Страхование ипотеки: жизни и здоровья, где дешевле оформить

Ежегодные взносы за страховку увеличивают стоимость ипотеки. За 15–20 лет переплата может вырасти на 10-15% только из-за полисов.

Расскажем, какие виды страхования при ипотеке существуют, какие из них требуют закон и банк, а какие — остаются полностью на ваше усмотрение.

Обязательные и добровольные страховки

Первый вопрос, который почти всегда задают при ипотеке: какие виды ипотечного страхования обязательны по закону, а что банк предлагает как дополнительную услугу.

Обязательна только страховая защита залоговой недвижимости. Страхование жизни, здоровья, титула и потери работы — добровольные программы.

Объект страхования	Обязательность по закону	Последствия отказа для заемщика	Основные риски для заемщика
Квартира или дом в залоге	Обязательно	Банк может не выдать ипотеку или признать нарушением условий, потребовать оформить полис	Пожар, затопление и другие повреждения, при которых жилье разрушено, а долг перед банком остается
Жизнь и трудоспособность заемщика	Добровольно	Кредит могут дать но без скидки к ставке или на менее выгодных условиях	В случае смерти или инвалидности долг перейдет семье или созаемщикам
Титул	Добровольно	Обычно условия ипотеки не зависят от наличия титульного полиса	Если сделку признают недействительной, есть риск потерять и квартиру, и часть денег

Правда ли банк может навязать страховку. По закону банк вправе требовать обязательное страхование залоговой недвижимости. Но навязать страхование жизни, здоровья, титула, потери работы банк не вправе, хотя может изменить условия продукта.

Что говорит закон:

• статья 935 ГК РФ устанавливает, что обязательное страхование возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом;
• личное страхование жизни и здоровья не может быть условием предоставления другой услуги, например кредита;
• закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать одну услугу обязательным приобретением другой.

Суды и Банк России исходят из следующего:

• если в договоре прямо прописывают, что без страховки жизни ипотеку не дадут, такое условие можно признать незаконным;
• если банк предлагает две прозрачные схемы — со страховкой и скидкой кставке или без страховки, но дороже, и заемщик сам выбирает подходящий вариант, это обычно не считают навязанной услугой.

Проще говоря, навязывание — это когда у клиента нет реального выбора, и отказ от оформления страховки автоматически означает отказ банка в кредите.

Страхование недвижимости

Пока ипотеку не выплатили, квартира или дом юридически остаются в залоге у банка. Закон об ипотеке прямо обязывает заемщика страховать заложенное имущество на весь срок кредита от риска утраты и повреждения.

По умолчанию объект страхуют:

• от пожара и взрыва бытового газа;
• затопления и аварий коммуникаций;
• стихийных бедствий;
• падения деревьев, конструкций, летательных аппаратов;
• противоправных действий третьих лиц (взлом, умышленная порча).

Договор заключают в пользу банка как выгодоприобретателя: если с квартирой что-то случится, страховая сначала погасит долг перед кредитором, а остаток при наличии пойдет заемщику.

Обычно полис оформляют на один год и затем продлевают ежегодно до полного погашения ипотеки. Это не просто формальность. Если страховки нет, банк вправе считать, что заемщик нарушает условия договора: у банка растут риски и резервы, а значит, он может применять санкции — от повышения процентной ставки до требования поскорее оформить полис или даже досрочно погасить кредит.

Как выбрать страховую компанию

При выборе страховой компании учитывайте 5 ключевых критериев:

Условия банка. Банк не имеет права навязывать конкретного страховщика, но может установить критерии: вид лицензии, минимальный кредитный рейтинг, набор рисков, порядок выплат.

Рейтинг надежности. Оцените компанию по рейтингам «Эксперт РА», АКРА и других агентств: обычно банки требуют уровень не ниже А- по национальной шкале.

Высокий рейтинг не гарантирует идеальный сервис, но снижает риск того, что у страховщика отзовут лицензию или он начнет массово спорить по выплатам.

Отзывы и репутация. Полезно изучить:

• отзывы на профильных сайтах и в маркетплейсах страховок;
• статистику жалоб на сайте Банка России в разделе для финансовых потребителей;
• историю компании на крупных агрегаторах (доля отказов, средний срок выплат).

