Семейная ипотека

Какие условия семейной ипотеки в 2026 году

Программа запущена в 2018 году для семей со вторым или последующим ребенком, рожденным с 1 января 2018 года. В дальнейшем условия расширялись, и теперь воспользоваться ею могут семьи даже с одним ребенком. Также льгота положена семьям, где есть ребенок-инвалид независимо от его возраста.

Льгота стала более адресной: сейчас ею могут воспользоваться только те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. Акцент сделали на семьи с детьми до 6 лет включительно, двумя и более несовершеннолетними детьми в определенных регионах или с ребенком-инвалидом.

Изначально ипотека для семейных пар должна была действовать до середины 2024 года, но ее продлили до конца 2030 года на новых условиях.

Требования к заемщикам

Ранее «Семейная ипотека» распространялась на все семьи с несовершеннолетними детьми, которые родились после запуска льготной программы. Теперь ею могут воспользоваться семьи, которые подходят хотя бы под одно условие:

• есть ребенок до 6 лет включительно;
• имеются двое детей до 18 лет, при этом семья проживает в одном из 35 регионах с низким объемом строительства или в малых городах с населением до 50 тыс. человек по данным Росстата на 1 января предыдущего года, кроме Москвы, СПб, МО и ЛО. Список таких субъектов определен на федеральном уровне Минфином;
• в семье есть несовершеннолетний ребенок-инвалид.

Дети и родители — граждане РФ. Родители усыновленных детей также участвуют. Возраст детей смотрят на момент подписания кредитного договора, а не фактической покупки недвижимости.

С 1 февраля 2026 года супруги обязательно выступают созаемщиками, если имеют гражданство РФ. Место регистрации ребенка важно, если родители не в браке. Воспользоваться ипотекой может и один родитель без второго супруга, главное — наличие детей необходимого возраста.

Условия кредита

Сами условия кредита также изменились:

• процентная ставка по ипотеке — от 6% годовых;
• первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья;
• сумма в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — до 12 млн рублей. Для остальных регионов — не более 6 млн рублей.

Если семья выберет более дорогостоящее жилье, его также можно взять через «Семейную ипотеку». В этом случае на лимит по программе будет действовать сниженная ставка, а на превышение лимита — рыночная. Лимиты комбинированной ипотеки: до 30 млн руб. в Москве, МО, СПб и ЛО, и до 15 млн руб. в других регионах.

С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека». Повторно воспользоваться льготной программой можно только в случае рождения ребенка после заключения предыдущего льготного кредитного договора, оформленного с 23.12.2023, и при условии его полного погашения.

Именно по этой причине в июле-августе 2024 года некоторые заемщики столкнулись с повышением процентов по ипотеке. Так как банк выявил уже имеющиеся у него другие льготные кредиты. Подробности в статье «Банки начали наказывать заемщиков за «лишнюю» льготную ипотеку».

Требования к недвижимости

Изменения коснулись перечня объектов недвижимости, которые доступны заемщикам по программе «Семейной ипотеки». Большинство льготных программ в РФ распространяются только на первичный рынок жилья. При этом далеко не во всех населенных пунктах России есть достаточно новостроек на эти цели.

И получалось так, что даже если семья формально подходит под условия льготной программы, воспользоваться ею она не может. Потому что в городе проживания семьи нет новостроек или их недостаточно.

Новые условия льготной ипотеки решили этот вопрос. Теперь для разных категорий семей доступно сразу несколько направлений для покупки жилья.

Семья, в которой есть ребенок до шести лет включительно или несовершеннолетний инвалид, могут:

1. Купить квартиру, таунхаус или дом у застройщика.
2. Приобрести квартиру или дом у закрытого паевого инвестиционного фонда или у Фонда развития территорий.
3. Купить квартиру у Московского фонда реновации жилой застройки.
4. Построить индивидуальный жилой дом по договору подряда с юрлицом или ИП с использованием эскроу-счета. Можно включить в ипотеку покупку земельного участка.
5. Купить вторичное жилье в городах, где по данным ЕИСЖС нет строящихся многоквартирных домов или их количество не превышает 2.

Для семей только с ребенком-инвалидом вторичка доступна в регионах, где нет строящихся многоквартирных домов. Проверить право на покупку жилья вторичного рынка можно через специальный сервис.

Семьи с двумя и более детьми в возрасте от 7 до 18 лет могут:

• Купить готовое или строящееся жилье, например, квартиру, дом, таунхаус у застройщика по ДДУ или договору купли-продажи. Но только в 35 специальных регионах с низким объемом строительства.
• Построить индивидуальный жилой дом или купить готовый дома с землей по всей территории РФ.

В последнем случае важно знать, что жить или иметь прописку в выбранном регионе или малом городе заемщику не нужно. Достаточно иметь желание и возможность купить там жилье.

