Если вы снимаете или сдаете жилье, закрепите условия письменно. Ошибки в договоре приведут к сложностям, если придется доказывать договоренности или возникнет спор.
Чтобы избежать разногласий, нужно понимать юридическую разницу между наймом и арендой жилья. Расскажем, чем они отличаются, где применяются и как правильно составлять договор.
- Чем отличается наем жилья от аренды жилья организацией
- Что обязательно указать в договоре найма
- Налоги для наймодателя: НДФЛ или самозанятость
- Как перейти на самозанятость
- Что будет, если не платить налог
- Что меняется при работе через цифровые платформы
- Договор аренды жилья организацией
- Обеспечительный платеж или депозит
- Согласие собственников и регистрация жильцов
- Что проверить в договоре перед подписанием
Чем отличается наем жилья от аренды жилья организацией
Многие путают договор найма жилого помещения и договор аренды. Разница принципиальна: она определяет стороны, цель использования и правовые последствия.
| Критерий | Договор найма | Договор аренды жилья организацией |
| Глава ГК РФ | Глава 35 | Глава 34 |
| Наймодатель или арендодатель (кто сдает) | Любой собственник (физлицо или юрлицо) или управомоченное им лицо | Любой собственник |
| Наниматель или арендатор (кто снимает) | Гражданин | Юридическое лицо |
| Цель использования | Проживание | Только проживание граждан, например сотрудников |
| Срок по умолчанию | 5 лет ст. 683 ГК РФ | Неопределенный срок, если стороны не указали срок в договоре |
Главное отличие — в стороне договора и цели:
- По договору найма нанимателем может быть только физлицо, и жилье используется для проживания по ст. 671 ГК РФ.
- Организация может арендовать жилое помещение для проживания частных лиц, например своих сотрудников. Использовать квартиру как офис по такому договору нельзя.
Договор найма составляют в письменной форме по ст. 674 ГК РФ. Если договор найма заключен на срок не менее года, возникшее обременение права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.
Даже без регистрации собственник и жилец должны соблюдать договор, а собственник — платить налог с полученного дохода. Если договор заключен меньше чем на год, регистрировать его в Росреестре не нужно. Если продлеваете срок, проверьте, потребуется ли регистрация.
Чтобы не допустить ошибку и выбрать нужный договор:
- Определите, кто заключает договор: будущий жилец от своего имени или организация. Если человек снимает квартиру для собственного проживания, заключают договор найма. Если организация снимает жилье для сотрудников — договор аренды.
- Проверьте цель использования жилья.
- Уточните срок проживания.
- Выберите форму договора по главе 34 или 35 Гражданского кодекса РФ.
- Зафиксируйте все условия письменно.
Что обязательно указать в договоре найма
В договоре найма закрепляют, какое жилье передают, кто будет в нем проживать, сколько и когда платить. Основные правила найма установлены главой 35 ГК РФ.
Отдельно различайте обязательные условия и полезные договоренности. Например, обеспечительный платеж и подробная опись имущества не требуются законом, но снижают риск споров.
Пошаговая инструкция составления договора найма:
- Укажите полные данные сторон и адрес жилья.
- Впишите паспортные данные наймодателя и нанимателя.
- Опишите предмет договора — конкретное жилое помещение. Укажите всех, кто будет постоянно проживать вместе с нанимателем.
- Зафиксируйте срок договора и размер платы с датой внесения. Учтите, что максимальный срок найма пять лет.
- Распределите коммунальные платежи и текущий ремонт ст. 678, 681 ГК РФ.
- Опишите права и обязанности сторон.
- Укажите порядок прекращения договора и уведомления другой стороны.
- Пропишите порядок возврата квартиры и ключей.
- При необходимости укажите условия обеспечительного платежа.
- Подпишите акт приема-передачи с описью имущества и показаниями счетчиков.
В образце ниже жилищные и коммунальные расходы оплачивает наймодатель. Перед подписанием проверьте, подходит ли вам этот вариант, и если нужно, измените распределение расходов. В комплект входят договор, акт приема-передачи, опись имущества и акт возврата.
