Ипотечные облигации — что это такое

Вадим Кизимов Автор, эксперт по инвестициям

Об авторе

Пишу и редактирую. Большой опыт работы с крупными изданиями: Т-Ж, Life.Profit, Клерк.ру, Открытие журнал. Самостоятельно инвестирую с 2020 года через российских и зарубежных брокеров. Открыть профиль

Специалист сервиса Бробанк разобрался, что такое ипотечные облигации, и как их использовать в инвестициях.

Ипотечная облигация — что это простыми словами

Особенность ипотечных облигаций в том, что обязательства по ним выплачиваются за счет поступлений от погашения ипотеки. Система примерно такая:

1. Заемщик оформляет в банке ипотеку.
2. Ипотеку у банка выкупает ипотечный агент — теперь выплаты поступают ему.
3. Ипотечный агент выпускает облигацию.
4. Инвестор, который купил облигацию, получает купоны и номинальную стоимость с тех денег, которые агент получает по ипотеке.

Теоретически выпускать ипотечные облигации могут напрямую те банки, которые оформляют ипотеки. Но часто у банков есть более выгодные способы привлекать и использовать средства.

Это актуально для ипотечных облигаций в целом, но в России ситуация немного отличается.

Андрей Ходосок, СЕО investonomic.ru, кратко описывает этот инструмент так:

«Ипотечные облигации представляют собой надежный и стабильный инвестиционный инструмент. Банки выпускают их с целью финансирования ипотечных кредитов. Для получения необходимых средств они предлагают инвесторам приобретать ипотечные облигации. Условно, кредиты выдаются под 15%, в то время как процентная ставка по облигациям составляет 5-7%. Главное преимущество такого вида инвестирования — прозрачность схемы работы. Недостаток — относительно низкая доходность. Ставка зависит от банка, но в большинстве случаев она остается довольно невысокой. Главное внимание при инвестировании в ипотечные облигации следует уделить выбору эмитента, то есть банка, выпустившего ценную бумагу. Риск в данном случае связан с надежностью банка-эмитента. Поэтому необходимо тщательно изучить финансовое положение и репутацию банка, прежде чем принимать решение об инвестировании в ипотечные облигации».

Андрей ХодосокСЕО investonomic.ru

Сейчас большую часть ипотечных облигаций выпускает Дом.РФ. Согласно отчету за второй квартал 2023 года, компании принадлежит 98% ипотечных облигаций на рынке.

Это надежный эмитент — летом 2023 года кредитное агентство подтвердило высокий рейтинг ruAAA для ДОМ.РФ со стабильным прогнозом.

При этом Дом.РФ использует так называемый «сквозной денежной поток». Это значит, что все выплаты по ипотекам эмитент направляет на выплаты по облигациям, а себе оставляет только комиссию. В июне 2023 года средневзвешенная доходность ипотечных бумаг ДОМ.РФ составила более 10,18%. Среди других надежных бумаг с той же дюрацией в 2-3 года, то есть сроком возврата инвестиций — облигаций федерального займа, доходность оказалась ниже — 8,4-8,8%. Подробнее о том, как посчитать доходность по облигации.

На графике — сравнение доходности по ипотечным облигациям, ОФЗ и по вкладам. Из всех инструментов наименьшая доходность оказалась у вкладов, а наивысшая — у ипотечных облигаций (ИЦБ). Источник: https://quote.rbc.ru/

Деятельность ипотечных агентов регулирует Федеральный закон №152 от 11 ноября 2003 года. В частности, им глобально запрещено заниматься чем-то еще. Также весной 2023 года начал действовать Федеральный закон №409, который внес существенные изменения. Он позволяет инвесторам получить деньги, даже если кредитная организация, которая выдавала ипотеку, обанкротилась.

Зачем нужны облигации с ипотечным покрытием

Ипотеки — это займы с одним из самых низких кредитных рисков для банков. По ним низкий процент просрочек или невозвратов, обычно есть существенный залог или страховка. Однако для банка возврат сумм только через 20-30 лет невыгоден, поэтому они продают эти кредиты агентам с целью быстрее получить деньги обратно.

Чтобы получить деньги, агент или банк размещает облигации со сроком погашения, примерно равным сроку возврата ипотеки. Инвесторы на рынке покупают эти облигации, за счет чего у эмитента появляются деньги. Вернуть долг инвесторам можно будет уже не из заработанных по будущим договорам средств, а из выплат по уже оформленным ипотечным договорам.

Татьяна Бунегина, действующий инвестор, основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate, объясняет это так:

«Банки выпускают ипотечные облигации, чтобы увеличить свои обороты и предоставить больше новых кредитов. Они продают облигации с разными условиями: с фиксированным доходом, с переменным или даже с плавающим купоном, который зависит от ключевой ставки ЦБ. Основная особенность ипотечных облигаций — в их обеспечении. Если обычные ценные бумаги могут быть обеспечены различными активами или даже не обеспечены вовсе, у ипотечных есть «запас безопасности» — недвижимость. Если что-то пойдет не так, банк может продать этот объект и компенсировать потери».

Татьяна Бунегинадействующий инвестор, основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate

Существуют также балансовые ипотечные облигации — это значит, что обеспечение по ним только частично состоит из ипотечных выплат.

Ипотечные ценные бумаги для инвестора

В основном облигации с ипотечным покрытием выпускают с амортизацией — то есть вместе с купоном одновременно выплачивают и часть номинала. Причем даты выплат купонов привязаны к графику платежей по ипотеке, а сами они могут быть плавающими, фиксированными или переменными. Часто по ипотечным облигациям предлагают ежеквартальные выплаты купонов, а не два раза в год, как в большинстве случаев.

Татьяна Бунегина, действующий инвестор, основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate, указывает такие преимущества и недостатки ипотечных бумаг:

«У облигаций, обеспеченных ипотекой, есть три привлекательные особенности: Надежность. Так как за ипотечными бумагами стоит реальная недвижимость, они считаются менее рискованным способом вложения. Прибыльность. Инвесторы получают стабильный доход, и он, как правило, выше, чем по обычным вкладам. Прозрачность. Легко понять, как формируется доход. Выплаты происходят от 4 до 12 раз в год. Недостатки у ипотечных облигаций также есть: Длительный срок. Обычно такие ценные бумаги выпускаются на 10-30 лет. Ограничения. Некоторые ипотечные облигации доступны только квалифицированным инвесторам. Риск снижения прибыли. Ипотеку могут погасить досрочно, и это может повлиять на доходность инвестора, если в условиях покупки облигации изначально не предусмотрено иное. Ипотечные облигации — интересный и выгодный инструмент для инвестирования. Однако у них свои особенности, поэтому важно тщательно изучать условия каждого выпуска перед вложением средств».

Татьяна Бунегинадействующий инвестор, основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate

Итоги

Облигации с ипотечным покрытием позволяют банкам быстрее возвращать деньги, а инвесторам в некоторых случаях получать достаточно высокую доходность при пониженных рисках. По сути, это возможность получать доходность, сравнимую с процентами по ипотечному кредитованию. Однако такой эффект достигается только в том случае, если ипотечный агент ограничивается комиссией, и не снижает проценты по бумагам.

Частые вопросы