Ранее недвижимость ассоциировалась с одним из самых безопасных типов инвестиций. Многие рассматривали её как актив, цена на который всегда будет расти. Однако позже выяснилось, что и цены и здесь могут падать, а с поиском покупателя могут возникать большие проблемы.
До 2025 года недвижимость в России уверенно росла в цене, хотя из-за сокращения льготных программ часть покупателей ждали падения. Рассказываем, что происходит на рынке недвижимости сейчас и что будет с ценами в 2025 и 2026 году.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости
Когда недвижимость сильно росла в цене в 2023-2024 году, многие обвиняли в этом программы льготной ипотеки. Поэтому ожидалось, что с их отменой снизятся и цены как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако этого не произошло. Цены в среднем по рынке продолжили расти, хотя эпизодически в ряде регионов падали.
Новостройки
С января 2024 по август 2025 года цены на рынке новостроек глобально росли, но не очень выраженно. По России в целом цена квадратного метра изменилась с 157,5 до 175,5 тысячи рублей. А вот по Москве — с 299,8 до 362 тысяч рублей.
Так менялись цены на недвижимость на первичном рынке с начала 2024 по июль 2025 года. Зеленый — по России в целом, синий — Москва, а оранжевый — Санкт-Петербург. Источник: СберИндекс
Ситуацию и последние тенденции на первичном рынке прокомментировала Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой»:
|
«В ряде регионов заметно увеличение сроков реализации жилья на стадии строительства. Почти везде с июля прошлого года фиксируем замедление продаж. Так, в Краснодарском крае расчетный срок реализации проектных остатков новостроек составляет 5,6 лет. Что повышает риски для девелоперов. Для сравнения, в Севастополе этот показатель всего 1,6 года, и ситуация там выглядит стабильнее.
В целом застройщики демонстрируют устойчивость: еще в 2023–2024 годах они начали готовиться к сворачиванию льготных программ и адаптировали свои модели продаж. Сейчас рынок можно описать как находящийся в фазе ожидания и приспособления к новым условиям». |
|
|---|---|
 |
Ирина Доброхотоваоснователь bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой» |
От спроса во многом зависит, какими в итоге будут цены — чем больше желающих купить квартиры, тем дороже их будут продавать. Однако ключевой фактор — себестоимость строительства. В нее входят дорожающие металлы, материалы и рабочая сила, дефицит которой наблюдается во многих регионах. Ниже себестоимости жилье продавать будут только в самом крайнем случае.
Вторичка
Так менялись цены на рынке вторичной недвижимости в среднем по России с начала 2024 по июль 2025 года. Источник: СберИндекс
В ряде регионов цены падают. Так, во втором квартале 2025 года в среднем цена за 1 кв. м упала в 27 регионах России. В основном это происходило в регионах с высоким уровнем оттока населения и низкой инвестиционной привлекательностью. Также стоимость немного снизилась в регионах с высокими темпами строительства, в которых до этого цены были перегреты.
Кроме того, во втором квартале ключевая ставка все еще была на максимальном уровне в 21%. Вторичное жилье гораздо сложнее взять в льготную ипотеку. Спрос на этом рынке оставался сравнительно низким весь период действия высоких ставок.
Что сегодня с ипотекой
Мало кто может позволить себе новое жилье без оформления ипотеки. Именно от возможностей получить заемные деньги и того, насколько высоким будет процент, зависит спрос на рынке недвижимости. Когда государство активно субсидировало льготные ипотечные программы, рынок новостроек стремительно развивался. Однако после завершения большинства таких программ рост замедлился, хотя и продолжался.
По ценам на недвижимость в Москве заметно, насколько запуск доступной почти всем льготной ипотеки в 2020 году ускорил рост цен на недвижимость. Источник: TradingView
На 2025 год льготные программы тоже доступны, но не такому большому числу россиян. Сейчас Центральный банк начал снижать ключевую ставку. На август она 18% вместо максимальных 21%. Её дальнейшее снижение вряд ли будет резким. Но банки все равно стали опускать ставки по ипотечным программам. Жилье становится доступнее. Это повышает спрос на него и провоцирует рост цен.
Ставки по ипотечным программам падают с начала 2025 года. Источник: ДомРФ
Центральный банк отметил рост выдачи индивидуального жилищного кредитования на 15% в июле 2025 года по сравнению с июнем. Кредитование по договорам долевого участия тоже выросло — на 12%.
Будут ли дешеветь квартиры в 2025 году
Глобальные тенденции указывают на то, что недвижимость будет скорее расти в цене, чем падать. Но пока ипотечные ставки остаются высокими и рынок подстраивается под новые условия, небольшие колебания в разные стороны могут быть.
