Как составить договор аренды и договор найма жилья

Автор Бробанк.ру Елена Кокош

Если нравится - подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости

Об авторе

Высшее экономическое образование в Поволжском государственном университете сервиса. Более 8 лет сотрудничает с финансовыми порталами, исследует экономические рынки, банковскую деятельность, анализирует финансовые показатели. Выступает в качестве независимого эксперта и дает комментарии СМИ. Открыть профиль

Договор аренды и договор найма жилья: в чем различия

Еще совсем недавно при вопросе от наших читателей: что лучше, брать ипотеку или арендовать квартиру, мы с уверенностью советовали брать жилищный кредит. Платежи ежемесячные выходили примерно одинаковыми, а вот осознание того, что вы платите за свое жилье или просто отдаете деньги чужому человеку, и по итогу остаетесь не с чем, было совершенно разным.

В начале года ипотека была очень доступна: множество льготных программ с государственным субсидированием, скидки от застройщиков, специальные предложения с возможностью купить жилье на стадии котлована под 0,1-0,4% в год. Все изменилось в феврале, когда после всем известных событий ЦБ РФ резко поднял ключевую ставку до 20% годовых, и все банки сделали тоже самое.

Несмотря на то, что сейчас ключевая ставка снизилась вдвое, и жилищные кредиты также стали предлагаться под 9-11% годовых, назвать такие проценты низкими все равно нельзя, и большинству россиян такая ипотека недоступна. Именно в таких условиях люди выбирают вариант аренды недвижимости с возможностью в любой момент поменять место своего проживания ближе к работе, родителям, хорошей школе и т.д.

При поиске подходящей квартиры, апартаментов или дома, вам собственник или риелтор (посредник) практически всегда назовет заключение договора аренды в качестве обязательного. Но здесь надо понимать, что под договором аренды «в народе» понимается ситуация, когда человек сдает жилье другому человеку, и на самом деле называется это совсем по-другому – договор коммерческого найма.

Несмотря на некую путаницу в понятиях, законодательство очень четко их разделяет:

1. Договор аренды жилого помещения — он заключается исключительно с юридическим лицом.
2. Договор коммерческого найма жилого помещения – он заключается между физическими лицами.

Получается, что если речь идет о тех случаях, когда один человек сдает квартиру, комнату, дом или иную недвижимость другому человек, то этот случай классифицируется и закрепляется именно договором коммерческого найма жилья. Регулирует эти ситуации Гражданский кодекс РФ, а именно глава 35 «Наем жилого помещения».

Согласно ГК РФ, по договору найма жилого помещения есть одна сторона – это собственник или наймодатель, который предоставляет другой стороне – нанимателю жилое помещение. Он может предоставить жилье во владение и пользование для проживания в нем безвозмездно, т.е. бесплатно, либо за дополнительную плату.

Договор найма жилья: особенности и пример документа

Для того чтобы стороны могли обезопасить себя, свои права и свое имущество, в обязательном порядке составляется договор коммерческого найма жилья. Во всех дальнейших спорах и возможных конфликтных ситуациях именно он будет выступать основным документом, и гарантом соблюдения прав и обязанностей сторон.

Все требования детально прописаны в ст. 674 Гражданского кодекса РФ. Договор обязательно заключается в письменной форме, причем очень важно, чтобы он был понятен и максимально подробен, необходимо прописать максимум деталей.

Что обязательно указывается в договоре:

1. Предмет договора, т.е. недвижимость, которая предлагается для коммерческого найма. Нужно дать ей максимально подробное и конкретное описание с указанием полного адреса, этажа, площади, количества комнат. Многие также прописывают состояние ремонта, мебели, наличие бытовой техники и т.д.
2. Права и обязанности участников договора. Важно прописать условия использования помещения, его сохранности, возможности вселения других жильцов или домашних животных, проведения ремонта, предоставления ЖКУ и т.д.
3. Условия оплаты за пользование жильем. Тут надо детально прописать все условия и подробности, связанные с финансами. Какая должна вноситься сумма, в какие сроки, каким именно образом будут передаваться деньги – наличными или переводом на карту. Также стоит прописать размер пени в случае просрочки платежа, если это не сделать, то будет стандартно использоваться ключевая ставка ЦБ РФ.
4. Данные участников сделки. Сюда мы отнесем платежные реквизиты, номера телефонов, паспортные данные наймодатели и нанимателя, которые могут пригодиться в дальнейшем для связи и составления различных документов.
5. Срок договора. Обычно его заключают на год, если найм долгосрочный или на определенный период, например, на срок, пока длится командировка. Если этот пункт в документе отсутствует, то согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ, такой договор будет считаться заключенным на 5 лет.

