Защита интересов несовершеннолетнего
За малолетних детей (до 14 лет) сделки с любым видом имущества совершают их законные представители. Как правило, это родители. Реже — усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). На защите интересов ребенка стоят органы опеки и попечительства (ООП). Без их предварительного разрешения ни родители, ни законные представители не имеют права совершать сделки от имени ребенка, либо давать согласие на их совершение. Это безусловное правило.
Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, допускается при наличии веских оснований. В их числе: продажа недвижимости с целью улучшения жилищных условий, дорогостоящее лечение, в котором нуждается ребенок, прочие обстоятельства.
Задача ООП заключается в проверке сделки на соблюдение интересов и имущественных прав несовершеннолетнего. При этом важно учитывать, что какого-либо списка причин, по которым органы опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на сделку, нет. Решение принимается с учетом фактических обстоятельств по каждому случаю.
Главное требование — если меняется местожительство ребенка, то новое жилье по своим качествам не должно уступать прежнему. Если в этой части соблюдены законные предписания, и предполагаемая к покупке квартиру лучше (или не хуже) прежней, родители или законные представители ребенка приступают к процедуре оформления сделки.
Обращение в органы опеки и попечительства
Перед оформлением сделки родитель (законный представитель) собственника жилого помещения обращается в органы опеки и попечительства. Их отделы функционируют при Департаментах труда и социальной защиты. Единого списка документов, для решения вопроса с ООП, нет. Поэтому рекомендуется заранее уточнять эту информацию через справочную службу. Исчерпывающий перечень документов:
- Заявление — составляется по типовому шаблону ООП, подписывается обоими родителями (законными усыновителями).
- Паспорта обоих родителей (законных усыновителей).
- Свидетельство о рождении ребенка-собственника — если ему больше 10 лет, потребуется его согласие на продажу квартиры.
- Выписка из ЕГРН.
- Экспликация и поэтажный план жилого помещения.
- Выписка из домовой книги.
- Данные о приобретаемой квартире — если таковые имеются.
Срок рассмотрения заявления — до 15 рабочих дней. Решение органов опеки и попечительства выносится в письменной форме. Отказ должен быть мотивированным, с изложением всех объективных причин. На решение ООП, с которым не согласны представители ребенка, подается жалоба в органы Прокуратуры.
Составление договора
При наличии положительного решения со стороны органов опеки и попечительства сделка переходит в стадию составления договора-купли продажи. Особенность сделок с участием несовершеннолетних заключается в том, что договоры по ним заверяются в нотариальном порядке.
Размер государственной пошлины зависит от стоимости отчуждаемого жилого помещения. При составлении договора рекомендуется указывать следующие данные:
- Личные данные сторон (продавца и покупателя) с полными паспортными данными.
- Характеристики недвижимости — адрес, этаж, площадь, стоимость, дополнительные значимые сведения.
- Выписка из ЕГРН — с 2016 года свидетельства о праве собственности не выдаются, поэтому в качестве подтверждения прав на объект используется выписка из ЕГРН.
Если есть лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением после завершения сделки, они также поименно указываются в договоре купли-продажи. Сокрытие этих данных влечет ничтожность сделки.
Документы для нотариуса и подачи договора в Росреестр
Нотариус обязан проверить законность сделки, перед передачей документов на регистрацию в Росреестр. Для нотариального заверения сделки и ее дальнейшего движения потребуются следующие документы:
- Выписка из ЕГРН.
- Письменное разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
- Выписка из домой книги.
Государственная пошлина рассчитывается в соответствии со ст. 333.24 НК РФ. Ее размер составляет 0,5%, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. За услуги технического характера заявитель заплатит 4800 рублей.
Регистрация перехода права собственности
После завершения нотариальных действий документы и договор передаются в Росреестр на регистрацию перехода прав собственности. Здесь потребуется тот же самый перечень документов, который был необходим нотариусу, плюс, дополнительные данные для регистрационного органа. В их числе:
- Заявление — заполняется по факту подачи документов на типовом бланке (заявление о регистрации перехода прав собственности).
- Паспорта заявителей и свидетельство о рождении ребенка-собственника жилого помещения.
- Нотариально-заверенный договор купли-продажи объекта недвижимости.
Заявление подается несколькими способами: непосредственно в территориальное отделение Росреестра или через МФЦ, почтовым отправлением (с объявленной ценностью), в электронном виде — через официальный интернет-ресурс регистрационного органа. Также подать документы на регистрацию может нотариус, заверивший договор купли-продажи. Государственная пошлина уплачивается покупателем объекта, ее размер составляет 2000 рублей.
Срок рассмотрения заявления
Длительность срока рассмотрения заявления зависит от способа его подачи. Если документы подавались непосредственно в территориальное отделение Росреестра, то срок регистрации составит 3 рабочих дня, не включая день подачи документов. При обращении в МФЦ — 5 рабочих дней.
При использовании электронной формы подачи документов регистрационные действия совершаются в течение одного рабочего дня. Течение срока в каждом случае начинается со следующего дня после подачи документов.
Тот факт, что фактическим собственником объекта был несовершеннолетний, не освобождает участников сделки от уплаты НДФЛ после ее совершения. Если нет оснований для освобождения от налогообложения, то налоговая декларация заполняется и подается в ФНС родителями (законными представителями) от имени ребенка в установленные законом сроки.
Источники:
Комментарии: 0