Рассмотрим стандарт ипотечного заемщика. Что это за свод правил от ЦБ РФ, зачем он нужен, как изменились условия выдачи ипотеки с начала 2025 года. Раскрываем важные подробности документа, который защищает права и законные интересы заемщиков.
О введении ипотечного стандартная с 1 января 2025 года
Банк России совместно с комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций создал новый ипотечный стандарт. У этого свода правил — три ключевые задачи:
- Привести ипотечный рынок к единому стандарту.
- Снизить долю высокорискованных сделок.
- Защитить заемщиков в ситуациях, когда банки не раскрывают полную информацию о кредите.
ЦБ РФ обозначил ключевую цель введения ипотечного стандарта — банки должны подробно информировать заемщиков обо всех условиях кредита и рисках, которые с ним связаны.
Основные условия нового стандарта
С начала 2025 года банки обязаны соблюдать единый ипотечный стандарт, заключать договоры согласно его условиям, давать заемщикам полную информацию по сделке.
Главные критерии, которые касаются условий выдачи жилищного кредита:
- Срок ипотеки не может превысить 30 лет. В последнее время банки заключали договоры на 35 и даже 40 лет. Такие продолжительные сроки в будущем могут привести к проблемам. Например, если заемщик в возрасте 35 лет берет ипотеку на 40 лет, возникает логичный вопрос — сможет ли он своими силами обслуживать кредит к концу его срока.
- В кредит можно получить не более 80% стоимости жилья. При этом ЦБ указывает, что 80% считают от объективной цены объекта. То есть первый взнос должен составлять минимум 20. Кроме того, регулятор установил правила, которые не позволят применять обходные схемы с ПВ.
- Запрет с 1 июля 2025 года на платное снижение ставки по ипотеке. Речь о дополнительных опциях, при подключении которых клиент платит деньги, а банк делает скидку к ипотечной ставке. Кредитная организация обязана давать заемщику полную информацию о платных опциях.
Для многих россиян требование о первом взносе в размере от 20% станет серьезной проблемой. Так, если недвижимость стоит 10 млн рублей, нужно сразу заплатить 2 млн рублей. При этом ЦБ делает невозможными махинации со взносом, которые часто использовали на рынке: фактически заемщики оформляли ипотеку без ПВ.
Регулятор объясняет это правило заботой о клиенте. Ипотеку должен оформлять тот, кто уже имеет навыки финансовой грамотности, может накопить на первоначальный взнос. По статистике, чем меньше ПВ, тем выше риски переоценки собственных сил.
Ипотечный стандарт ЦБ РФ распространяется только на жилищные кредиты для физических лиц. Под его действие не попадают коммерческие объекты.
Общие принципы ипотечного стандарта
Теперь рассмотрим подробно сам документ и основные аспекты, которые он отражает. Вот полный текст этого свода правил. Для вашего удобства мы сделали выжимку из него с основными моментами. И начнем с общих принципов:
- Всю информацию нужно преподносить в понятной для заемщика форме. Изложение в документах должно быть таким, чтобы смысл понял клиент, далекий от банковской сферы.
- В документах не должно быть моментов, которые можно трактовать неоднозначно.
- Заемщик вправе запросить консультации перед заключением договора, а банк обязан их предоставить и ответить на все вопросы.
- Банк должен составить условия кредитного договора добросовестно с учетом того, что заемщик выступает как экономически слабая сторона.
То есть банк должен говорить с клиентом на его языке. При консультациях и в документах не может быть сложных формулировок и терминов. Всю информацию нужно доносить доступно и понятно.
Раскрытие информации при заключении договора
Банк обязан раскрывать полную информацию об ипотечном кредите до заключения договора с заемщиком, а именно:
- Рассказать подробно о бонусных программах самого банка, которые стимулируют заемщика заключить договор. Нужно объяснить все условия.
- Уведомить, если клиент и его сделка соответствуют условиям какой-либо льготной программы.
- Рассказать заемщику о дальнейших действиях при покупке строящегося жилья. Уточнить нюансы со страховкой, с оформлением права собственности.
- Указать, что должен сделать заемщик при ухудшении своего финансового положения. Важно донести до него, что нужно обратиться в банк и получить помощь.
- Предупредить клиента о том, что в случае отказа от погашения кредита купленную недвижимость могут забрать.
- Порекомендовать клиенту проанализировать риски и оценить свои финансовые возможности.
