Как оформить договор дарения квартиры между родственниками через МФЦ

Договор дарения кажется практичнее, чем завещание. Он позволяет передать квартиру при жизни и сразу зарегистрировать право собственности на одаряемого, без ожидания открытия наследства. Но документ важно составить правильно, чтобы и даритель, и получатель не столкнулись с проблемами в будущем.

Поэтому важно заранее разобраться, как все оформить. Расскажем, что предусматривает законодательство, как подать договор на регистрацию через МФЦ, сколько стоит услуга и можно ли отказаться от дарения.

Что говорит закон о дарении родственнику

Многие россияне считают, что для передачи квартиры родственнику нужно составить документ, который называют «дарственной». В законодательстве такого термина нет. Правильное название документа по статье 572 ГК РФ — «договор дарения». По нему одна сторона безвозмездно передает другой стороне имущество в собственность.

Согласно статье 14 Семейного кодекса РФ, к близким родственникам относятся:

• дети;
• родители;
• внуки;
• бабушки и дедушки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

Супруги тоже относятся к льготной категории: при дарении квартиры между мужем и женой НДФЛ платить не нужно.

По закону тот, кто передает недвижимость, называется дарителем, а тот, кто ее получает, — одаряемым.

Основные правила дарения квартиры:

1. Договор дарения заключают обе стороны. Нельзя передать квартиру без согласия одаряемого. Он должен принять имущество в дар.
2. Безвозмездность — это основное условие дарения. В договоре нельзя указывать, что одаряемый обязан что-то вернуть, оплатить или выполнить встречное условие. Если такие условия есть, сделку могут признать притворной и недействительной.
3. По договору дарения можно передавать только конкретные объекты недвижимости — квартиру, ее долю, гараж и другие. В документе обязательно указывают, что именно даритель передает одаряемому. Например, нельзя указать «все имущество». Переход права на каждый объект недвижимости регистрируют отдельно.
4. Подарить можно только при жизни. Нельзя прописать условие, что квартира перейдет к одаряемому после смерти дарителя. Такое условие не будет работать как дарение: после смерти имущество переходит по наследству.

В 2026 году действует еще одно важное правило: договор дарения недвижимости между гражданами нужно удостоверять у нотариуса. МФЦ не заменяет нотариуса и не оформляет договор. Центр только принимает документы и передает их на регистрацию в Росреестр, если стороны решили подать документы через МФЦ.

Дарственная или договор купли-продажи: что выбрать. Родственники иногда выбирают между дарением и куплей-продажей. На первый взгляд кажется, что разницы почти нет: квартира все равно переходит от одного человека к другому. Но с точки зрения налогов, вычетов и возможных споров это разные сделки.

Параметр	Дарение между близкими родственниками	Купля-продажа между родственниками
Деньги за квартиру	Одаряемый ничего не платит. Сделка безвозмездная	Покупатель платит продавцу цену по договору
НДФЛ у получателя квартиры	У близкого родственника или супруга налога нет	У покупателя налога нет, потому что он не получает доход
НДФЛ у того, кто передает квартиру	Даритель не получает доход, поэтому НДФЛ у него не возникает	У продавца может возникнуть НДФЛ, если он продает квартиру до истечения минимального срока владения
Налоговый вычет	Одаряемый не покупает квартиру, поэтому вычета за покупку нет	Вычет возможен не всегда. При покупке у взаимозависимого лица, например у родителя, ребенка, супруга, брата или сестры, имущественный вычет не предоставят
Согласие супруга	Обычно нужно, если квартиру купили в браке и она считается общим имуществом	Обычно нужно, если продают общее имущество супругов
Можно ли отменить сделку	Дарение можно отменить только в редких случаях, например если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких либо умышленно причинил дарителю вред	Куплю-продажу обычно не отменяют просто потому, что продавец передумал. Сделку можно оспорить только на законных основаниях
Когда подходит	Когда квартиру действительно хотят передать бесплатно	Когда между сторонами есть передача денег и нужно оформить именно продажу

Чаще всего близкие родственники выбирают дарение. Например, если мать передает квартиру дочери, дочь не платит НДФЛ, а мать не получает доход и тоже не платит налог. По сути сделки это проще: квартиру передают в подарок.

Купля-продажа подходит, если стороны действительно рассчитываются деньгами. Но оформлять фиктивную продажу рискованно. Если денег не было, сделку могут признать притворной. А если покупатель хочет получить имущественный вычет, нужно отдельно проверить родство. При сделках между взаимозависимыми лицами вычет не дают.

