Кадастровая стоимость квартиры и другой недвижимости в 2025 году — как узнать

Клавдия Трескова Главный редактор сервиса Бробанк

Кадастровая стоимость — один из ключевых параметров, от которого зависит размер налога на имущество, а также условия сделок с квартирами, домами и участками. Этот показатель определяет государство, он может значительно отличаться от рыночной цены. В 2025 году в ряде регионов планируют новую государственную переоценку, и есть риск завышенной оценки, а значит и переплаты по налогам.

В этом материале разберемся, как формируется кадастровая стоимость, где ее проверить, каким образом рассчитывается налог, как оспорить оценку и какие субъекты РФ подпадают под переоценку в 2025 году. А также практический чек-лист и рекомендации по снижению налоговой нагрузки и оптимизации сделок.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — это государственная оценка недвижимости. Ее рассчитывают региональные бюджетные учреждения (ГБУ) и вносят в ЕГРН. Кадастровая стоимость служит базой для расчета:

• налога на имущество;
• арендной платы при пользовании государственной или муниципальной собственностью;
• выкупной цены при приватизации;
• ряда пошлин и обязательных платежей.

Помимо кадастровой, у недвижимости может быть:

• Рыночная стоимость — отражает реальную цену на рынке и используют в сделках купли-продажи.
• Инвентаризационная стоимость — устаревший показатель, актуален только для объектов, построенных до 2013 года.

Как работает государственная оценка

Если говорить простыми словами, кадастровая стоимость — это цена объекта по подсчетам Росреестра. Она учитывает данные о рынке недвижимости, но редко совпадает с рыночной стоимостью

Например, кадастровая стоимость квартиры в Краснодаре может быть 5 млн ₽, а рыночная — 7 млн ₽. По итогу госцена влияет на налог: чем ниже оценка, тем меньше придется платить.

Оценку проводят массово, с применением автоматизированных моделей. После утверждения властями региона результаты публикуют в открытом доступе. В силу они вступают с 1 января следующего года.

Какие факторы влияют на стоимость

Массовая оценка определения кадастровой стоимости недвижимости означает, что расчет основан не на особенностях конкретной квартиры или участка, а на типовых характеристиках группы схожих объектов поблизости.

Если еще проще: никто никуда из госоценщиков не ходит, ремонт или вид из окна не смотрит, поэтому в оценке бывают ошибки.

Ключевые параметры, от которых зависит итоговая стоимость:

• Тип объекта — квартира, частный дом, нежилое помещение, земельный участок, гараж, машино-место.
• Площадь — чем больше объект, тем выше итоговая стоимость.
• Местоположение — район, транспортная доступность, престижность, уровень спроса на жилье.
• Категория и вид разрешенного использования (для участков) — например, под индивидуальное жилищное строительство, сельхоздеятельность, коммерческое использование.
• Инфраструктура — наличие рядом школ, медучреждений, магазинов, остановок общественного транспорта и других социально значимых объектов.
• Материал здания и этажность — влияет, в первую очередь, при оценке жилых домов.
• Год постройки и степень физического износа — новостройки обычно получают более высокую оценку.
• Инженерные системы — наличие подключения к водопроводу, газу, электричеству.

Дополнительно учитывают географическую зону: у участков в Москве, Санкт-Петербурге, а также рядом с морем или туристическими локациями обычно более высокая кадастровая стоимость по сравнению с аналогичными объектами в регионах.

Важно: расчет производят по усредненной модели, без учета ремонта, планировки и других характеристик, поэтому иногда полученная стоимость может оказаться существенно выше рыночной. В такой ситуации у собственника есть право на оспаривание.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры или участка

Чтобы узнать кадастровую стоимость земельного участка, дома или квартиры, используйте онлайн-сервисы. Все они бесплатны. В большинстве случаев достаточно знать адрес или кадастровый номер объекта. Информация поможет понять, сколько вы платите налогов и стоит ли оспаривать оценку.

Росреестр

Самый надежный источник информации — официальный сайт Росреестра. Именно здесь публикуют данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и именно эти сведения используют при расчете налогов.

Чтобы узнать стоимость:

1. Перейдите на сайт rosreestr.gov.ru.
2. Введите в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» адрес или кадастровый номер.
3. Система выдаст основные сведения об объекте: тип, площадь, назначение, кадастровую стоимость и дату ее утверждения.