Один-два негативных отзыва — не показатель, но если клиенты массово пишут о затянутых сроках выплат и спорных экспертизах — это уже повод насторожиться.

Простота урегулирования убытков. Смотрите, как все устроено на практике:

• можно ли подать заявление онлайн;
• выезжает ли эксперт на осмотр;
• сколько обычно занимает рассмотрение дела (в правилах часто указывают сроки 15–30 дней);
• какие документы нужны при страховом случае.

Чем меньше бюрократии и понятнее регламент, тем спокойнее вы будете себя чувствовать с этим полисом.

Цена и гибкость условий. Сравнивайте такие параметры:

• базовый тариф;
• скидки при оформлении онлайн;
• программы лояльности;
• возможность убрать лишние риски, если они вам не нужны.

Разница в 1–2 тысячи рублей в год кажется небольшой, но при сроке 15–20 лет это уже десятки тысяч, которые можно не переплачивать.

Сколько стоит полис в разных компаниях

Точных единых тарифов нет, у каждой компании свои правила. Но есть общий ориентир:

• страхование только недвижимости по ипотеке обычно стоит около 0,08–0,2% от суммы, на которую застрахован объект;
• комплексный пакет «квартира + жизнь и здоровье + титул» может тянуть уже на 0,2–0,7% от остатка долга.

Для квартиры в ипотеке за 5 млн рублей это примерно:

• от 4–5 тысяч рублей в год за базовую страховку только недвижимости;
• от 12–20 тысяч рублей в год за полный комплект с защитой жизни, здоровья и титула.

Примеры того, как меняется цена в зависимости от заемщика:

Молодая семья: оба заемщика в возрасте до 35 лет, кредит на 6 млн рублей.

Страхование недвижимости по ипотеке — около 5500 рублей в год. Страхование жизни и трудоспособности — примерно 9000 рублей в год. Итого: около 14 500 рублей в год.

Пенсионер: возраст 60 лет, кредит на 3 млн рублей. Недвижимость — около 4000 рублей в год, жизнь и здоровье — уже 15 000 рублей в год. Итого: порядка 19 000 рублей в год.

Заемщик с повышенным риском: неофициальный доход, кредит на 5 млн рублей. Недвижимость — примерно 5800 рублей в год, жизнь и трудоспособность — 12 500 рублей в год. Итого: около 18 300 рублей в год.

То есть на итоговую стоимость влияют не только параметры квартиры, но и возраст, здоровье, тип занятости, набор добровольных страховок, которые вы подключаете.

Как оформить и продлить

Как оформить страховку в первый раз:

1. Изучите требования банка. Посмотрите ипотечный договор и памятку клиента.
2. Сравните предложения. Параллельно запросите расчет в страховой, которую предлагает банк, и сравните с ценами на маркетплейсах и у других крупных компаний.
3. Подготовьте документы.
4. Заполните заявление и согласуйте условия. Страховая (СОГАЗ, ВСК, «Совкомбанк страхование», «ВТБ Страхование», «Сбербанк страхование» или другая компания) попросит указать адрес и характеристики жилья, сумму страхования, период действия договора, выгодоприобретателя (банк), способ получения выплат при страховом случае.
5. Оплатите полис и передайте его банку. После оплаты вы получаете бумажный договор или электронный полис.

Главное — чтобы полис вступил в силу не позже даты выдачи кредита и был оформлен в пользу банка.

Когда вы приносите полис в банк, его по сути сверяют с внутренними требованиями. Важно, чтобы совпали три ключевых параметра:

1. Выгодоприобретатель. В полисе в явном виде должен быть указан банк, а не заемщик. Именно кредитор первым получает выплату при страховом случае.
2. Набор рисков. Договор обязан покрывать минимальный перечень, который зафиксирован в правилах ипотеки: при защите недвижимости это, как правило, пожар, затопление, взрыв газа, стихийные бедствия и противоправные действия третьих лиц, при страховании жизни — смерть и инвалидность установленной группы.
3. Страховая сумма. Не должна быть ниже величины, указанной в кредитном договоре: обычно не меньше остатка долга, а часто — полной стоимости объекта. В случае, если лимит в полисе меньше, банк вправе не принять его.