Скачать образец договора найма квартиры и приложения к нему→
Налоги для наймодателя: НДФЛ или самозанятость
Собственник, который сдает жилье, обязан платить налог с полученного дохода. Выбор налогового режима влияет на сумму платежей и объем отчетности.
Собственник может платить налог со сдачи жилья по разным правилам — сравним их в таблице. Ставки НДФЛ указаны для налоговых резидентов России.
При расчете учитывают не только плату за жилье, но и другие доходы, например зарплату. Повышенную ставку применяют только к сумме сверх установленного порога.
| Режим | Ставка | Кто платит | Условия |
| НДФЛ | 13% — до 2,4 млн ₽; 15% — от 2,4 до 5 млн; 18% — от 5 до 20 млн; 20% — от 20 до 50 млн; 22% — свыше 50 млн |
Физлицо без спецрежима | Если сдаете жилье физлицу, подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а налог заплатите до 15 июля. |
| Самозанятость (НПД) | 4% — при сдаче физлицу; 6% — юрлицу или ИП |
Физлицо, зарегистрированное как самозанятый | Лимит дохода 2,4 млн ₽ в год. Не подходит для нежилой недвижимости |
| ИП на УСН | Базовые 6% (доходы) или 15% (доходы минус расходы) | Индивидуальный предприниматель | Требуется регистрация ИП и уплата взносов |
Пример. Доходы Ярослава, к которым применяется эта шкала НДФЛ, за год не превышают 2,4 млн рублей, а налоговый вычет по НПД уже использован. Он сдает квартиру физическому лицу за 50 000 ₽ в месяц. Годовой доход — 600 000 руб.
| Показатель | НДФЛ | НПД — самозанятость |
| Доход от сдачи квартиры за год | 600 000 ₽ | 600 000 ₽ |
| Ставка налога | 13% | 4% |
| Расчет | 600 000 × 13% | 600 000 × 4% |
| Налог за год | 78 000 ₽ | 24 000 ₽ |
В этом примере самозанятый заплатит на 54 000 рублей меньше за год. Расчет НПД приведен без налогового вычета. По доходам, облагаемым НПД, не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить обязательные страховые взносы. Чеки формируют в приложении «Мой налог».
Самозанятый может получать до 2,4 млн рублей в год от сдачи жилья и другой деятельности на НПД. Если доход превысит эту сумму, придется платить налоги по другим правилам. Каким именно, зависит от того, зарегистрирован ли собственник как ИП и какой налоговый режим он выберет.
Как перейти на самозанятость
Перейти на налог на профессиональный доход можно за несколько минут без похода в налоговую. Статус подходит большинству собственников, которые сдают одну или несколько квартир физическим лицам.
Пошагово:
- Скачайте приложение «Мой налог» или зайдите на Госуслуги.
- Пройдите регистрацию по паспорту и ИНН.
- Укажите вид деятельности — сдача жилых помещений.
- Начинайте формировать чеки после каждого поступления оплаты.
- Платите налог ежемесячно до 28 числа следующего месяца.
Подробная инструкция по регистрации дана в статье «Как оформить самозанятость через Госуслуги».
Что будет, если не платить налог
Неуплата налога приводит к доначислению суммы, пеням и штрафам по Налоговому кодексу РФ. ФНС может запросить договоры и выписки по счетам. А при систематических нарушениях возможны дополнительные проверки.
Что меняется при работе через цифровые платформы
По закону №289-ФЗ цифровые платформы обмениваются данными с налоговой. Но это не заменяет регистрацию в Росреестре, если она нужна для вашего договора.
Договор аренды жилья организацией
Компании часто снимают жилье для размещения сотрудников и оформляют договор аренды по главе 34 ГК РФ. Юридическое лицо использует помещение только для проживания физлиц. Договор на срок от года нужно регистрировать в Росреестре.
За госрегистрацию договора аренды недвижимости есть госпошлина: для физлиц — 4 000 руб., для организаций — 44 000 руб. Эти размеры действуют с 1 января 2025 года.
При регистрации соглашений об изменении или расторжении уже зарегистрированного договора аренды ставки ниже: 700 руб. для физлиц и 2 000 руб. для организаций. В договоре аренды перечислите тех сотрудников, которые будут жить в квартире.