Какие требования к участникам сделки

Основные требования к дарителю:

1. Дееспособность. Дарить имущество может только человек, который понимает значение своих действий и может ими руководить. Дети до 14 лет не могут подарить свою долю в квартире. Подростки от 14 до 18 лет могут распоряжаться недвижимостью только с согласия родителей или опекунов. Если речь идет о доле ребенка в квартире, дополнительно потребуется разрешение органов опеки.
2. Осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек подписал договор под давлением, из-за обмана или в состоянии, когда не понимал значение своих действий.
3. Право собственности. Дарить можно только то имущество, которое принадлежит дарителю.

Дарение между коммерческими организациями запрещено. Одна компания не может подарить недвижимость другой компании. Но физическое лицо, в том числе директор компании, может подарить свою квартиру организации. Компания тоже может передать имущество физическому лицу, если сделка не нарушает закон, устав и права других участников или кредиторов.

Какие нужно собрать документы для дарения через МФЦ

Для составления договора дарения и регистрации перехода права понадобятся:

• паспорт или другой документ, который подтверждает личность участников сделки;
• договор дарения, удостоверенный нотариусом;
• заявление о регистрации перехода права собственности — обычно его готовит сотрудник МФЦ при приеме документов, но сторонам нужно проверить данные перед подписанием;
• правоустанавливающий документ на квартиру, например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство или другой документ, по которому даритель получил недвижимость;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает актуальные сведения об объекте и собственнике;
• квитанция об уплате госпошлины — в 2026 году общий размер госпошлины за регистрацию права для физлиц составляет 4000 рублей;
• нотариально заверенное согласие супруга, если квартира куплена в браке и относится к общему имуществу супругов;
• доверенность, если документы подает представитель.

Если право собственности возникло до 31 января 1998 года, дополнительно могут понадобиться документы БТИ или другой правоустанавливающий документ старого образца. С собой лучше взять оригиналы и копии всех документов. В некоторых МФЦ копии делают на месте, но заранее подготовленные копии ускорят подачу.

Желательно составить акт приема-передачи. По закону он не обязателен, но может помочь при споре о состоянии квартиры или дате передачи имущества. Например, если договор подписали в один день, а переход права зарегистрировали значительно позже.

Технический паспорт квартиры, экспликация и поэтажный план для регистрации дарения обычно не нужны. Но они могут пригодиться, если одаряемый хочет проверить состояние квартиры и убедиться, что в ней нет незаконной перепланировки.

При дарении доли в праве общей собственности список документов будет отличаться. Договор все равно удостоверяет нотариус, но могут понадобиться документы, которые подтверждают размер доли, состав собственников и основания возникновения долевой собственности. Нюансы дарения доли разберем ниже.

Как составить и подать договор дарения через МФЦ: пошаговая инструкция

Дарение оформляют в два этапа. Сначала стороны составляют и подписывают договор, затем регистрируют переход права собственности в Росреестре. Но обращаться и к нотариусу, и в МФЦ нужно не всегда. После удостоверения договора есть два варианта: нотариус сам направит документы в Росреестр в электронном виде или стороны подадут нотариально удостоверенный договор через МФЦ.

Первый способ быстрее и удобнее. Нотариус, который удостоверил договор, по общему правилу сам подает заявление на регистрацию прав. Но стороны могут возразить против электронной подачи и обратиться за регистрацией в МФЦ.

Общий порядок такой:

• Составьте договор дарения.
• Удостоверьте его у нотариуса.
• Уточните, будет ли нотариус направлять документы в Росреестр.
• Если нотариус отправляет документы сам, дождитесь регистрации права и получите выписку из ЕГРН.
• Если документы подаете через МФЦ, подготовьте пакет документов, оплатите госпошлину и запишитесь на прием.
• После регистрации получите выписку из ЕГРН на имя нового собственника.

Как быть с другим имуществом. Правила зависят от того, что именно передают в дар. Если дарят деньги или автомобиль, нотариус обычно не нужен: стороны могут составить договор в простой письменной форме. Для автомобиля письменный договор лучше оформить в любом случае, потому что он понадобится для перерегистрации в ГИБДД.

С гаражом сложнее. Если это недвижимость, право на которую зарегистрировано в ЕГРН, договор дарения между гражданами нужно удостоверить у нотариуса, а переход права зарегистрировать в Росреестре. Если передают только членство в гаражном кооперативе, порядок зависит от правил кооператива.

Шаг 1: Составляем договор дарения

Договор дарения заключают в письменной форме. Его можно подготовить самостоятельно по образцу, у юриста или у нотариуса. Но важно понимать: даже если вы взяли готовый бланк, договор дарения недвижимости между гражданами все равно нужно удостоверить у нотариуса.