Если эти три условия выполняются, а страховщик соответствует требованиям по рейтингу и лицензии, у банка, как правило, нет оснований отказать в приеме полиса, даже если его оформили не в партнерской компании.

Если страховка, которую вы купили не у партнера банка, соответствует всем формальным требованиям, а полис не принимают, действуйте так:

1. Попросите официальный отказ в письменной форме. В документе банк должен указать, какие именно пункты полиса якобы не соответствуют его требованиям.
2. Сверьте полис с условиями договора ипотеки. Проверьте выгодоприобретателя, риски, страховую сумму, рейтинг и лицензию страховщика. Часто выясняется, что формальных оснований для отказа нет.
3. Направьте в банк письменное требование принять полис. В заявлении укажите, что условия договора выполнены, а навязывание конкретной страховой компании нарушает ваши права как заемщика.
4. Соберите доказательства. Сохраните копию полиса, отказ банка, свое заявление с отметкой о приеме или описью вложения, если отправляли по почте.
5. Пожалуйтесь в Банк России. Сделать это можно через интернет-приемную ЦБ РФ. Приложите документы и кратко опишите ситуацию: банк навязывает страховщика или игнорирует полис, который соответствует его же требованиям.

Чек-лист что нужно для оформления страховки по ипотеке:

• паспорт заемщика (и созаемщиков, если их данные включают в полис);
• кредитный договор или одобрение ипотеки;
• документы на квартиру или дом (ДДУ, ДКП, выписка ЕГРН, акт приема-передачи);
• сумма остатка долга и желаемая страховая сумма;
• требования банка к страховщику и набору рисков;
• реквизиты банка как выгодоприобретателя.

Как продлить страховку:

1. Отслеживайте сроки. Полис обычно действует год. Банки часто присылают напоминания, но лучше ориентироваться на дату в договоре: начинать заниматься продлением надо за 2–4 недели до окончания срока.
2. Сделайте новый расчет. Вы можете продлить полис в той же компании или поискать подходящие предложения у других страховщиков и на агрегаторах.
3. Оформите полис и отправьте его в банк. Процедура такая же, как при первичном оформлении, только вместо проекта кредитного договора вы указываете текущий остаток долга и номер действующей ипотеки.

Заемщик вправе выбирать страховщика по кредиту сам, а банк не может привязывать процентную ставку к конкретной страховой компании. При продлении ипотеки имеет смысл каждый год пересматривать варианты и переходить на более выгодный полис. Банк при этом не может увеличивать ставку или требовать погасить задолженность досрочно.

Страхование жизни и здоровья

Страхование жизни и здоровья заемщика при ипотеке формально добровольное. Закон прямо говорит: личное страхование жизни или здоровья не может быть обязательным условием для выдачи кредита.

Но на практике картина иная. Ипотеку берут на 15–30 лет, и за это время действительно может случиться что угодно. Если заемщик погибнет или станет инвалидом, платить по кредиту придется семье. Страховая компания в такой ситуации берет ответственность на себя: страховщик погашает остаток долга перед банком, а близким не приходится думать, где искать деньги и как не потерять квартиру.

Банки это тоже понимают. Поэтому они не просто рекомендуют полис, а привязывают к нему ставку по ипотеке. С полисом жизни и здоровья действует более низкая ставка. Без него кредит, как правило, дороже на 0,3–1,5 процентного пункта в зависимости от банка и программы.

В итоге перед заемщиком каждый раз стоит выбор: платить за страховку ежегодно, но экономить на процентах или отказаться от полиса и переплачивать по ипотеке.

Дальше разберем, что именно покрывает страховка жизни и здоровья при ипотеке, в каких случаях она не сработает и где искать более выгодные варианты, чтобы защита не превратилась в бессмысленные траты.

Что входит и не входит в страховые случаи

Конкретный набор рисков зависит от программы, но в базовом варианте ипотечное страхование жизни и здоровья обычно покрывает:

• смерть заемщика по любой причине;
• установление инвалидности I или II группы;
• иногда — инвалидность III группы, если это указали отдельно;
• тяжелые несчастные случаи, например, аварии, травмы с устойчивой утратой трудоспособности.

Расширенные программы могут дополнительно включать:

• временную нетрудоспособность при травмах и заболеваниях;
• критические заболевания, такие как инфаркт, инсульт, онкология;
• страхование на случай потери работы, обычно с жесткими условиями по стажу и основанию увольнения.

