Недвижимость до сих пор ассоциируется у многих с одними из самых безопасных типов инвестиций. Её можно рассматривать как актив, цена на который всегда будет расти. Однако практика показывает, что это далеко не так. Последние года недвижимость на российском рынке сильно менялась в цене.
В 2024 году цены и на первичном, и на вторичном рынке жилья выросли. Однако после окончания программ льготной ипотеки и других событий можно ожидать и падения цен. Разбираемся с экспертами, что же будет на рынке недвижимости России в 2024 и 2025 году.
Что происходит на рынке российской недвижимости
Сейчас разные эксперты отмечают противоположные тенденции на рынке российской недвижимости. Есть основания как для роста, так и для падения цен в будущем. Эксперты поделились своим мнением о том, какие факторы будут главенствующими и чего ждать от динамики цен.
Что происходит с ценами на недвижимость
Цены на недвижимость сильно просели в 2022 году. Тогда спрос на нее упал из-за повышенной миграции и других причин. Однако уже в 2023 году рост стоимости стал очень резким и высоким. Это было связано как с отложенным спросом, так и с ростом инфляции. Тем не менее, цены на новостройки даже в январе 2023 года сильно падали. Пусть это и длилось недолго.
Так менялись цены на новостройки в среднем по России в 2023 году и первом полугодии 2024 года. Источник: ДОМ.РФ
Многие связывают изменение цен в первую очередь с изменением ставок по ипотеке. Ождаеся, что с отменой льготных программ спрос на недвижимость упадет, а значит и цены. Но не все эксперты с этим согласны. Екатерина Суворова — директор отделения банка ВТБ, финансист, практикующий инвестор и агент по подбору инвестиционной недвижимости поделилась своим взглядом на то, что в последние полгода влияло на рынок недвижимости в России:
|
«В первой половине 2024 года наблюдался высокий спрос на покупку недвижимости. Это связано с изменениями в условиях льготной ипотеки: государство отменяло льготные условия и пересматривало семейную ипотеку. Люди, попадавшие под эти категории, стремились воспользоваться льготными ставками, чтобы приобрести недвижимость для личного пользования или инвестиций.
С недавним повышением ключевой ставки и отменой льготной ипотеки спрос на недвижимость снизился. Но стоимость квадратного метра осталась на уровне. Это связано с ростом цен на строительные материалы. Это не позволяет застройщикам снижать цену за квадратный метр. Чтобы привлечь клиентов и реализовать недвижимость, застройщики начали предлагать разные акции. Такие как бесплатное парковочное место при покупке трехкомнатной квартиры, отделка вайтбокс или скидки при бронировании». |
|
|---|---|
 |
Екатерина Суворовадиректор отделения банка ВТБ, финансист, практикующий инвестор и агент по подбору инвестиционной недвижимости |
Почему недвижимость дорожает
Многие обвиняли в сильном росте цен на недвижимость программы льготной ипотеки. Поэтому ожидалось, что с отменой льготных программ снизятся и цены как на первичном, так и вторичном рынке. Однако этого не произошло, и цены продолжили расти, пусть кратковременно и замедлились в ряде городов и регионов.
Это динамика цен на первичном рынке недвижимости в разных регионах РФ с начала по июль 2024 года. Источник: ДОМ.РФ
То, что далеко не льготные ипотеки сейчас влияют на стоимость квартир, считает и Марина Филиппова, сооснователь маркетингового агентства для застройщиков Gorilla Company:
|
«Разговоры о том, что цены на недвижимость могут снизиться из-за изменения ипотечных программ, к сожалению, не обоснованы. Пока экономический курс страны направлен на снижение инфляции, ставка не уменьшиться. И, соответственно, кредиты, в том числе, ипотечные не будут дешеветь. Кроме того, программы кредитования лишь косвенно влияют на формирование стоимости объекта.
А вот что действительно влияет на цену — себестоимость объекта,то есть, стоимость материалов, их логистики и непосредственно работы застройщика и банковская модель. Именно она диктует условия работы и не дает снизить стоимость. Снизить цену на проекты можно. Но только на этапе подготовке к старту. И удешевление будет за счет снижения себестоимости:
А на такие условия ни покупатели, ни застройщики, особенно в городах с развитым высококонкурентным рынком девелопмента, не готовы». |
|
|---|---|
 |
Марина Филипповасооснователь маркетингового агентства для застройщиков Gorilla Company |
Что будет с недвижимостью
На первичном рынке не ожидают существенного падения цен, так как себестоимость жилья не падает, как бы ни менялся спрос со стороны покупателей. По поводу вторичного рынка комментарий дала Мария Хурамшина из компании девелопера Тройка РЭД:
|
«На ближайшее время можно ожидать стабилизацию или даже небольшое снижение цен на вторичном рынке недвижимости в России. Это связано с тем, что в условиях экономической неопределенности покупатели стараются искать более доступные варианты, что увеличивает предложение на рынке.