Также можно заказать выписку из ЕГРН, которая содержит расширенную информацию об объекте, включая стоимость, права собственности и обременения. Электронная выписка обычно приходит в течение суток.

Проверка кадастровой стоимости на Росреестре

Проверьте дату последней оценки — если она устарела, стоимость может отличаться от рыночной.

Госуслуги

Второй удобный способ — через портал Госуслуги, особенно если объект уже привязан к вашему профилю.

1. Зайдите на gosuslugi.ru под своей учетной записью.
2. Перейдите в раздел «Недвижимость» → «Мои объекты».
3. Найдите нужную квартиру, дом или участок — в карточке объекта будет указана кадастровая стоимость.

Если объект не отображается, его можно добавить вручную с помощью кадастрового номера. Также через Госуслуги можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде.

Проверка кадастровой стоимости недвижимости на Госуслугах

Преимущество этого способа — можно быстро увидеть данные сразу по всем объектам, зарегистрированным на вас, без дополнительных поисков.

Как рассчитать налог по кадастровой стоимости

С 2015 года налог на имущество для большинства россиян рассчитывают именно с учетом кадастровой стоимости объекта. Это ближе к рыночной оценке, чем старые расчеты по БТИ, и именно поэтому суммы в квитанциях за последние годы стали заметно выше.

Как формируется налог на недвижимость

Налог на недвижимость определяет ст. 406 НК РФ. Его считают по формуле:

(Кадастровая стоимость – вычет) * ставка налога = сумма налога.

Ставка зависит от региона, типа объекта и его стоимости. В среднем:

• для квартир, машино-мест, гаражей, личных хозпостройкек до 52 кв. м. — от 0,1%,
• прочей недвижимости физлиц — до 0,5%,
• недвижимости дороже 300 млн руб. — ставка по налогу на имущество физлиц доходит до 2,5% (ранее — максимум 2%),
• земельных участков с кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽ предел ставки увеличен до 1,5% (ранее 0,3%).

Проверка наличия льгот и ставок по имущественным налогам

Но даже внутри одной группы ставки отличаются. Например, для столичной недвижимости в зависимости от кадастровой стоимости ставки такие:

• до 10 млн руб. — 0,1%;
• от 10 млн до 20 млн руб. — 0,15%;
• от 20 млн до 50 млн руб. — 0,2%;
• от 50 млн до 300 млн руб. — 0,3%.

Проверить, какие ставки действуют в вашем населенном пункте, можно через специальный сервис.

Некоторых россиян полностью освобождают от налога на имущество:

• пенсионеры;
• инвалиды 1 и 2 группы;
• ветераны боевых действий;
• участники ВОВ;
• герои России и СССР;
• пострадавшие от радиационных катастроф (Чернобыль и др.);
• семьи с детьми-инвалидами и некоторые другие.

Важно: освобождение действует только на один объект каждого типа, например, одну квартиру, один гараж, и только если его не используют для бизнеса.

Льготы не предоставляют автоматически. Чтобы их получить, нужно подать заявление в налоговую и приложить подтверждающие документы. Это можно сделать:

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• в МФЦ;
• лично в ИФНС.

Льготы учитывают при расчете налога от кадастровой стоимости. Если вам положена льгота, налоговый орган пересчитает базу — либо обнулит налог, либо снизит его на сумму, соответствующую льготе, например, неучтенной части площади.

В некоторых регионах есть дополнительные местные льготы, например:

• увеличение вычета по площади;
• понижающие коэффициенты;
• налоговые каникулы.

Но даже если вы не относитесь к льготным категориям, все равно можно уменьшить налогооблагаемую кадастровую стоимость за счет вычета:

Допустим, кадастровая стоимость квартиры площадью 60 кв. м в Новороссийске 8 500 000 ₽:

• Вычет: 20 кв. м → налоговая база: (8 500 000 – 60) * 40 = 5 666 667 ₽
• Налог: 5 666 667 * 0,1% = 5 666 ₽ *

* Пояснение: расчет зависит от региональных ставок и льгот.

Почему оценка отличается от рыночной

Кадастровая стоимость считается без учета уникальных особенностей квартиры — например, дизайнерский ремонт, панорамный вид или наоборот, близость к шумной дороге.

Если кадастровая стоимость ниже рыночной, это на руку владельцу недвижимости — налог меньше, поэтому недовольства не возникает. Но если официальная оценка выше, чем реальная цена квартиры на рынке, налог может казаться завышенным — особенно в регионах с последней переоценкой.

