Ипотека от застройщика: условия и варианты оформления

Ирина Калимулина Автор, эксперт по финансовым услугам

Многие россияне принимают решение оформить ипотеку от застройщика. И правильно делают. По таким программам кредитования заключаются самые выгодные договора. И именно к новостройкам стандартно применяются государственные программы субсидирования.

Что собой представляет ипотека от застройщика, ее особенности, условия и порядок получения. Бробанк.ру рассказывает, как заключить предельно выгодный кредитный договор, выбрать банк и оформить ссуду.

Кто выдает ипотеку

Говоря об ипотеке от застройщика, многие граждане не совсем верно понимают механизм выдачи кредита. Кажется, что раз программа “от застройщика”, то ипотеку выдает сама строительная компания. Но это совсем не так.

Ипотека — это банковский кредитный продукт. Банки сотрудничают со строительными компаниями, и в рамках этого сотрудничества появляется ипотека на покупку новых квартир и домов, которые только построены или еще находятся в стадии возведения.

То есть:

1. Застройщик строит.
2. Банк выдает ипотеку.

Раньше встречались ситуации, когда сами застройщики предлагали покупателям рассрочку от себя. Они просили большой первый взнос от 50% и раскидывали остальную сумму на 1 год. Но сейчас такие предложения практически полностью исчезли с рынка.

Застройщики сотрудничают с банками, получают от них аккредитацию и предлагают покупателям ипотечные кредиты. Часто они имеют в штате отдельных сотрудников, которые уполномочены принимать заявки и перенаправлять их в банк. В итоге покупка оказывается максимально удобной.

Выбор банка

Если вы выбрали конкретного застройщика и один из его ЖК или домов, нужно смотреть, какие банки аккредитовали этот объект. Аккредитация — это полная проверка банка и самого объекта на предмет юридической чистоты. Если объект аккредитован, банк выдает ипотеки на покупку в нем квартир и принимает их в залог.

Для заемщика аккредитация — это большой плюс, он может быть уверенным в чистоте объекта и компании, которая его возводит. Юристы банка уже провели тщательный анализ и признали сделку безопасной.

Минус — часто объекты имеют аккредитацию одного или двух банков, что сильно сужает выбор кредитных организаций. Но обычно речь о крупных банках с хорошими условиями.

Найти, какие банки аккредитовали интересующий объект, просто. Достаточно зайти на сайт застройщика, выбрать объект и смотреть условия покупки. Нужен раздел “ипотека”.

Например, на сайте крупной компании Донострой, которая возводит ЖК в том числе и в Москве, перечень партнерских банков состоит из десятка пунктов:

При этом каждый конкретный строительный объект проходит отдельную аккредитацию партнерскими банками. Например, если зайти в раздел банка, можно увидеть, какие объекты конкретного застройщика он аккредитовал.

Вот данные по компании Донстрой и Газпромбанку:

Если же вы уже выбрали дом или ЖК для покупки, заходите на сайт застройщика в раздел этого объекта и смотрите доступные по нему кредитные программы. Например, вот программы для ЖК Символов в Москве от Донстроя:

По такому же принципу размещения и предоставления информации работают и сайты других строительных компаний. Там найдете всю информацию о партнерских банках и можете сразу подать заявку на ипотеку.

Вариант покупки №1. Через застройщика

У каждой крупной строительной компании есть офис для приема заявок на ипотечные программы. Там работают представители застройщика, прошедшие обучение в банках и получившие от них доступ к программе приема заявок на ипотеки.

Если фирма работает сразу с большим числом банков, она может создать специальную единую брокерскую форму приема заявок. В итоге, например, если покупатель выбрал квартиру в доме, который аккредитовал Сбербанк, ВТБ и ПСБ, заявка отправится сразу в эти три банка. Это удобно.

Как проходит оформление такой ипотеки от застройщика:

1. Изучение объекта, выбор квартиры, ее бронирование.
2. Посещение брокерского отдела застройщика с первичными документами (только паспорт или паспорт+справки, менеджер скажет точно). Подача заявки на ипотеку.
3. Автоматический ответ от банка или банков может пройти почти сразу. Если одобрений несколько, покупатель выбирает лучший вариант.
4. Застройщик формирует пакет документов для банка, в который входят документы клиента и бумаги на покупаемый объект. В течение 2-3 дней банк проводит проверку.
5. Если нареканий нет, дается окончательное одобрение на покупку конкретного объекта, составляется график платежей.
6. Заемщик посещает отделение банка, подписывает кредитный договор, покупает обязательную страховку. Далее сделка регистрируется в Росреестре. Если объект еще строится, право собственности возникнет после сдачи дома.

Этот способ оформления ипотеки от застройщика можно назвать самым удобным, так как документооборот и диалог с банком берет на себя строительная компания.

Вариант покупки №2. Самостоятельное обращение в банк

Оформить ипотеку на новый объект можно и путем личного обращения в банк. И тут есть два варианта развития событий:

1. Сначала выбрать объект, посмотреть список аккредитовавших его банков и направить заявки на выдачу ипотеки. Проще всего сделать это онлайн, все банки принимают обращения таким образом и даже снижают за это ставки.
2. Сначала выбрать банк, а потом смотреть на его сайте, какие объекты он аккредитовал. В случае одобрения выберете любой дом или ЖК из этого списка.

Сам же процесс оформления идентичен первому варианту, просто придется побольше побегать. Тут уже не представитель застройщика занимается документооборотом, а заемщик несет документы от застройщика банку. Но строительная фирма в любом случае поможет собрать документы, все подготовит.

Банки практически не выдают ипотеку на неаккредитованные объекты. Это слишком рискованно для них. А если и найдете такой банк, придется собирать огромный комплект документов на застройщика и дом.

Условия ипотеки от застройщика

Сам застройщик не может диктовать условия выдачи ипотечного кредита, их создает банк. Но в рамках партнерских договоров могут создаваться особые программы с предельно выгодными тарифами.

Основные условия такие:

• наличие первого взноса в размере минимум 10-20%. Без первоначального взноса ипотека от застройщика не выдается. Исключение — некоторые банки позволяют в качестве ПВ использовать маткапитал;
• официальная работа заемщика, стаж на ней — не менее 3 месяцев. Уровень дохода и факт трудоустройства подтверждаются справками;
• заемщик достиг 21 года. Предельный возраст на момент полного погашения ипотеки у каждого банка свой, смотрите на требования к заемщику;
  достаточная платежеспособность для погашения ипотеки;
• можно применить все положенные субсидии, оформить сделку по Семейной ипотеке, использовать материнский капитал;
• покупаемый объект обязательно нужно страховать весь период выплаты ссуды.

Если ипотека от застройщика оформляется супругами, они становятся созаемщиками и несут идентичную ответственность за выплату. Второй участник сделки также несет документы, но требования относительно обязательного трудоустройства нет.

Частые вопросы