В период с 2025 по 2026 год рынок вторичной недвижимости, вероятно, начнет постепенно восстанавливаться. Это будет способствовать стабилизации цен, которые могут даже начать расти, особенно в популярных локациях и для качественных объектов, благодаря улучшению экономической ситуации и возобновлению роста спроса». |
|
|---|---|
 |
Мария Хурамшинакомпания девелопера Тройка РЭД |
Рекомендации по тому, стоит ли покупать сейчас недвижимость, дала Екатерина Суворова. Она обратила внимание на то, что цены на квартиры зависят и от процентных ставок, и от себестоимости объектов.
|
«Сейчас процентные ставки по ипотеке варьируются от 19,5% до 23% на первичное и вторичное жилье. Если цель — сдача квартиры в аренду, можно рассмотреть покупку вторичной недвижимости. Если же цель — перепродажа, стоит обратить внимание на новостройки, так как с приближением срока сдачи стоимость квадратного метра может вырасти, что позволит заключить выгодную сделку.
В сентябре планируется очередное заседание Центрального банка. На нем может быть принято решение о дальнейшем повышении ключевой ставки для регулирования инфляции. Это может замедлить рост цен на квадратный метр. Так как высокие ставки делают ипотеку недоступной для многих, вынуждая их продолжать аренду. В таких условиях инвестиционная недвижимость становится более привлекательной для долгосрочной аренды. Что касается индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то с марта 2025 года вступит в силу законопроект об эскроу-счетах. Это приведет к тому, что на рынке останутся только сильные застройщики, способные строить дома за свой счет и реализовывать их позднее. Это повлияет на покупателя. Поэтому если вы планируете покупку или строительство дома, стоит принять решение быстро. Ожидается, что государство продолжит поддерживать строительную отрасль, возможно, через новые программы, хоть и менее выгодные, чем ранее». |
|
|---|---|
|
Екатерина Суворовадиректор отделения банка ВТБ, финансист, практикующий инвестор и агент по подбору инвестиционной недвижимости |
Что случится с ценами на недвижимость в ближайшее время
Цены на недвижимость в России сейчас находятся в достаточно нестабильном состоянии. Многое зависит от того, смогут ли застройщики реализовывать новостройки после того, как жилье для населения стало менее доступно. При этом стоит отметить и то, насколько сильно на динамику цен влияет инфляция и изменение курса рубля.
Это разница между ценами на недвижимость в пересчете на разные валюты на примере Москвы. Заметно, что без учета падения курса рубля и других факторов можно говорить и о существенном падении цен на жилье. Источник: индикаторы рынка недвижимости
Будут ли дешеветь квартиры
Пока эксперты анализируют макрофакторы и не видят существенных оснований для падения цен, более близкие к продажам специалисты отмечают пониженный спрос и его последствия. Павел Ильин из Нмаркет.ПРО, который более 17 лет проработал на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и России, считает, что шансы на падение стоимости есть:
|
«Цены на первичку пока просто перестали расти. Если сохранится текущая ситуация на рынке с высокой ключевой ставкой, возможно мы увидим постепенное снижение ценника. Но в основном за счёт скидок и акций от застройщиков.
Вторичка активно дешевеет из-за высокой ставки по ипотеке и сниженного спроса. Тут есть пространство для торга при покупке. Опытный риелтор может сторговать 20-30% процентов от стоимости, если продавцу важно продать жилье побыстрее. Думается, вторичка продолжит дешеветь, пока мы видим настолько высокие ставки по ипотеке. Покупатели с наличкой сегодня — «короли» рынка. Они могут найти самые выгодные предложения». |
|
|---|---|
 |
Павел ИльинНмаркет.ПРО |
Будут ли дорожать квартиры
В 2024 году застройщики действительно оказались вынуждены подстраиваться под отмену льготной ипотеки. Несмотря на то, что это спровоцировало кратковременное падение цен, большая часть экспертов по недвижимости не видит оснований для дальнейшего обесценивания жилья. Почему даже падение объема продаж не вынудит застройщиков снижать цены и чего ждать дальше, рассказала Галина Мешалкина, главный аналитик ГК «Меридиан»:
|
«Второе полугодие 2024 г. началось с падения показателей по продажам нового жилья. Просадка по объему сделок относительно июня около 70%. Но застройщики были готовы к такому результату. О предстоящих изменениях в госпрограммах начали говорить задолго до 1 июля 2024 г. Поэтому у строительных компаний был запас времени, чтобы оценить риски и при необходимости увеличить объемы реализации уже действующих проектов. Либо пересмотреть графики стартов новых.
Цены на новостройки существенно не изменились. Прирост составил всего +0,5%. При этом, чтобы сделать ипотеку более доступной. Застройщики начали активную совместную работу с банками над снижением конечной ипотечной ставки. Главным трендом июля смело можно назвать появление большого количества программ для рыночной ипотеки. Также, многие застройщики запустили программы по рассрочке платежей как альтернативу кредитам. Ожидать значительного снижения цен не стоит. Помимо того, что девелоперы заранее снизили риски по наполняемости счетов эскроу, в рамках проектного финансирования у них есть обязательства перед банками, согласно которым они обязаны выдерживать установленные минимальные цены». |
|
|---|---|
 |
Галина Мешалкинаглавный аналитик ГК «Меридиан» |
Итоги
Рынок недвижимости в России сейчас находится под давлением отмены льготной ипотеки. Это вызвало падение объема сделок. Однако влияние от этого события на практике оказалось не таким существенным, как ожидали. Эксперты обращают внимание, что себестоимость новостроек только растет. Поэтому строительные компании в любом случае не будут снижать цены слишком сильно. Вместо этого начнут спользовать другие методы привлечения покупателей.
Комментарии: 0