Важно также понимать, что не входит в страховые случаи:

• заболевания и состояния, о которых заемщик умолчал в анкете;
• обострение хронических болезней, если их не упомянули при оформлении;
• события, связанные с алкоголем, наркотиками, управлением автомобилем в состоянии опьянения;
• умышленные действия страхователя, в том числе попытка суицида;
• участие в экстремальных видах спорта, если это прямо не предусмотрено программой.

Отдельный пункт — хронические заболевания. Если в анкете о здоровье все галочки стоят «нет», а на самом деле у человека гипертония, сахарный диабет или другая серьезная патология, страховщик может отказать в выплатах.

Поэтому главный практический совет простой:

• внимательно читать правила и раздел с исключениями;
• честно заполнять анкету и не скрывать хронические болезни;
• задавать вопросы менеджеру, если формулировки непонятны.

Страховка жизни действительно может спасти семью от долгов и потери жилья. Но только в том случае, если условия вы поняли заранее, а не после отказа в выплате.

Где дешевле оформить полис

В среднем тариф на страхование жизни и здоровья заемщика по ипотеке в 2025 году составляет примерно от 0,17% до 1% от остатка долга в год. Точная сумма зависит от множества факторов:

• возраста;
• пола;
• состояния здоровья;
• профессии;
• суммы кредита и срока.

Чтобы не переплачивать, имеет смысл сравнивать не только предложения банка, но и программы крупных страховщиков и онлайн-агрегаторов.

Разберем усредненный ориентир по тарифам, в процентах от суммы кредита или остатка долга в год:

Страховщик	Примерная стоимость, % от суммы кредита в год	Особенности
Страховая, предложенная банком	0,4–0,8	Удобно оформить сразу в банке, но из-за комиссии цена часто выше, чем на открытом рынке
Крупные федеральные страховщики (СберСтрахование жизни, ВТБ Страхование жизни и другие)	0,3–0,7	Скидки при онлайн-оформлении, программы со снижением ипотечной ставки, широкий набор рисков
Специализированные онлайн-агрегаторы (сравнение предложений сразу нескольких СК)	0,25–0,6	Можно за 5-10 минут сравнить предложения до 10-15 компаний, часто самые низкие тарифы для стандартных случаев
Индивидуальные программы для заемщиков старшего возраста или с заболеваниями	0,6–1 и выше	Лояльная медкомиссия, но повышенные тарифы из-за дополнительного риска

Значения ориентировочные, но они показывают главное: разница между дорогим и дешевым вариантом составляет два и более раза.

Почему цены такие разные:

1. Возраст. Чем старше заемщик, тем выше риск тяжелых заболеваний и смертности, а значит, и тариф.
2. Пол. Для мужчин страховка обычно чуть дороже из-за статистики по ранней смертности и травматизму.
3. Состояние здоровья. Хронические болезни, перенесенные операции, повышенное давление — все это влияет на оценку риска. Иногда страховщик повышает тариф, иногда предлагает урезанный набор рисков или вообще отказывает.
4. Профессия и стиль жизни. Опасные виды деятельности и экстремальные хобби увеличивают стоимость полиса.
5. Сумма и срок кредита. Чем выше долг и чем дольше срок, тем больше потенциальная сумма возможной выплаты для страховщика — он закладывает это в цену.

Кроме того, есть комиссии банков. Регулятор прямо указывает, что значительная часть дохода от страхования заемщиков возвращается в банковский сектор в виде комиссий и дивидендов.

Титульное страхование

Титульное страхование при ипотеке — это защита от самого неприятного сценария: вы покупаете квартиру, исправно погашаете кредит, а потом суд лишает вас права собственности, и жилье нужно возвращать предыдущим владельцам. То есть полис покрывает риск утраты права собственности из-за юридических проблем со сделкой.

Страховой случай наступает, если, например:

• при прошлых сделках нарушили права несовершеннолетних или долевых собственников;
• объявились наследники, которых не учли;
• отменили решение суда, сделку признали недействительной;
• Росреестр допустил ошибку при регистрации права;
• вскрылись мошенничество, подделка документов, нарушения при приватизации.