Отдельно пропишите порядок возврата депозита и срок уведомления о выезде. Можно ориентироваться на примерную форму договора аренды.
Обеспечительный платеж или депозит
Обеспечительный платеж — это деньги на случай долгов, порчи имущества или неустойки за нарушение договора. В договоре укажите, какие суммы собственник может удержать из этого платежа, а когда и сколько должен вернуть жильцу. Основные правила закреплены в ст. 381.1 ГК РФ.
| Ситуация | Депозит возвращается | Депозит удерживается |
| Договор исполнен, имущество в порядке | Да | — |
| Задолженность по платежам | — | Да |
| Реальный ущерб имуществу | — | Да |
| Естественный износ, например, выцветшие обои | Да | — |
| Неустойка, предусмотренная договором и обеспеченная платежом | — | Да. Зачет в размере соответствующего обязательства, остаток возвращают по условиям договора |
Обычный износ нужно отличать от повреждений. Состояние имущества сравнивают с зафиксированным при передаче квартиры. При этом не любую царапину можно автоматически считать естественным износом. Обычно депозит равен месячной плате. В договоре укажите срок возврата, например 14 дней после выезда.
Согласие собственников и регистрация жильцов
При сдаче жилья нужно учитывать права всех собственников и правила регистрационного учета. Разберем несколько ситуаций.
Согласие всех собственников. Если квартира находится в долевой собственности, для сдачи требуется письменное согласие их всех ст. 246, 247 ГК РФ. Без него договор могут оспорить в суде.
Регистрация граждан РФ. По общему правилу россиянину, который временно проживает в другом жилом помещении более 90 дней, нужно оформить регистрацию по месту пребывания. Но есть и исключения. Например, временная регистрация не нужна, если вы снимаете квартиру в том же регионе, где зарегистрированы постоянно.
За проживание без регистрации предусмотрены штрафы по ст. 19.15.1 КоАП РФ. Для квартиросъемщика штраф 2000–3000 рублей, для собственника — 2000–5000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге суммы выше. Штрафа не будет, если, например, квартира принадлежит вашему супругу, родителю или ребенку и этот собственник постоянно зарегистрирован в ней.
Миграционный учет иностранцев. Если в квартиру заселяется иностранец, обычно нужно уведомить МВД в течение семи рабочих дней после его приезда в это жилье. Для отдельных категорий и гражданств действуют другие сроки и правила ст. 20 закона №109-ФЗ. Ответственность принимающей стороны за нарушение правил миграционного учета предусмотрена ст. 18.9 КоАП РФ.
Что проверить в договоре перед подписанием
- Адрес квартиры в договоре должен совпадать с фактическим. Сравните площадь с выпиской ЕГРН.
- Проверьте описание объекта. Если снимаете квартиру целиком, договор не должен ограничивать ваше пользование одной комнатой или другой частью квартиры.
- Обратите внимание, в каких случаях обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается.
- Распределите коммунальные платежи, плату за интернет и другие расходы. По общему правилу коммунальные платежи вносит наниматель, если стороны не договорились иначе. Остальные расходы также стоит перечислить отдельно.
- Уточните, на кого ложится текущий ремонт. Если в договоре это не прописано, по общему правилу его выполняет наниматель по ст. 681 ГК РФ.
- Проверьте сроки и способ оплаты, момент исполнения платежа и ответственность за просрочку. Для переводов сохраняйте банковские подтверждения, для наличных платежей берите расписку.
- Изучите акт приема-передачи и опись. Зафиксируйте состояние мебели и техники, существующие повреждения и показания счетчиков. При возврате квартиры сравните ее состояние с этими документами.
Если со временем захотите купить свое жилье вместо съемного, изучите ипотечные программы с господдержкой, актуальные условия банков есть на Бробанке.
Частые вопросы
Источники:
Комментарии: 2
Обновили статью в ноябре 2026 года. Разграничили понятия найма и аренды жилья, объяснили правила возврата и удержания обеспечительного платежа. Добавили образец договора аренды для физических лиц
спаибо больщой. интересеный.