Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем разница?

Ипотека — один из самых сложных кредитных продуктов финансового рынка. Многих граждан интересует, что такое ипотека в силу закона, чем она отличается от ипотеки по договору. Может показаться, что это одинаковые вещи, но разница все же есть.

Рассмотрим, что такое ипотека в силу договора, чем она отличается от ипотеки по закону. Что важно знать заемщикам, какой именно жилищный кредит оформляется чаще всего. Полный расклад по вопросам — на Бробанк.ру.

Ипотека в силу закона и в силу договора — отличия

На деле мало кому пригождается эта информация. Это некоторые юридические тонкости, которые стандартно остаются без внимания заемщика. По сути, то, какую именно ипотеку вы оформляете, ничего не меняет — одна явно не хуже другой, итог у них один — вы получаете недвижимость в собственность, оставляя банку залог.

Значение понятий:

  • ипотека в силу закона — классическая ипотека, которая выдается в подавляющем числе случаев. Ипотека возникает на основании ФЗ 102 об ипотеке автоматически при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре;
  • ипотека в силу договора — возникает при подписании отдельного договора, а не в соответствии с ФЗ 102. Сначала составляется договор, и только потом, спустя время, отдельно регистрируется ипотека.

В большинстве случаев банки выдают ипотеку в силу закона

Кажется, что особой разницы и нет. Действительно, разграничить понятия не так просто. Поэтому для удобства восприятия разместим отличия в таблице.

Чем ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора:

В силу закона В силу договора
Возникает на основании ФЗ-102 на основании особого договора
Регистрация ипотеки одновременно с регистрацией сделки в Росреестре отдельно от регистрации сделки, позже
Что становится залогом покупаемая недвижимость любая недвижимость
Пример любая классическая ипотека кредит под залог недвижимости

Когда возникает ипотека в силу закона

Чаще всего она возникает как раз в силу закона — ФЗ -102: банк выдает кредит на недвижимость, которая сразу оформляется как обеспечение сделки. Все документальное оформление, и перехода прав, и ипотеки, выполняется за один раз в Росреестре.

Ссылаясь на действующее законодательство, Росреестр указывает, что ипотека в силу закона возникает при следующих сделках:

  • покупаемая за счет кредитных средств квартира (дом) становится залогом в момент регистрации ипотеки в Росреестре;
  • если речь о военной ипотеке;
  • покупаемый за счет кредитных средств участок становится залогом в момент регистрации ипотеки. Если на участке строится здание, ипотека распространяется и на не него. Но в рамках отдельного договора об ипотеке может быть прописано другое;
  • если объект приобретается в рассрочку, ипотека также возникает в силу закона;
  • если ранее была оформлена ипотека на объект незавершенного строительства, то после сдачи объекта ипотека в силу закона сохраняет свою силу.

При заключении обеих сделок права залогодержателя будут идентичными

В обоих случаях в сделке фигурирует залог. И права залогодержателя в его отношении будут идентичными.

Особенности ипотеки в силу договора

В этом случае оформляется отдельный кредитный договор, после отдельно регистрируется сделка ипотеки. То есть нет покупаемого в кредит объекта, который становится залогом.

Наглядный пример такой сделки — кредит под залог недвижимости. То есть, есть два отдельных действия: первое — заключение стандартного кредитного договора, второе — отдельная регистрация ипотеки, при которой обременение накладывается на недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.

Второй пример, который порой встречается на рынке ипотечного кредитования, — когда ипотека оформляется под залог имеющейся в собственности недвижимости. Здесь снова объект уже в собственности, поэтому ипотека возникает в силу кредитного договора и регистрируется отдельно.

Если в условиях оформления ипотечного кредита обременение накладывается на объект позже, это тоже будет ипотека в силу договора. Например, заемщик покупает недостроенный дом, и по условиям договора залог оформляется через полгода, когда строительство завершится.

Можно сказать, что все ипотечные кредиты, которые не являются классическими и не выдаются по алгоритму, указанному в ФЗ-102, являются ипотекой в силу договора. В нем и прописываются эти индивидуальные условия.

Что общего у этих ипотек

В целом же, кроме процесса документального оформления сделки, для заемщика нет никакой разницы. Он заключает кредитный договор, приобретает недвижимость или получает наличные на свои цели, заложив собственный объект.