Эту информацию нужно донести до заемщика четко, хорошо читаемым шрифтом. В документе не должно быть акцентов, которые способны сместить внимание: различий в шрифтах, выделений. Ознакомившись со всеми пунктами договора, заемщик ставит подпись.
Условия ипотечного кредита
Это — большой раздел стандарта защиты ипотечных заемщиков, который касается суммы, первоначального взноса, срока договора, ипотечных каникул, комиссий и порядка предоставления денежных средств. Рассмотрим все пошагово.
Сумма ипотечного кредита:
- Сумма кредита не может превысить 80% объективной цены объекта недвижимости. При этом можно направить на ПВ материнский капитал или средства, которые скоро появятся после продажи имущества заемщика или из других источников.
- Банк обязан провести анализ справедливой цены сделки, если покупатель получает какую-либо материальную выгоду от продавца.
Первоначальный взнос:
- Нельзя направить на ПВ деньги, которые получены в виде материальной выгоды от продавца.
- Банк не рассматривает в качестве первого взноса деньги, полученные в результате оформления потребительского кредита, — в том случае, если банк об этом узнал.
- Кредитор обязан запросить у заемщика информацию о том, не использует ли он в качестве ПВ деньги от материальной выгоды или кредитные средства.
Срок договора:
- При установлении срока кредитор должен учитывать возраст заемщика и созаемщика. Они объективно должны быть в силах погашать кредит до конца срока действия договора.
- Банк России не рекомендует устанавливать срок ипотечных договоров более 30 лет.
Кредитные каникулы:
- ЦБ рекомендует банкам включить в текст кредитного договора информацию о праве заемщика на обращение за кредитными каникулами. Кредитор изменит условия договора при ухудшении финансового положения клиента.
Порядок предоставления денег:
- Заемщик должен подтвердить целевой расход денег в течение 30 дней. Или в течение 90 дней, если в более короткий срок это по объективным причинам сделать невозможно.
- Если срок 30 дней превышен, банк должен проинформировать заемщика о дополнительных расходах и рисках. Это закрепляют документально.
- В договоре нужно указать способ зачисления средств на счет продавца или эскроу-счет. Срок перевода — не более пяти рабочих дней.
Комиссии:
- Банк не может получать вознаграждение за снижение процентной ставки от продавца, если это увеличивает стоимость покупаемой в кредит недвижимости;
- Банк не может брать от заемщика плату за снижение ставки по ипотеке с 1 июля 2025 года. До этого при подключении услуги он должен четко информировать клиента о потенциальной выгоде. При досрочном погашении жилищного кредита часть уплаченного вознаграждения нужно вернуть.
Банкам запрещено включать в кредитный договор условия, которые не соответствуют стандарту и ухудшат положение заемщика.
Все нормы ипотечного стандарта вступили в силу 1 января 2025 года. Кроме пункта об услуге по снижению ставки в разделе «Комиссии». Запрет на нее начнет действовать с 1 июля 2025 года.
В чем польза для заемщика
Стандарт защиты прав ипотечных заемщиков помогает заключить более прозрачную сделку. Банки часто, намеренно или нет, вводили клиентов в заблуждение, не предоставляли полную информацию о жилищном кредите и его погашении.
Сейчас заемщика защищают даже от самого себя. Банки обязаны акцентировать внимание на рисках и давать подробные разъяснения, в том числе об изъятии заложенной недвижимости при просрочках.
В чем польза ипотечного стандарта Банка России для заемщика:
- Получение от банка доступной информации на человеческом языке. В документах и при консультациях нельзя использовать сложную терминологию.
- Включение в договор информации о возможности получить кредитные каникулы в сложной финансовой ситуации.
- Получение пошаговой информации по дальнейшим действиям, если речь идет о строящейся недвижимости.
- Возможность запросить дополнительные консультации, если они необходимы.
- Запрет с 1 июля платных услуг по снижению ставок. У банков будет меньше возможностей для дезинформации клиентов.
При этом ипотечный стандарт усложняет для заемщиков получение жилищных кредитов — это продиктовано заботой об их финансовом положении. Например, обнулены схемы ухода от уплаты обязательного первого взноса. Кроме того, нельзя взять ипотеку на срок более 30 лет. Банки будут тщательнее проверять сделки на обходные схемы.
Какие банки работают по ипотечному стандарту
С 1 января 2025 года все банки, которые выдают ипотеку, должны работать по новому ипотечному стандарту. Если выбранный вами банк не соблюдает нормы, можно подать на него жалобу в ЦБ РФ.
Комментарии: 0