | 1-30% |
| Процент на остаток | До 24% |
| Снятие без процентов | До 500 000 руб. |
| Овердрафт | Есть |
| Доставка | 1-2 дня |
Как сдать квартиру в доверительное управление
Если собственник решил сдавать квартиру в доверительное управление, важно правильно оформить все с самого начала. Вот основные шаги:
Найти надежного представителя. К выбору стоит подойти внимательно, чтобы не нарваться на мошенников. Лучше искать по рекомендациям, отзывам и рейтингам.
Обсудить условия заранее. Нужно проговорить объем задач, оплату, срок действия договора и другие детали. Все важные моменты фиксируют до подписания соглашения.
Открыть отдельный счет. Иногда это прописывают в договоре, деньги за управление и аренду будут поступать именно туда.
Подготовить документы. Для оформления понадобится:
- паспорт;
- нотариально заверенная доверенность;
- выписка из ЕГРН;
- акт приема-передачи с описью имущества.
Заключить договор. Документы подписывают обе стороны.
Зарегистрировать договор в Росреестре. Регистрация — не просто формальность. Она закрепляет полномочия и упрощает разбирательства, если возникнут проблемы. Суды не всегда настаивают на этом, но лучше не рисковать. Госпошлина за регистрацию — 2 тысячи рублей.
Что еще можно передать в управление
В доверительное управление можно передать не только квартиру. По закону можно передать любое имущество. Главное, чтобы оно приносило доход или требовало администрирования.
В доверительное управление передают:
- жилую и коммерческую недвижимость — квартиры, дома, апартаменты, офисы, склады;
- доли в недвижимости;
- ценные бумаги — акции, облигации;
- доли в уставном капитале компаний;
- транспортные средства;
- бизнес (как имущественный комплекс).
Также через доверительное управление можно оформить распоряжение имуществом несовершеннолетних, недееспособных граждан или лиц под опекой. Это прописывают в Гражданском кодексе, такие ситуации оформляют с участием органов опеки или суда.
При этом в доверительное управление нельзя передавать:
- государственные и муниципальные должности;
- личные неимущественные права (например, авторство);
- имущество, которое изъяли из оборота (например, оружие или наркотики).
Доверительный управляющий не становится собственником имущества. Он лишь действует в интересах владельца и в рамках заключенного договора.
Какие плюсы и минусы доверительного управления
Доверительное управление недвижимостью помогает снять с себя большую часть хлопот. Но при всех плюсах стоит упомянуть и минусы. Разберем, что получает владелец и с какими рисками может столкнуться.
Плюсы оформления доверительного управления:
- Экономия времени. Собственника освобождают от рутинных задач: поиска арендаторов, общения с жильцами, контроля оплаты, текущего ремонта. Всем этим занимается управляющий. Особенно удобно, если квартиру сдают в другом городе или стране.
- Доход при минимальном участии. Если договор составили грамотно, собственнику остается только получать выплаты. Весь процесс берет на себя специалист.
- Потенциально высокая доходность. Иногда доверительное управление может приносить больше, чем банковский вклад или накопительный счет, особенно при аренде коммерческой недвижимости или долгосрочных инвестициях.
- Профессиональный подход. Управляющий следит за рынком, оценивает риски, знает, как действовать в нестандартных ситуациях. Собственнику не нужно вникать в юридические тонкости и анализировать колебание спроса.
- Прозрачность. По закону управляющий обязан отчитываться: сколько заработали, какие расходы понесли, что изменилось в составе имущества. Периодичность и форму отчета можно указать в договоре.
Минусы доверительного управления имуществом:
- Нет гарантии дохода. Рынок может просесть. Снижается спрос, меняется курс валют, действуют новые ограничения — все это влияет на прибыль. А управляющий не обязан возмещать убытки, если иное не прописали в договоре.
- Вознаграждение управляющему и налоги. Часто оно составляет от 10% до 20% от дохода. При этом нужно также платить НДФЛ, его считают с полной суммы, которая поступила от арендатора. Например, квартиру сдают за 50 тысяч рублей в месяц, управляющий получает 20%. Собственнику остается 40 тысяч рублей. Но НДФЛ (13%) начисляют со всей суммы, то есть 6,5 тысячи рублей снимают. На руки владелец получит 33,5 тысячи рублей.
- Риски обмана. Недобросовестный агент может сдавать жилье посуточно и оставлять себе основную прибыль. Владелец в таком случае получает меньше, а износ имущества растет. В результате — регулярный ремонт, замена техники, потери времени и денег.
- Государственная регистрация. Если в доверительное управление передают недвижимость, которую сдают в аренду, требуется регистрация прав. Если договор аренды заключили на срок более года, регистрируют и его. Это дополнительные формальности и госпошлина, но без них в случае конфликта доказать свои права будет сложнее.
Можно ли расторгнуть договор
Договор доверительного управления недвижимостью можно расторгнуть раньше срока по обоюдному согласию или при наличии оснований. Закон позволяет сделать это в случае форс-мажора, нарушений условий или отказа от исполнения обязательств одной из сторон.
Для досрочного расторжения может быть несколько законных причин:
- Форс-мажор. Например, если управляющее агентство признали банкротом, собственник тяжело заболел, утратил дееспособность или умер.
- Отказ от исполнения. Если одна из сторон просто перестала выполнять свои обязанности, это уже повод для расторжения.
- Серьезные нарушения. Если агент не выполняет условия договора, сдает жилье ненадлежащим образом или портит имущество, можно расторгнуть сделку.
Если управляющий отказывается разрывать договор, а конфликт не удается урегулировать, собственник вправе подать иск. Для этого понадобятся доказательства нарушений:
- зарегистрированный договор;
- приложение с перечисленными обязанностями управляющего;
- фото или видео, где зафиксировали состояние жилья до и после;
- переписка и акты приема-передачи при наличии.
Аналогичным образом может поступить и управляющий, если нарушения допускает собственник. Например, он требует повысить доход сверх оговоренного или мешает работе.
Комментарии: 0