Перекредитование может предусматривать две основные цели – уменьшение долговой нагрузки и сокращение переплаты. Особенно актуальны эти вопросы относительно целевых займов на покупку жилья. Ведь они располагают наибольшими суммами и сроками. Поэтому сервис Brobank.ru проверил реальность получения выгоды от такой сделки. То есть оценил стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году для уменьшения итоговой переплаты. Ответ дан опираясь на расчеты, в которых использованы фактически показатели рынка.
Стоит ли заниматься рефинансированием ипотеки в 2021 году
Сразу важно отметить, что основных целей перекредитования только две. Во-первых, уменьшение долговой нагрузки. Во-вторых, сокращение переплаты. В редких случаях встречаются более индивидуальные ситуации. Например, неудовлетворенность клиента качеством обслуживания в текущем банке, переезд в регион, где отсутствует кредитор и т.п. Сделок по таким поводам единичное число. Поэтому их рассматривать детально не имеет смысла.
Если говорить об уменьшении долговой нагрузки, то сделка предусматривает увеличение срока выплаты после оформления рефинансирования ипотеки. За счет этого платеж становится меньше. В то же время, зачастую, итоговые расходы на оплату займа увеличиваются. Соответственно, такая ситуация не сопряжена с вопросом экономии. Цель процедуры – высвободить часть постоянных ежемесячных доходов на другие нужды.
Здесь же важно отметить, что с помощью перекредитования не удастся решить существенные финансовые сложности. Например, при потере заработной платы. Даже в случае положительного решения банка после рефинансирования погашать долг необходимо. Причем ближайший платеж наступит не позднее чем через месяц. В подобных ситуациях стоит обращаться к действующему кредитору с запросом реструктуризации или кредитных каникул.
Отдельно необходимо рассматривать цель – сокращение переплаты. Сразу можно выделить, что не существует единого для всех заемщиков точно ответа на вопрос: стоит ли рефинансировать ипотеку. Причем и в разрезе текущего 2021, и любого другого года. Причина – каждая ситуация индивидуальна. Причем даже по входным параметрам. Например, сумме, сроку и ставке займа. Не говоря уже об условиях обслуживания и предлагаемых по перекредитованию.
В то же время есть возможность оценить общее положение дел на рынке. Для этого будут взяты средние данные. В частности, по объему изначально оформленной ипотеки, сроку договора и процентной ставки по нему. Информация получена из двух источников. Речь идет о Центробанке и Росстате. То есть во внимание взяты среднерыночные параметры.
Условия ипотеки для рефинансирования
Для оценки взято четыре периода: десять, сем, пять и два года тому назад. То есть предусматривается, что за счет заемных средств покупается квартира в 2011, 2014, 2016 и 2019 гг. Для каждого момента учтена площадь жилья в 60 кв. м. Цена за 1 кв. м. взята в среднем за год.
| Год | Цена за 1 кв. м. (рублей) | Цена квартиры в целом (рублей) |
| 2011 | 45 964,5 | 2 757 870 |
| 2014 | 54 899,5 | 3 293 970 |
| 2016 | 53 635 | 3 218 100 |
| 2019 | 61 293,5 | 3 677 610 |
С помощью личных накоплений оплачивается 20% жилья. То есть такой уровень первоначального взноса для каждого случая. Помимо этого, применяется округление до целой тысячи рублей. Во-первых, такой подход применяется на практике. Во-вторых, это упрощает расчет.
| Год | Сумма ипотеки (рублей) |
| 2011 | 2 206 000 |
| 2014 | 2 635 000 |
| 2016 | 2 575 000 |
| 2019 | 2 942 000 |
В завершении для получения исходных данных, при которых оформляется сделка по рефинансированию ипотеки, потребуется еще два параметра. Речь идет об изначальном сроке договора, а также процентной ставке. Они к каждому периоду применены в виде средних значений за год.
| Год | Срок (месяцев) | Ставка (% годовых) |
| 2011 | 176 | 2 757 870 |
| 2014 | 178 | 3 293 970 |
| 2016 | 182 | 3 218 100 |
| 2019 | 214 | 3 677 610 |
Подразумевается, что график погашения во всех случаях аннуитетный. То есть равными платежами. Во-первых, такой вариант самый популярный на рынке. Во-вторых, он позволяет более просто выполнить оценку.
Среднерыночные условия рефинансирования ипотеки в 2021 году (середины)
Ставка, по которой будет выдан новый кредит на погашение текущего целевого займа, является средней по рынку. Учитывает фактический уровень, который применялся банками по соответствующим договорам в последнее время. Точнее – в мае 2021 года.