Особенно актуален такой полис при покупке вторичного жилья: даже при тщательной проверке истории квартиры нельзя на 100% исключить юридические риски.

По закону титульное страхование добровольное. Ни Гражданский кодекс, ни закон об ипотеке не делают его обязательным. Банки могут рекомендовать этот полис или привязывать к нему ставку, но формально он остается дополнительной опцией.

Дальше коротко разберем, от чего зависит стоимость такого полиса и как прикинуть цену, чтобы понять, есть ли смысл включать его в пакет страховок по ипотеке.

От чего зависит стоимость

Тариф по титульной страховке почти всегда индивидуальный. В 2025 году средний диапазон — примерно 0,3–1% от страховой суммы, хотя некоторые компании могут выходить за эти рамки.

На цену чаще всего влияют такие факторы:

1. История квартиры и рискованность цепочки сделок. Чем больше у объекта было собственников, дарений, приватизаций, наследственных дел, тем выше риск, что кого-то не учли. Страховщик закладывает это в тариф: длинная запутанная история — дороже, простая цепочка «один собственник много лет» — дешевле.
2. Срок страхования. Ключевой ориентир — срок исковой давности составляет три года по большинству споров, связанных с утратой титула. Поэтому полисы часто предлагают на 3 года, иногда дольше. Чем больше срок, тем выше общая стоимость, но и зона защиты шире.
3. Сумма кредита и стоимость объекта. Некоторые компании считают титул от суммы ипотеки, другие — от цены квартиры. В обоих случаях логика одна: чем больше сумма, которую могут потерять покупатель и банк, тем больше потенциальный убыток для страховщика, а значит, выше взнос.
4. Тип объекта и регион. Квартиры в крупных городах с высокой стоимостью и активной судебной практикой часто страхуют дороже, чем простые объекты в менее проблемных регионах.
5. Требования банка. Если банк настаивает на титуле и задает жесткие параметры, тариф может быть выше, чем в свободных программах, где вы выбираете страховщика сами.

Компании по-своему оценивают риск одной и той же квартиры, поэтому единых тарифов нет.

Как ее рассчитать

Точный расчет всегда делает страховая компания, но общий принцип достаточно простой:

Цена полиса = страховая сумма × тариф.

Обычно страховую сумму считают как стоимость квартиры по договору или сумму ипотечного кредита.

Пример для ориентира:

Квартира стоит 5 млн рублей. Страховщик предлагает тариф 0,3% в год.

Тогда:

• за один год полис обойдется примерно в 15 тысяч рублей;
• три года защиты — около 45 тысяч рублей.

Если риски по истории квартиры высокие и ипотека крупная, титульное страхование за доли процента от суммы сделки может оказаться разумной защитой от дорогостоящего спора и рисков фактической потери жилья.

Что будет при отказе от добровольного страхования при ипотеке

Что вам грозит при отказе от страхования жизни и титула:

1. Повышенная ставка. В договоре обычно указана базовая ставка со страховкой и повышенная — без нее. Разница может составлять от 0,3 до 1,5 п.п.
2. Дополнительные платежи. Возможны комиссии или пересчет ставки задним числом с момента окончания срока действия полиса, если это прописали в договоре.
3. Сложности с изменением условий. При реструктуризации, каникулах или рефинансировании отсутствие полиса может сыграть против заемщика.
4. Финансовые риски для семьи. В случае смерти или инвалидности заемщика долг будет висеть на близких. Если они не смогут платить, банк вправе обратить взыскание на жилье.

Обязательную страховку имущества при этом отменить нельзя: отказ или непродление банк может расценить как нарушение условий договора.

Как принять взвешенное решение:

Разделите обязательное и добровольное страхование. Имущество страхуете в любом случае. Жизнь, здоровье, титул — дополнительные опции, по ним вы решаете сами.
Откройте кредитный договор. Найдите ставку со страховкой и без нее, момент, с которого повышают ставку при отказе, есть ли комиссии или штрафы.
Посчитайте. Сравните, сколько стоит полис в год и сколько процентов вы переплатите без него за срок действия повышенной ставки. Иногда страхование окупает себя за счет экономии на процентах, но в любом случае с ним значительно спокойнее.
Сравните предложения страховщиков. Если дорого в компании, которая сотрудничает с банком, рассмотрите предложения аккредитованных страховщиков, ознакомьтесь с условиями в других страховых, с которыми банк готов работать.
Оцените личные риски. Спросите себя, выдержит ли семья платежи без вашего дохода, готовы ли вы к тому, что без полиса в случае беды жилье может стать источником проблем.

