Как уменьшить налог с продажи квартиры

Есть несколько способов снижения расходов по налогу: использовать вычет, льготы при наличии двух и более детей, применить минимальный срок владения имуществом. Разберемся, как уменьшить налог с продажи квартиры или вовсе не платить НДФЛ, и какая стратегия наиболее выгода.

Что такое минимальный срок владения имуществом

В налоговом законодательстве используется термин «минимальный срок владения имуществом», по истечении которого собственник освобождается от НДФЛ. В этом случае декларацию не подают, независимо от того, какую прибыль получает физическое лицо.

С движимым имуществом все просто: на все его виды распространяется трехлетний срок, после которого оно продается без уплаты налога. С недвижимостью ситуация обстоит немного сложнее, так как здесь минимальный срок зависит от того, как она приобретена собственником.

Вид жилого помещения	Минимальный срок для освобождения от НДФЛ (в годах)
Получен по наследству	3
Перешел в результате приватизации	3
Приобретено до 1 января 2016 года	3
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением	3
Подарок от члена семьи или близкого родственника	3
Единственное жилье — продается с 2020 года или позднее	3
Одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет	3
Любые другие виды	5

Если минимальный срок владения вышел, никакую информацию в налоговый орган сообщать не нужно: ФНС получает данные из Росреестра. Вместе с этим возникают разногласия по поводу правильного исчисления срока. К примеру, лицо в течение нескольких лет владеет одной комнатой в квартире, затем приобретает еще одну, получает свидетельство о праве собственности, и становится полноправным собственником жилого помещения.

В случае продажи квартиры налоговый орган примет во внимание дату получения свидетельства о праве собственности, а не приобретения первой комнаты, как должно быть по закону. В результате продавцу придет уведомление с требованием уплаты налога, так как он владел квартирой меньше минимального срока.

Подобные спорные ситуации решаются достаточно просто. Продавец квартиры предоставляет подтверждающие документы. После проверки информации требования со стороны ФНС будут аннулированы.

Продажа единственного жилья

Продавца освободят от НДФЛ и подачи декларации, если продает единственное жилье — квартиру или дом с участком, которые находятся в его собственности более трех лет. Это стало возможным с 2020 года, когда минимальный срок владения был уменьшен на два года.

Ранее НДФЛ не уплачивали с продажи квартиры, которая находилась в собственности не менее пяти лет. Освобождения от налога с продажи распространяют на следующие случаи:

• На момент заключения сделки в собственности продавца нет другого жилого недвижимого имущества. Иными словами, он продает единственную квартиру.
• Новое жилье бывший собственник приобретает в течение 90 суток до продажи прежней квартиры.

К примеру, в 2019 году семья приобрела квартиру за 3 млн рублей, затем в 2022 году это жилье было продано за 3,5 млн рублей. На момент продажи квартира была единственной, поэтому несмотря на то, что ее стоимость увеличилась, НДФЛ собственником не уплачивается.

Второй пример: в 2019 году семья приобрела квартиру за 3 млн рублей, а через год был куплен частный дом. При продаже квартиры за те же 3,5 млн рублей, с разницы следует уплатить НДФЛ, который в данном случае равен 65 тыс. рублям. Причина: на момент продажи владелец имел в собственности два жилых объекта.

Уменьшение доходов на расходы

Суть этой нормы: НДФЛ уплачивают не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между доходом и расходом на покупку. К примеру, жилье приобрели за 2 млн рублей, а продали за 2,5 млн рублей. ФНС потребует заплатить налог со всей суммы, которую видит в отчете.

Для решения этого вопроса физлицо указывает в декларации подтвержденные расходы и прикладывает документы. При заполнении декларации вручную, расходы на покупку недвижимости отражаются в приложении 6.

В некоторых случаях у продавца нет документов, подтверждающих понесенные им расходы на приобретение жилья. Ранее в подобных ситуациях налог рассчитывали со всей суммы, которая расценивалась в виде дохода или прибыли. Сейчас действует норма, в соответствии с которой продавцы пользуются автоматическим вычетом из суммы продажи в размере 1 млн рублей.