По итогу все договора ипотеки, заключенные в четырех принятых во внимание периодах, будут рефинансированы под 9,0% годовых. Средняя ставка составляет 8,998% годовых. Для расчета выполняется округление до сотой доли процента. Соответственно, после выполнения этого действия достигается применяемый уровень.
Сроки и суммы во всех четырех случаях отличаются. Предусмотрено, что за весь период обслуживания не было ни досрочной выплаты, ни просрочки. Соответственно, рефинансируются предусмотренные графиком объемы остатка долга и числа платежей. Они применены в качестве срока и суммы перекредитования.
| Год | Срок (месяцев) | Сумма (рублей) |
| 2011 | 56 | 1 141 386 |
| 2014 | 94 | 1 943 263 |
| 2016 | 122 | 2 181 374 |
| 2019 | 190 | 2 811 352 |
Важно отметить, что в расчет не взяты дополнительные траты на оформление сделки. Например, перезаключение договоров о страховании. Хотя, если индивидуально искать ответ на вопрос – стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году, то эти нюансы важно учитывать. Иногда, они нивелируют выгоду от уменьшения ставки. Порой, делают сделку убыточной. Хотя, на первый взгляд она должна была бы привести к экономии.
Сравнение изначальной переплаты по ипотеки и после рефинансирования
Изначально важно определить траты заемщика, которые будут в виде процентной части, при условии перекредитования. Для этого суммируются уже выплаченная комиссия до сделки с будущей после ее проведения.
| Год | Переплата до рефинансирования (рублей) | Переплата после рефинансирования (рублей) | Итого переплата (рублей) |
| 2011 | 2 143 584,01 | 260 633,1 | 2 404 217,11 |
| 2014 | 2 028 195,22 | 771 813,74 | 2 800 008,96 |
| 2016 | 1 515 610,11 | 1 155 713,40 | 2 671 323,51 |
| 2019 | 582 653,94 | 2 472 381,90 | 3 055 035,84 |
Полученные сведения остается сопоставить с изначально предусмотренной переплатой. Сразу можно отметить, что после рефинансирования затраты на погашение процентной части у заемщика сокращаются. Это ожидаемо. Ведь в используемом подходе на первый план выходит уровень процентной ставки. Тем более, что дополнительные возможные траты не учтены.
| Год | Переплата без рефинансирования (рублей) | Переплата с рефинансированием (рублей) |
| 2011 | 2 499 357,45 | 2 404 217,11 |
| 2014 | 3 128 666,51 | 2 800 008,96 |
| 2016 | 3 216 347,53 | 2 671 323,51 |
| 2019 | 3 418 516,66 | 3 055 035,84 |
Итог: выгодно ли рефинансировать ипотеку в 2021 году
В первую очередь важно отметить, что все расчеты выполнены с использованием средних параметров. То есть они не могут охватить все случаи. Соответственно, для каждого отдельного клиента определять стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году придется индивидуально. Опираясь на личные данные. Причем как по действующему займу, так и предлагаемым условиям перекредитования.
Если говорить непосредственно о полученном при расчете итоге, то на любом этапе выплаты целевого займа проводить рассматриваемую сделку имеет смысл. Даже внеся более половины платежей рефинансировать ипотеку в 2021 году выгодно. Правда, суммы и доли экономии сильно разнятся.
| Год | Выгода (рублей) | Выгода (%) |
| 2011 | 95 140,34 | 3,81 |
| 2014 | 328 657,55 | 10,50 |
| 2016 | 545 024,02 | 16,95 |
| 2019 | 363 480,82 | 10,63 |
Если опираться на полученные данные, то основные параметры, влияющие на итоговую выгоду, — остаток долга и ставка. Причем они обоюдно важны. Ведь при большем сроке по ипотеки, оформленной в 2019 году, экономия меньше, чем в предшествующем периоде – по договору 2016 года. Связано это с существенным отличием процента по займу.
Исходя из этого, стоит повториться – определять стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году и будет ли это выгодно тому или иному человеку необходимо индивидуально. Даже основные параметры у всех людей отличаются. Причем как по действующим соглашениям, так и предлагаемым условиям перекредитования.
Плюс, будут разнится и дополнительные траты для проведения сделки. В каждом регионе работают определенные банки. То есть не все предложения по смене кредитора доступны. Проще говоря – каждый случай, располагающий массой нюансов, индивидуален.
Источники:
- Росстат — средние цены на рынке жилья;
- ЦБ РФ — показатели жилищного кредитования.
- ЦБ РФ — отчетность банков о жилищном кредитовании на отчетную дату.
Комментарии: 0