При наличии явной несправедливости можно подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости, об этом расскажем ниже.

Когда меняется кадастровая стоимость в 2025 году

Кадастровая стоимость недвижимости пересматривают постоянно, но попадают под нее не все объекты сразу.

Какие регионы затронет переоценка

Плановая государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на 2025-2026 годы — не единовременное мероприятие для всех регионов. Ее периодичность — раз в четыре года. Но в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе этот срок может быть сокращен до двух лет по решению местных властей — основание ст. 11 ФЗ №237 от 03.07.2016 года.

Проверить, входит ли ваш регион в перечень, можно на официальном сайте Росреестра или регионального Центра оценки недвижимости. Также можно воспользоваться интерактивной картой на rosreestr.gov.ru.

«Регионы, которые будут затронуты переоценкой в 2025-2026 годах, зависят от графика проведения кадастровых работ, установленного в каждом конкретном субъекте. Актуальную информацию о сроках проведения кадастровой оценки в вашем регионе можно получить через публичную кадастровую карту, сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра, или заказав выписку из ЕГРН».

Бударагин Александр руководитель группы юристы Бударагин А.А. и партнеры

Переоценка затрагивает квартиры, дома, земельные участки и коммерческую недвижимость. Новую стоимость будут использовать для расчета налога начиная со следующего налогового периода — то есть с 2026 года.

Что влияет на пересмотр оценки

Причин для изменения кадастровой стоимости может быть несколько:

• Плановая переоценка, не реже чем раз в 4 года, в городах федерального значения максимум — раз в 2 года.
• Изменение характеристик объекта — например, перепланировка, реконструкция, изменение площади, назначения земли.
• Оспаривание владельцем — если собственник докажет, что стоимость завышена, ее могут скорректировать.
• Изменения в законодательстве или методике оценки, например, пересмотр ставок налога, появление новых параметров учета.

После очередной оценки в 2023 году кадастровая стоимость ряда участков в разных субъектах РФ выросла на 15–25% из-за изменения зон землепользования и инфраструктурного развития. Это стало поводом для массовых обращений в комиссии по оспариванию.

Если вы видите, что стоимость вашей недвижимости изменилась значительно, имеет смысл проверить основание такого пересмотра и при необходимости подать заявление на оспаривание.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость может оказаться выше рыночной. Это повлияет не только на налог, но и на выкупную цену, арендные платежи или возможность получения субсидий. Закон позволяет оспорить такую оценку только через специальную комиссию или в суде. Главное — правильно подготовить документы и не упустить сроки.

Как подать заявление на пересмотр

Комиссия при Росреестре. Это досудебный способ. Подходит, если оспариваете стоимость, которая установлена не более чем за пять лет до даты обращения. Порядок действий:

1. Проверьте оценку через Росреестр или Госуслуги.
2. Закажите независимую оценку у лицензированного оценщика, стоимость — 5–10 тысяч ₽.
3. Подготовьте заявление и пакет документов: паспорт, свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, отчет о рыночной стоимости от лицензированного оценщика, нотариальную копию договора с оценщиком, кадастровый номер объекта.
4. Подайте документы в МФЦ или региональное управление Росреестра.
5. Ожидайте заседания комиссии — как правило, оно проходит в течение месяца.

«Если вы не согласны с решением комиссии, вы можете обжаловать его в суде. В случае установления судом рыночной стоимости земельного участка, она становится новой кадастровой стоимостью с момента вступления судебного акта в силу и учитывают при исчислении земельного налога. Цена земельного участка не может быть ниже его кадастровой стоимости».
	Бударагин Александр руководитель группы юристы Бударагин А.А. и партнеры

Судебный порядок. Рекомендуется, если:

• кадастровая стоимость уже оспаривалась в комиссии;
• нужно признать недействительной оценку без отчета об оценке, например, в случае явной ошибки;
• хотите добиться компенсации за переплату.

В суд нужно подать:

• исковое заявление,
• отчет оценщика,
• документы, подтверждающие право собственности,
• квитанцию об уплате госпошлины.

Решение суда основано на представленных доказательствах, а новая стоимость будет считаться действительной с начала того года, когда подано заявление.

Какие ошибки мешают снизить оценку

Многие заявления на пересмотр кадастровой стоимости отклоняют из-за формальных или фактических ошибок.