МФЦ договор не составляет. Сотрудник центра не будет проверять, правильно ли вы описали квартиру, получили ли согласие супруга. Но из-за ошибки Росреестр может приостановить регистрацию.

Проверьте, чтобы в договоре были:

• воля дарителя передать квартиру безвозмездно;
• дата и место заключения договора;
• паспортные данные сторон и адреса;
• информация о квартире: адрес, площадь, кадастровый номер и другие характеристики;
• реквизиты документа, на основании которого дарителю принадлежит квартира;
• указание на отсутствие встречной оплаты;
• условие о том, что право собственности переходит к одаряемому после регистрации в ЕГРН;
• подписи сторон.

Скачайте образец договора дарения и проверьте, какие условия обычно включают в документ. Бланк договора дарения поможет заранее понять структуру документа, но перед подачей текст нужно согласовать с нотариусом.

Так выглядит договор дарения.

Договор дарения подписывают в нескольких экземплярах — для обеих сторон, нотариуса и Росреестра. Точное количество экземпляров подскажет нотариус, потому что оно зависит от способа подачи документов.

Шаг 2: Подаем документы в МФЦ и регистрируем право собственности

После удостоверения договора нужно зарегистрировать переход права собственности. Без регистрации в ЕГРН квартира юридически не перейдет к одаряемому. Договор подтверждает намерение сторон, а запись в ЕГРН — переход права собственности.

Подать документы можно через нотариуса или МФЦ. На практике нотариус обычно сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, если стороны не возражают. При электронной подаче по нотариальной сделке регистрация занимает 1 рабочий день после поступления документов в Росреестр. Если стороны подают нотариально удостоверенный договор через МФЦ, срок регистрации — 5 рабочих дней.

Чтобы подать документы через МФЦ:

1. Выберите ближайший МФЦ и запишитесь на прием.
2. Подготовьте документы.
3. Оплатите госпошлину.
4. Придите в МФЦ вместе со второй стороной сделки или представителем по доверенности.
5. Подпишите заявление о регистрации перехода права.
6. Получите расписку о приеме документов.
7. Дождитесь регистрации и получите выписку из ЕГРН.

Для регистрации права собственности понадобятся:

• паспорта участников сделки;
• нотариально удостоверенный договор дарения;
• документы, подтверждающие право собственности, если сведений о праве еще нет в ЕГРН;
• нотариально заверенное согласие супруга, если квартира относится к общему имуществу супругов;
• доверенность, если документы подает представитель;
• документ об уплате госпошлины или реквизиты платежа, если оплатили ее заранее.

Статус заявления можно проверить по номеру из расписки. На Госуслугах указано, что в расписке есть регистрационный номер книги учета входящих документов — КУВД. По нему можно отслеживать готовность документов. Когда регистрация завершится, одаряемый получит выписку из ЕГРН. С этого момента он станет собственником квартиры.

Обязателен ли нотариус при дарении родственнику и когда без него не обойтись

Раньше в некоторых случаях можно было составить договор в простой письменной форме и подать его через МФЦ. С 13 января 2025 года такой порядок для дарения недвижимости между гражданами не подойдет. Если договор не удостоверен нотариусом, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Нотариус проверяет паспорта сторон, документы на квартиру, дееспособность участников сделки и содержание договора. Это снижает риск, что дарение потом оспорят из-за давления, обмана или ошибок в документах.

Особенно важно обратиться к нотариусу:

• если дарят не всю квартиру, а долю в праве собственности;
• в сделке участвует несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек;
• квартиру купили в браке и нужно согласие супруга;
• у дарителя есть родственники, которые могут оспорить сделку после передачи имущества;
• даритель пожилой человек или есть риск, что после сделки кто-то заявит о давлении на него;
• квартира имеет обременения и ограничения: ипотека, запрет регистрационных действий, судебный спор.

Например, если мать и отец дарят квартиру своей дочери, договор все равно нужно удостоверить у нотариуса. Если отец дарит квартиру дочери, но у него есть еще дети, нотариус тоже обязателен. В такой ситуации его участие особенно важно: нотариус зафиксирует волю дарителя и убедится, что он понимает последствия сделки.

Если у дарителя есть супруг, нужно получить нотариально заверенное согласие на дарение недвижимости. Это необходимо, когда квартиру купили в браке и она считается общим имуществом супругов. А супруг одаряемого не получит прав на подаренную квартиру. Имущество, которое один из супругов получил в дар, считается его личной собственностью. При разводе такую квартиру обычно не делят.

Читайте подробнее о том, какие риски возникают при покупке подаренной квартиры.