Принципиальное отличие сделок заключается в процессе регистрации сделки

Если рассматривать именно вариант покупки недвижимости, то ипотеки в силу договора и в силу закона имеют следующие общие черты:

  • составляется кредитный договор, вы берете деньги в долг под проценты и обязуетесь гасить ссуду согласно установленному графику платежей;
  • ссуда обеспечивается залогом. В случае ипотеки по договору это может быть любой собственный объект заемщика. По закону — только приобретаемый;
  • пока кредит не погашен, невозможно сменить собственника объекта залога. Обременение снимается только после полной оплаты;
  • заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка, принести запрошенный пакет документов;
  • заемщик должен предоставить первоначальный взнос — оплатить часть покупаемой недвижимости из своих средств. Обычно банки просят минимум 10-15%;
  • для заключения ипотечной сделки обязательно требуется проведение оценки недвижимости. Процедура проводится за счет заемщика, привлекается аккредитованный банком специалист;
  • закладываемый объект недвижимости подлежит обязательному страхованию. Так банк защищает себя от рисков его утраты.

Отличаться будет только сам процесс регистрации сделки. В случае с ипотекой по закону стороны или одна из сторон приносит документы в Росреестр, одновременно происходит переход прав собственности и возникновение ипотеки. Если это ипотека по договору, сначала регистрируется переход прав, спустя время сама ипотека.

Если это ипотека по договору, то за ее отдельную регистрацию полагается уплата госпошлины в 1000 рублей. Если ипотеку оформляет юридическое лицо, то 1000 рублей.

Как оформляется ипотека в силу закона

Это классический ипотечный кредит, который оформляется в подавляющем числе случаев. Процесс пошагово выглядит так:

  1. Заемщик обращается в банк, предоставляет справки. Банк выносит решение. Если это одобрение, оглашает сумму и дает 2-3 месяца на выбор объекта.
  2. Заемщик выбирает объект, соответствующий требованиям банка. Собирает на него документы, проводит экспертную оценку недвижимости.
  3. Передача в банк документов на недвижимость для ее проверки на юридическую чистоту и соответствие требованиям.
  4. Заключение кредитного договора, оформление страхования и посещение Росреестра для оформления перехода прав и самой ипотеки. На объект сразу накладывается обременение, но заемщик в любом случае становится собственником.

Погасить ипотеку досрочно или провести рефинансирование можно при любом виде ипотеки

Какой бы не была ипотека, заемщик в любой момент может полностью или частично закрыть его раньше срока. Кроме того, при желании можно сделать рефинансирование — перевести ссуду на обслуживание в другой банк.

Частые вопросы

Что такое ипотека в силу закона?
Это классическая ипотека, при которой в момент регистрации сделки в Росреестре проводится и переход прав, и регистрируется сама ипотека. Сделка оформляется в соответствии с ФЗ-102 Об ипотеке.
Что такое ипотека в силу договора?
Это ипотека, которая оформляется не по стандартному алгоритму, а согласно условиям, прописанным в договоре. Сама ипотека регистрируется отдельно. Чаще всего это кредиты под залог недвижимости и ипотека под недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.
Есть ли разница между ипотеками для заемщика?
Для него нет никакой разницы, к какому виду принадлежит ипотека. Он заключает кредитный договор и получает желаемое.
Если это ипотека в силу договора, она незаконна?
Нет, она также полностью законна, просто оформлена не по ФЗ-102 Об ипотеке, а в рамках отдельного кредитного договора.
Какая ипотека для заемщика лучше?
С точки зрения простоты оформления - та, что оформляется по закону. Все идет по отложенному сценарию, Росреестр посещается один раз. В случае с ипотекой по договору бюрократии и возни с бумагами будет больше.

Источники:

  1. КонсультантПлюс: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Комментарии: 0

Ваш комментарий (вопрос)

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Русанова Ирина Александровна
Автор статьи Ирина Русанова
Попович Анна Александровна
Консультант, автор Попович Анна
Пихоцкая Ольга Владимировна
Финансовый автор Пихоцкая Ольга

Ваш комментарий (вопрос):

Ваш адрес email не будет опубликован.