Стоит учитывать, что в валютном выражении рынок недвижимости совсем не перегрет, и ему есть куда расти. Источник: Индикаторы Рынка Недвижимости
Вот на что указывает Ирина Доброхотова относительно тех событий, которые могут изменить ситуацию на рынке недвижимости:
|
«Наиболее значимым фактором станет снижение ключевой ставки. Оно способно одновременно облегчить доступ к проектному финансированию для застройщиков и удешевить ипотеку для покупателей. В результате это приведет к росту спроса и поддержит строительный сектор.
При этом уже сегодня видны признаки оживления: в июле по 16 мегаполисам число сделок увеличилось на 17,1% относительно июня. Наибольший прирост зафиксирован в Москве (+20,5%), Санкт-Петербурге (+21,3%) и Тюмени (+39,2%)». |
|
|---|---|
|
Ирина Доброхотоваоснователь bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой» |
Упадут ли цены на квартиры в 2026 году
Если ключевые ставки продолжат снижаться, платежеспособность населения останется на прежнем уровне, а отток релокантов не усилится, то к 2026 году цены вряд ли упадут. Все указывает скорее на обратное — в меньшей степени на рынке новостроек, и в большей — на вторичном рынке.
|
«Каждое поэтапное снижение ключевой ставки положительно отражается на отрасли. Ипотека становится доступнее, спрос увеличивается. А стоимость проектного финансирования для застройщиков снижается. Это одновременно поддерживает покупателей и укрепляет позиции девелоперов.
Мы считаем, что уровень около 10% станет для рынка оптимальным и позволит рассчитывать на устойчивый рост». |
|
|---|---|
|
Ирина Доброхотоваоснователь bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой» |
Когда ждать снижение ставок по ипотеке
В целом средние ставки по ипотеке уже упали с начала года — с 29% до 22,4%. Если Центральный банк продолжит снижать ключевую ставку, то и коммерческие банки смогут дальше снижать ставки.
Стоит учитывать, что ЦБ снижает ставку по мере сокращения темпов роста цен и закредитованности населения. Если текущие послабления вызовут новый пик выдачи кредитов и ипотек, то ставку могут снова повысить. При этом с 1 сентября россиянам, которые могут сделать первичный взнос в 20-30%, взять ипотеку в целом станет проще из-за изменений законодательства.
Следующее решение насчет ставки будет 12 сентября, и эксперты в основном спорят, на сколько ставку понизят — на 1% или 2%. Варианты сохранения текущей ставки или тем более повышения почти не рассматривают.
Почему цены на недвижимость растут
Ирина Доброхотова ответила следующее по поводу вопроса роста цен:
|
«Сейчас цены на новостройки находятся на стабильном уровне и формируют своего рода плато. Дальнейшую динамику прогнозировать сложно из-за высокой неопределенности. Однако при снижении ключевой ставки можно ожидать, что доступность ипотеки подтолкнет спрос вверх».
Аналитики Strategy Partners выстроили прогноз рынка первичной недвижимости на основании базового сценария развития экономики. То есть, в первую очередь, если ключевая ставка опустится до 9%. По этому прогнозу цены на новостройки будут расти примерно на 6% в год. К 2032 году в среднем по России квадратный метр будет стоить 259, а не 165 тысяч рублей. Рынку вторичного жилья тоже пророчат рост цен. Сообщают, что в целом в России все еще есть дефицит жилья. А снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке привлечет покупателей на вторичный рынок. В июле 2025 года количество сделок уже выросло на 15-31% в сравнении с июнем. Пока что резкого и сильного роста цен не ожидают, а приток интереса скорее всего будет к однушкам и студиям. В целом в отношении роста цен отмечают следующее: ставки на ипотеки будут падать, а на депозитах у россиян сейчас более 75 трлн рублей. Эти деньги вполне могут перейти на рынок недвижимости и спровоцировать рост цен. |
|
|---|---|
|
Ирина Доброхотоваоснователь bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой» |
Итоги
Сейчас цены на недвижимость на относительном плато. И в ряде регионов могут даже снижаться. При этом очень большой разрыв в цене за квадратный метр между вторичной и первичной недвижимостью — более чем в 50%. Причина в заградительных ставках по ипотеке, которые к тому же одобряют в основном на первичное жилье.
Однако сейчас Центральный банк начал цикл снижения ставок. И эксперты ожидают ажиотажа на рынке недвижимости, когда процент по ипотеке опустится до 10-14%. Если эти прогнозы сбудутся, можно ожидать чуть ли не таких же темпов роста цен на жилье, как после одобрения широких программ льготной ипотеки.
Комментарии: 0