Неправильный или неполный пакет документов. Даже если ваши доводы обоснованы, комиссия или суд не примет заявление без всех необходимых бумаг. Часто забывают приложить:

• отчет оценщика в нужной форме (ФСО),
• нотариальную копию договора с оценщиком,
• выписку из ЕГРН,
• доверенность от заявителя, если действует представитель.

Отчет о рыночной стоимости составлен с нарушениями:

• использованы устаревшие данные,
• некорректно подобраны аналоги,
• не раскрыта методика оценки,

В таких ситуациях документ могут признать недействительным. Отчет должен быть подготовлен аккредитованным оценщиком, соответствовать требованиям ФСО и включать заключение саморегулируемой организации (СРО).

Истек срок оспаривания — прошло более 5 лет после утверждения кадастровой стоимости №237-ФЗ. Если вы упустили срок — обратиться можно только суд, и то не всегда.

Подача заявления без оценки. Для подачи заявления в комиссию почти всегда требуется рыночный отчет. Исключение — если в расчете допущена явная техническая ошибка, например, указана неправильная площадь.

Попытка оспорить уже пересчитанную стоимость. Если по объекту недавно была переоценка или предыдущая попытка уже завершилась решением комиссии или суда, новое заявление могут отклонить как повторное без новых оснований.

Ошибки в кадастровом учете. Если у объекта нет актуальных характеристик в ЕГРН, например, не внесена перепланировка или назначение, стоимость может быть рассчитана некорректно. Такие ситуации требуют сначала исправления данных в Росреестре.

Как кадастровая стоимость влияет на сделки

Кадастровая стоимость — это не только основа для расчета налога на имущество. Она играет важную роль и при покупке-продаже недвижимости. Причем влияет как на покупателя, так и на продавца: от нее зависит минимальный размер налога, риск возникновения споров с налоговой и даже то, как объект воспримут на рынке.

Как оценка влияет на покупку недвижимости

Для покупателя кадастровая стоимость важна, прежде всего, при расчете налога, который может быть начислен при последующей продаже квартиры. Если вы купили объект дешевле его кадастровой стоимости, налоговая может счесть сделку заниженной и пересчитать налог по нормативной формуле.

С 2022 года действует правило: при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет (или 3 лет, если речь о наследстве и дарении), налог считают не с фактической цены в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости, если она выше.

Примеры расчета НДФЛ при продаже недвижимости:

Пояснения:

* В примере 1: срок владения менее 5 лет, налоговая берет 70% от кадастровой стоимости, так как она выше цены в договоре.
** В примере 2: срок владения более 5 лет, налог не начислят.
*** В примере 3: цена продажи выше 70% от кадастровой, поэтому налог рассчитают от 6,5 млн ₽.

Также важно учитывать кадастровую стоимость при покупке с материнским капиталом или субсидией — если цена объекта существенно ниже кадастровой, сделку могут не одобрить.

Как использовать стоимость при продаже

Продавцу стоит учитывать кадастровую стоимость при установке цены и подготовке к налогообложению. Покупатели все чаще проверяют этот параметр в открытых источниках, особенно если не уверены адекватна стоимость или нет. Завышение рыночной цены при высокой кадастровой стоимости может вызвать недоверие или даже привести к отказу в ипотеке.

Если жилье продают дешевле кадастровой стоимости, это создает налоговые риски для покупателя — он может отказаться от сделки или просить снизить цену.

Что важно помнить продавцу:

• Если вы владеете недвижимостью более 5 лет или 3 лет в ряде случаев, налог не начислят.
• Если срок владения меньше законодательно установленного срока, налог рассчитают от суммы, которая выше — цена в договоре купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости.
• Если кадастровая стоимость завышена, разумно оспорить ее до сделки — это может снизить налоговую нагрузку и ускорить продажу.

Как сэкономить на налогах и сделках

• Продержите недвижимость не менее 3–5 лет — и можно не платить НДФЛ
• При продаже объекта недвижимости указывайте цену не ниже 70% от кадастровой, иначе налог все равно пересчитают
• Используйте налоговый вычет: 1 млн ₽ при продаже жилья или 250 тыс. ₽ при продаже нежилых объектов
• Оспаривайте завышенную кадастровую стоимость заранее, особенно если планируете проводить сделки с недвижимостью
• Вложитесь в оценку от независимого эксперта, если есть аргументы для снижения кадастровой стоимости — это может сэкономить десятки или сотни тысяч

Частые вопросы