В Сети есть множество шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья, но далеко не все они учитывают важные детали. Лучше всего изучить несколько вариантов, и ориентируясь на них, составить свой собственный, с учетом самых важных факторов и разделов по ГК РФ.

Если вы сомневаетесь в юридических аспектах такого документа, то можно обратиться к юристу для составления такого документа. Если вы обратились для поиска жилья к риелтору или агентство недвижимости, то также внимательно читайте документы перед подписью, чтобы не получилось так, что у вас есть только обязанности, а прав никаких.

Договор аренды: особенности и различия с договором найма

Аренда – это очень схожий с наймом процесс, но у него есть принципиальные отличия:

1. Взять или сдать в аренду можно не только жилое, но также и нежилое помещение. Например, офис, торговое здание, гараж, земельный участок и т.д.
2. Стороны сделки будут называться иначе: арендодателем и арендатором.
3. Договор заключается уже не с физическими лицами, а с организациями или индивидуальными предпринимателями. Получить помещение в пользование сможет только юридическое лицо.

В качестве примера можно привести торговый центр: снять там площадь и оборудовать свой собственный отдел по продаже чего-либо может только юридическое лицо. Необязательно открыть ООО, можно быть ИП или самозанятым, чтобы заключить договор аренды.

Кстати, аренда жилого помещения тоже допускается, но только в некоммерческих целях. Например, если у фирмы есть большой штат сотрудников и несколько подразделений в разных регионах страны, то владелец компании может снимать квартиры для своих сотрудников, пока они находятся в командировках по рабочим вопросам или уезжают на обучение.

Что прописывается в договоре аренды? Все тоже самое, что в договоре найма, только название меняется:

• Описание помещения;
• Обязанности и права, связанные с помещением;
• Данные участников сделки.

В чем будет различие? Например, срок договора – аренда может быть оформлена на любой срок, который обсудили и зафиксировали стороны договора, когда как найм осуществляется не более чем на 5 лет.

Если срок договора аренды – год и больше, то такую сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Как только документ подписан, он сразу вступает в силу. Досрочное расторжение возможно только через суд, чтобы оценить потери сторон.

Советы для сторон-участников сделки

На что обратить внимание, если вы – снимаете квартиру:

1. Проверьте адрес квартиры в договоре. Он должен совпадать с фактическим адресом жилья, которое вам приглянулось.
2. Если снимаете квартиру целиком, то в договоре найма так и должно быть прописано – квартира, а не жилое пространство или помещение.
3. Сравните площадь – она должна быть такой же, как в свидетельстве о праве собственности или выписки ЕГРН, либо на публичной кадастровой карте.
4. Обеспечительный платеж – его еще называют депозит, гарантийный взнос и т.д. Как правило, он равен месячной оплате жилья. Обратите внимание, при каких случаях этот платеж остается у хозяина, а когда возвращается арендатору.
5. Дополнительные расходы – ЖКУ, интернет, телефон и т.д. Если не прописано, что это делает хозяин, то придется платить самостоятельно. Лучше всего прописать в сроках оплаты дату после получения вашей зарплаты.
6. Текущий ремонт – на чьи плечи он ложится. Если в договоре это не прописано, то он автоматически ложится на долю нанимателя.
7. Ответственность в договоре читайте внимательно. Пропишите, что отвечаете за просрочку оплаты только по вашей вине, а что день оплаты считается днем списания денег с вашего счета.
8. В акте приема-передачи изучите все крупные ценные вещи, потому как вы будете нести ответственность за квартиру и все в ней находящееся во время проживания.

Что важно для тех, кто сдает недвижимость:

1. Обязательно подготовьте и приложите к договору найма акт приема-передачи недвижимости. Нередко попадаются квартиросъемщики, которые наносят вред имуществу. Чтобы иметь возможность взыскать расходы, нужно составить подробный перечень ценных вещей с описанием.
2. Уточните, какие коммунальные платежи включены в арендную плату, а какие нет, чтобы не возникало путаницы и задолженности по коммуналке.
3. Включите в договор депозитный платеж. Он нужен на случай порчи имущества – именно из этого депозита можно забрать деньги в ситуации, когда квартиросъемщик самостоятельно отказывается компенсировать поломку мебели или прочие расходы.
4. Обговорите условия проживания, например, могут ли в квартире проживать дополнительные лица, животные или маленькие дети, чтобы снизить риск порчи имущества.

В любом случае, лучше проконсультироваться с юристом прежде чем подписывать какие-либо документы. По каждому случаю могут быть свои нюансы, и желательно их заранее изучить и зафиксировать в письменном виде во избежание недоразумений.

Частые вопросы