Условие применяют ко всем видам жилой недвижимости. Пользоваться вычетом можно и в том случае, если есть подтверждающие расходы документы: в этом случае продавец сам решает, что именно ему выбрать — вычет или расходы.

Работает инструмент следующим образом: собственник продает квартиру за 2 млн рублей, затем использует свое право на вычет с продажи. Из общей суммы вычитают 1 млн рублей, а из остатка рассчитывают НДФЛ в размере 13%. В этом примере продавец заплатит налог 130 тысяч рублей.

Вычет применяют один раз в году ко всем видам жилого имущества. Если в 2022 году собственник продает квартиру, пользуется своим правом, затем в этом же году продает дом, то повторно применить вычет он не сможет. В данном случае необходимо дождаться начала следующего года.

Если жилье стоит менее 1 млн рублей, то при использовании вычета налоговая база равна нулю, соответственно, продавец освобождается от уплаты НДФЛ. Вычет полностью перекрывает эту сумму, поэтому налогообложение не применяется. Для использования инструмента нужно указать его в декларации.

Налоговый вычет

Если у покупателя в России официальные доход, возникает право на получение налогового вычета — возврат части уплаченного НДФЛ за предыдущие налоговые периоды. Его предоставляют в размере стоимости недвижимости и процентов по ипотеке — 2 млн и 3 млн рублей, соответственно.

Соответственно, при покупке квартиры можно вернуть не более 260 тысяч рублей, а с процентов по ипотеке — до 390 тысяч рублей. Применять оба типа допускается одновременно, в отношении одного жилья.

Суть в том, что имущественный вычет может применяться позже покупки квартиры, и его можно получать частями или единоразово. Главное, что он также поможет уменьшить или вовсе не платить НДФЛ с продажи жилья. К примеру, в 2019 году гражданин приобрел квартиру за 2 млн рублей. В первый год он возвращает 50 тысяч рублей, во второй — 60 тысяч рублей.

В 2021 году жилье продается за 2,5 млн рублей. После учета расходов с покупки остается сумма в 500 тысяч рублей — с нее необходимо уплатить НДФЛ, равный 65 тысячам рублей.

В этом же году лицо обращается за очередной частью вычета, как делает это в предыдущие годы. Выясняется, что ФНС должна ему вернуть 70 тысяч рублей. Но вместо этого налоговый орган проведет взаиморасчет, в результате которого на счет налогоплательщика поступят 5000 рублей. В последующие периоды он добирает оставшуюся часть вычета.

Налог с продажи квартиры для семей с детьми

Многие российские семьи при рождении детей увеличивают жилплощадь: если с одним малышом можно уместиться в студии или однокомнатной квартире, то с двумя или тремя детьми понадобится жилье побольше. При этом цены на недвижимость увеличиваются с каждым годом, и возможна ситуация, когда родители продают квартиру дороже, чем купили.

На полученные деньги можно сразу купить новое жилье с доплатой, при этом раньше нужно было платить часть денег государству. Такая ситуация требовала решения, чтобы поддержать семьи и сэкономить их бюджет.

В 2021 году вступил в силу №382-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Он внес поправки в НК РФ Статью 217.1, что освободило семьи с детьми от налога при продаже жилья.

При этом не имеет значения, как долго взрослые собственники владели недвижимостью: три года или меньше. Получить льготу можно при любом сроке, минимального нет.

Требования

Освобождение коснулось не всех семей, а только тех, которые попадают под требования:

1. Родитель или супруги имеют двоих и более несовершеннолетних детей. Допускается возраст детей до 24 лет при условии, что ребенок находится на очном обучении. Считают не только родных, но и усыновленных детей.
2. Семья приобрела новую недвижимость не позднее 30 апреля следующего года. Если родители вступили в ДДУ, то в этот срок должна быть проведена полная оплата. Если речь о стандартной купле-продаже, в этот срок должна быть пройдена регистрация права собственности.
3. Покупатель новой квартиры — сам налогоплательщик (родитель) или члены его семьи.
4. Кадастровая стоимость или общая площадь нового жилья больше, чем у проданной недвижимости. Если стоимость нельзя установить, ФНС учтет только площадь объекта.
5. Стоимость жилья по кадастру не превышает 50 млн рублей.