Также семьи могут направить деньги на строительство частного дома по всей территории РФ в рамках ФЗ №214. Или договора подряда с использованием эскроу-счета. Строить можно как на своем участке, так и на земле, которую заемщик приобрел по ипотеке на эти цели.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование доступно преимущественно семьям с ребенком до 6 лет включительно или ребенком-инвалидом. Оформление возможно на жилье от застройщика, которые было куплено или построено по ДДУ или ДКП.

С октября 2025 возможно рефинансирование комбинированной ипотеки. При этом рефинансируют только дополнительную сумму с рыночной ставкой, льготную 6% оставят действующей.

Рефинансирование ИЖС ограниченно. Оно доступно, в основном, для семей с ребенком-инвалидом при эскроу. Рефинансирование ранее взятого кредита на вторичном рынке недоступно.

В каком банке можно получить семейную ипотеку

Банки, в которых можно оформить льготную жилищную программу, перечислены на сайте оператора — Дом.РФ. На момент написания статьи их было 70, но со временем количество кредиторов-партнеров может меняться.

На первых местах находится Сбербанк, ВТБ, Банк Дом.РФ, Альфа-Банк и Промсвязьбанк. Порядок отражает объем выдач. Индивидуальные лимиты для банков отменены в 2025 году: выдача идет до исчерпания общего бюджета программы, который увеличен до 8,65 трлн руб.

Как оформить ипотеку для молодой семьи

Порядок оформления ипотеки схож для всех заемщиков, которые решили воспользоваться кредитами для покупки жилья. Однако у льготных программ свои нюансы.

Семейная ипотека

Оформить ипотеку можно только в банках, которые подписали партнерское соглашение с оператором программы Дом.рф. Как правило, это крупные государственные и коммерческие банки.

Процесс оформления:

1. Убедитесь, что ваша семья подходит под действие программы.
2. Выберите банк из числа партнеров-участников, изучите условия и сравните их.
3. Сделайте предварительный расчет ипотеки на онлайн-калькуляторе, оцените свои шансы на одобрение.
4. Подайте заявку на ипотеку в отделении банка или через онлайн-сервисы.
5. Дождитесь получения решения.

После предварительного одобрения у заемщика будет 2-3 месяца на поиск объекта недвижимости, который подойдет под требования льготы. Важно, что с июля 2024 года нельзя покупать жилье по переуступке прав собственности.

Выберите жилье, согласуйте его с банком, получите окончательное решение. В назначенный день приходите на сделку с оригиналами документов. Подпишите кредитный и страховой договор, а после зарегистрируйте переход прав собственности в Росреестре.

Заемщик, который получил льготный кредит, должен оставаться собственником приобретенного жилья до полного погашения задолженности. Это новое правило, при несоблюдении которого банк имеет право повысить ставку. С 2026 недостоверные сведения о семье могут привести к повышению ставки.

Программа «Молодая семья»

«Молодая семья» — это федеральная программа, которая не имеет отношения к проекту «Семейная ипотека». По «Молодой семье» российские семьи могут получить безвозмездную субсидию в размере 30-40% от стоимости недвижимости.

Эти деньги выдают в виде сертификата. Сумма зависит от количества членов семьи, а также от региона проживания. На каждого члена семьи полагается определенное количество квадратных метров, а стоимость «квадрата» определяют местные власти.

Участвовать могут семьи в возрасте до 35 лет с российским гражданством, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Для этого обратитесь в жилищный отдел местной администрации и встаньте в очередь.

Если очередь подойдет до наступления 35 лет, семье выдадут денежный сертификат. Его можно реализовать для строительства или покупки любого жилья без ограничений, в том числе — для оформления или погашения ипотеки. Подробности в статье «Выплаты по программе «Молодая семья»: сколько можно получить».

Материнский и региональный капитал

Материнский капитал не зависит от наличия или отсутствия в семье оформленной ипотеки. Его выдают всем российским семьям, где родитель имеет российское гражданство и ребенок также его получил по праву рождения.

Сумма сертификата может быть разной:

• 630 380,78 рублей на первого малыша, который родился с января 2020 года;
• 833 024,74 рубля — на второго ребенка, если за первого ничего не получали;
• 202 643,96 рублей — доплата при рождении второго, если за первого уже получили маткапитал.

Сертификат на материнский капитал приходит в личный кабинет матери ребенка на портале Госуслуги. Если по каким-либо причинам сертификат в течение 10 дней после регистрации малыша не пришел, обратиться за ним можно в СФР.

Федеральный маткапитал с 2020 года положен всем семьям, где появляется первый малыш. Даже если его усыновили, все равно родители могут получить сертификат и остальные детские пособия и выплаты.

Региональный материнский капитал выплачивают не всем и не везде. Субъекты РФ самостоятельно решают, кого они готовы поддержать и в каком формате. Чаще всего, региональные выплаты получают многодетные семьи. Подробности в статье «Региональный материнский капитал: размер в 2026 году».