И уже после этого принимайте решение — отказаться от добровольной страховки, сократить ее объем или купить более выгодный полис вместо того, что предлагает банк.

Выводы:

1. Обязательно по закону только страхование залоговой недвижимости. От него отказаться нельзя, если хотите сохранить ипотеку.
2. Страхование жизни, здоровья и титула формально добровольные, но они влияют и на ставку, и на безопасность семьи.
3. Стоимость полиса сильно зависит от суммы кредита, возраста и состояния здоровья заемщика, истории квартиры и требований кредитора.
4. Банк не имеет права навязать конкретную страховую компанию. Вы можете выбрать любой вариант, который отвечает его формальным критериям.
5. Отказ от добровольной страховки почти всегда означает повышенную ставку и увеличение переплаты, а также дополнительные риски для семьи.

Что делать дальше:

Если вы хотите минимизировать переплату и при этом не оставлять семью один на один с долгом, начните с простого шага: проверьте условия своей ипотеки и посчитайте стоимость страховки в разных компаниях прямо сейчас.

Частые вопросы

Поделиться

151

Подписаться на Телеграм

X

Спасибо, мы стараемся для вас. Вы можете оставить отзыв о нас:

Яндекс Карты

Google Карты

2ГИС

Подписаться на Телеграм

Читайте также

Квартира в Москве под залог недвижимости в 2024 году

03.05.24 8.8K

Титульное страхование недвижимости: что это и от чего защищает

20.11.25 1.2K

Выдачи ипотек в III квартале 2025 года минимальные за семь лет

20.11.25 1.8K

Средний чек ипотеки в августе 2025 года установил новый рекорд

17.10.25 4.2K

Комментарии: 6

По порядку

По рейтингу По порядку

Оставить комментарий

1. Анастасия Подолян 21.11.2025 в 14:14Автор записи

   Статья обновлена: добавили информацию о видах обязательного и добровольного страхования по ипотеке, стоимости полисов и праве заемщика выбирать страховую компанию. Также добавили блоки про требования банков к полису, порядок действий при отказе принять страховку.

   2

   Ответить

   Скопировать ссылку
2. Елена 05.07.2023 в 21:41

   Кредит на сумму 500 000. Страховку оформили на 1000 000, т.к. дргой программф у банка не было. Расторгать договор не получилось, т.к. переписку затянул банк. Сейчас договор страхования заканчивается. Как вернуть переплаиу. Т.к. купили один продукт по цене двух

   6

   Ответить

   Скопировать ссылку
   1. Ольга Пихоцкая 05.07.2023 в 21:49

      Елена, здравствуйте. Рекомендуем ознакомиться с нашими материалами «Как вернуть страховку по кредиту Сбербанка», «Как вернуть страховку после выплаты кредита», «Как вернуть страховку по кредиту».

      7

      Ответить

      Скопировать ссылку
3. сергей 11.04.2022 в 21:58

   оператор тупит, ссылается на письмо где я якобы прошу расторгнуть договор страхования, чего на самом деле нет.и все продолжается, банк подает неверные сведения об остатке по ипотеке, страховая не принимает плату по страховке и начисляет штраф, деньги списывают с карты и похоже им это нравится, поскольку продолжается уже 3 месяца.

   7

   Ответить

   Скопировать ссылку
4. Радмила 03.11.2021 в 13:39

   Здравствуйте! А как продлить страхование недвижимости, если выдаётся ошибка либо дата рождения, либо номер договора. Но я все ввела верно.

   6

   Ответить

   Скопировать ссылку
   1. Ольга Пихоцкая 03.11.2021 в 18:18

      Радмила, добрый день. Обратитесь в службу поддержки сервиса, через который вы продлеваете страховку. Оператор проверит информацию и поможет завершить процедуру.

      8

      Ответить

      Скопировать ссылку

Отменить ответ

Я даю согласие на обработку персональных данных на условиях Политики обработки персональных данных
Хочу получать уведомления об ответах

Δ