Важно: при учете общей площади или стоимости учтут совокупные доли членов семьи в старом и новом жилье. При этом на момент продажи родителям и членам его семьи не должно принадлежать более 50% другого жилья, большего по площади.

Недвижимость

Освобождение от уплаты налога возможно при продаже:

• квартиры,
• жилого дома,
• комнаты,
• доли в жилом помещении,
• земельного участка с жилым помещением — с 2023 года.

Продавать и покупать новое жилье без уплаты налога могут не только родители, но их дети-собственники при соблюдении всех требований. Возраст ребенка определяют на дату продажи, а не фактической подачи декларации.

Например, если ребенку принадлежит вся квартира, он может продать ее без уплаты НДФЛ. Немного по-другому обстоит дело с долей ребенка в недвижимости. Ее освободят от налога в случае, если по новому закону НДФЛ не платят родители, и все доли продают одновременно.

Продажа недвижимости, полученной в дар или наследство

При продаже подарков в виде недвижимости раньше минимального срока владения, продавец должен подать налоговую декларацию и оплатить НДФЛ. Но подарки достаются бесплатно, а значит, к ним нельзя применить вычет в виде фактически понесенных расходов, даже если они были.

С 2019 года ситуация поменялась, и теперь налог с продажи можно уменьшить:

1. Подарок не от близкого родственника. Если жилье подарил чужой человек, со стоимости подарка нужно заплатить налог в размере 13%. Одаряемый может использовать вычет без документов, в размере 1 млн рублей. Либо вычесть из дохода сумму, с которой был оплачен налог при дарении. То есть при продаже жилья нужно будет платить НДФЛ только с добавленной стоимости.
2. Дар от близкого родственника. В случае продажи подарка от близкого родственник, уменьшите доход на расходы дарителя или наследодателя. Для этого понадобятся документы, которые подтвердят размер расходов.
3. Недвижимость в наследство. В этом случае расходов у наследника нет, и налога тоже нет. При продаже имущества наследник может учесть только расходы наследодателя, если у него сохранились подтверждающие документы.

Все подтверждающие льготу документы передают в ФНС в уточненной декларации. Сделать это нужно после продажи недвижимости не позднее 30 апреля следующего года.

Передайте в инспекцию по месту жительства:

• декларацию 3-НДФЛ,
• договор купли-продажи,
• акт приема-передачи или копию расписки о полученной сумме либо выписку из банка.

К этому пакету приложите бумаги, которые подтвердят понесенные расходы. В российском законодательстве нет определенного перечня документов, которые должны быть обязательно предоставлены. В каждом случае список определяется индивидуально.

Если речь идет о расчетах между физическими лицами, они могут подтвердить исполнение обязательств распиской. Также можно использовать договор купли-продажи и акт приема-передачи объема имущества.

Подача декларации в ФНС

Не нужно подавать декларацию или доказывать, что вы вправе не уплачивать НДФЛ, если вы:

• выдержали минимальный срок владения,
• продали недвижимость или долю в ней за 1 млн рублей,
• применили вычет, который снизил налогооблагаемую базу до нуля.

Если у налоговой возникнут вопросы, вам направят письмо с просьбой предоставить пояснения или дополнительные документы. В этом же письме укажут, чего именно недостает налоговикам для корректных расчетов.

Если семья подпадает под действие нового закона, ей не нужно подавать декларацию за 2023 год. ФНС сама получит нужные ей данные в рамках межведомственного взаимодействия.

В редких случаях налоговики могут не получить нужные данные или рассчитать налог до даты, когда семья купила новую недвижимость. Налогоплательщик должен отправить в инспекцию сообщение с уточняющими данными и документами, которые подтвердят право на применение льготы.

Сделайте это через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Данные для входа выдают при обращении в инспекцию, либо можно выполнить авторизацию через Госуслуги.

Если на покупку квартиры родители потратили материнский капитал, его сумму тоже нужно включить в расходы при расчете налога. Распределите расходы между членами семьи пропорционально долям. Если детям принадлежит по 25% в квартире, доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% расходов на покупку квартиры.

Частые вопросы

Комментарии: 0

Отменить ответ

Я принимаю условия обработки персональных данных, указанных в Политике конфиденциальности
Хочу получать уведомления об ответах

Δ