Поддельные документы
По мнению Алексея Добрынина, управляющего партнера коллегии адвокатов Pen&Paper в Санкт-Петербурге, основной объем противоправных действий приходится на поддельные документы.
Эксперт обращает внимание россиян, что не стоит проводить сделки по копиям правоустанавливающих бумаг. Даже в случае нотариального заверения требуйте присутствия собственника квартиры. Если предоставлены оригиналы, удостоверьтесь, что в них нет исправлений, неточностей, помарок.
Часто подделывают нотариальные доверенности. Проверьте, действует ли документ и не был ли отозван. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (внесите реквизиты в соответствующие поля поиска).
Более сложный вариант мошенничества – продажа предварительно арендованного жилья. Злоумышленники выставляют квартиры со значительным дисконтом. Они сообщают, что собственник не может прибыть на сделку, но готов делать уступки по цене и очень торопится.
Покупателя также должно насторожить, когда риелтор предъявляет доверенность на продажу. Обычно, по словам члена ассоциации юристов РФ Артема Коростелева, агентство действует по договору. Если риелтор участвует в сделке по поручению одной из сторон, это должно быть оговорено заранее.
Недееспособные совладельцы
Еще одна группа преступлений, связанных со вторичным рынком недвижимости – сделки с участием недееспособных лиц. Оспорить покупку могут несколько категорий собственников:
- Те, чья недееспособность, частичная или полная, подтверждена медицинским заключением.
- Пенсионеры, которые могут не отдавать отчет в действиях в связи с возрастом или приемом лекарств. При покупке квартиры запросите у них справки от нарколога и психиатра. Подтвердить дееспособность можно и при непосредственном медицинском освидетельствовании. Оригиналы отчета врачей станут аргументом при попытке оспорить сделку.
- Вступившие в права наследования. Продавец может сослаться на то, что торопится, или на проблемы с деньгами. После получения всей суммы мошенник перестает выходить на связь. По словам Регины Дыдалиной, руководителя одного из отделов компании «Этажи», вскоре появляется родственник, который не знал о смерти и не вошел в права наследования. Если он сможет подтвердить эти утверждения, суд встанет на его сторону. Покупателю стоит уточнить список наследников и проверить степень родства продавца.
- Супруги. Перед подписанием договора и перечислением всей суммы убедитесь, что собственник не состоит в браке. В других случаях нужно предоставить разрешение от супруга или решение о разделе имущества.
- Дети. Органы опеки аннулируют сделку, если права несовершеннолетнего в ней были ущемлены. Также может быть оспорена приватизация квартиры, в которой прописан ребенок. Оспорить результаты продажи жилплощади на основании ущемления своих интересов может и сам несовершеннолетний, когда достигнет 18 лет.
- Осужденные. Дыдалина отмечает, что выписанный принудительно гражданин, отбывший заключение, может претендовать на часть собственности. Если во время приватизации или продажи его интересы проигнорировали, он вправе обратиться в суд. Закон в этом случае окажется не на стороне покупателя.
- Банкроты. В последнее время набирают обороты схемы, когда собственник находится под процедурой финансовой несостоятельности. В сделке участвуют действующие документы, а реальный и единственный владелец предлагает заниженную цену. Но после нее проходит процедура банкротства физического лица, а результаты продажи ставятся под сомнение. Кредиторы доказывают в суде, что условия были невыгодны для продавца. Юристы советуют проверять перед подписанием договора кредитную историю владельца.
Общей рекомендацией стоит считать проверку всех возможных аспектов сделки. Большинство запросов совершается через госорганы бесплатно, цена других – несопоставима с возможными потерями.
Внесение залога
Часто недобросовестные риелторы просят внести задаток. Это объясняют тем, что квартира будет «закреплена» за покупателем. Составляется договор, где прописана сумма, которую получает агентство. При более близком знакомстве с объектом недвижимости оказывается, что он не соответствует условиям, есть обременения, долги перед коммунальными службами. Клиент разрывает сделку, но вернуть внесенные деньги обратно не может. Риелтор указал в договоре, что возврат задатка не предусмотрен.
Представитель университета «Синергия» Наталья Пшеничникова советует знакомиться с документами заранее. По ее словам, нужно различать понятия аванса и задатка, прописанные в Гражданском кодексе.
В первом случае продавец обязан вернуть сумму, если нет штрафных санкций. Во втором – за разрыв сделки отвечает тот, кто внес деньги. Эксперт подчеркивает, что заочная покупка по фотографиям и описаниям – благодатная почва для мошенничества. Пшеничникова также говорит, что все расчеты должны происходить между покупателем и продавцом.
Передача денег и прав
По словам экспертов, регистрацию прав и передачу денег продавцу стоит проводить открыто и одновременно. Для этого можно использовать:
- банковскую ячейку, доступ к которой открывает выписка из Росреестра;
- депозит у нотариуса;
- аккредитив.
В последнем случае сумма замораживается на время сделки на специальном счете в банке. Доступа к нему нет ни у одной из сторон. Раскрыть аккредитив продавец может вместе с покупателем, который предъявляет выписку. Если переход права собственности не состоялся, деньги вернутся к покупателю через оговоренное время.
ЭЦП
Недавно появился новый вид мошенничества, связанный с удаленным подтверждением личности. Сделки проходят с помощью электронной цифровой подписи. Злоумышленники получают доступ к данным, позволяющим идентифицировать гражданина.
Обычно такие сведения удается выведать у тех, кто неуверенно пользуется компьютером и не соблюдает простые меры безопасности. Как правило, это пенсионеры, одинокие люди.
Завладев номером СНИЛС, фотографией паспорта, хакеры оформляют ЭЦП и проводят сделки. Часто в таких схемах участвует нотариус, заведомо знающий об их неправомерности. При этом человек далеко не сразу узнает, что совершил продажу или дарение квартиры.
Комментарии: 0