Особенности дарения долей и недвижимости с обременением

Перед дарением проверьте, нет ли у квартиры ограничений. Запросите актуальную выписку из ЕГРН. В ней видно:

• кто собственник;
• какая доля ему принадлежит;
• есть ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другое обременение.

Если ограничений нет, сделка проходит в обычном порядке: договор удостоверяет нотариус, затем переход права регистрируют в Росреестре. Документы можно подать через нотариуса или МФЦ, если стороны выбрали такой способ подачи.

Дарение доли в квартире или доме

Подарить долю в квартире или доме можно. Например, брат вправе подарить сестре 1/3 квартиры. Согласие других собственников для дарения не требуется. Правило о преимущественной покупке действует при продаже доли, а не при дарении.

Но договор дарения доли все равно удостоверяет нотариус. Также нужно учитывать правило о микродолях. Сделка не должна приводить к появлению новой доли меньше 6 м² общей площади или к дроблению уже существующей доли до такого размера, если нет законного исключения.

Допустим, площадь квартиры — 45 м². Если после дарения одному из собственников будет принадлежать доля, которая соответствует 4 м², нотариус может отказать в удостоверении договора, а Росреестр — в регистрации перехода права. Нотариус проверит это обстоятельство до подачи документов в Росреестр.

Важно отличать долевую собственность от совместной. При долевой собственности у каждого владельца есть конкретная доля: 1/2, 1/3, 1/10. Такой собственник может подарить свою долю.

При совместной собственности доли заранее не определены. Так часто бывает у супругов, если квартиру купили в браке. В этом случае сначала нужно разобраться с режимом имущества и получить согласие второго супруга, а иногда — определить доли.

Как подарить квартиру, если в ней прописан человек или есть обременение

Зарегистрированные жильцы не мешают дарению. Собственник может подарить квартиру, даже если в ней зарегистрирован родственник или другой человек. Но одаряемому важно понимать: после сделки этот человек не снимется с регистрационного учета автоматически.

Особенно осторожно проверяйте приватизированные квартиры. Например, человек мог отказаться от участия в приватизации, но сохранить право пользования жильем. В таком случае он может жить в квартире бессрочно, даже если собственник сменится.

Ипотека, арест или запрет регистрационных действий — другое дело. Квартиру в ипотеке можно подарить только с согласия банка. При аресте или запрете Росреестр не зарегистрирует переход права, пока ограничение не снимут.

Какой срок действия договора дарения и когда переходит право собственности

У договора дарения нет срока действия, поэтому регистрировать переход права собственности можно позже. Но лучше не затягивать: пока право не зарегистрировано в ЕГРН, квартира остается собственностью дарителя.

Если даритель в браке, при поздней регистрации может понадобиться новое нотариальное согласие супруга. Само по себе согласие не имеет строгого срока действия, но нотариус или Росреестр могут обратить внимание на дату, если с момента оформления прошло много времени.

Пока переход права собственности не зарегистрировали, квартиру не считают собственностью одаряемого. Поэтому налог на имущество и расходы на содержание квартиры остаются за дарителем. Эти обязанности переходят к одаряемому только после регистрации права в ЕГРН.

Даритель вправе отменить дарение, но только при определенных условиях. Если переход права собственности уже зарегистрировали, отменить сделку обычно можно только через суд.

Сколько стоит оформить дарственную в 2026 году

Стоимость дарения зависит от состава сделки. Если родители дарят ребенку обычную квартиру без ипотеки и споров, расходы будут одни. Если дарят долю, квартиру в ипотеке или объект с участием несовершеннолетнего, стоимость оформления может вырасти.

Основные расходы — услуги нотариуса, госпошлина за регистрацию права и дополнительные документы: выписка из ЕГРН, согласие супруга или доверенность. Налог возникает не всегда. Например, при дарении квартиры между близкими родственниками НДФЛ платить не нужно, но расходы на оформление сделки все равно останутся.

Если нужно оплатить оформление срочно, а свободных денег сейчас нет, можно заказать кредитную карту с льготным периодом. Так можно закрыть разовые расходы и вернуть деньги банку без процентов, если погасить задолженность до конца грейс-периода.

Подобрать кредитную карту с льготным периодом.

Расходы на оформление и регистрацию

Составление договора дарения у юриста обычно стоит от 5000 до 10 000 рублей. Но в 2026 году договор дарения недвижимости между гражданами нужно удостоверять у нотариуса, поэтому к этим расходам добавится плата за нотариальное удостоверение сделки.

За удостоверение договора дарения недвижимости действуют федеральный и региональный тарифы.

Федеральный тариф по обязательным нотариальным сделкам — 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 рублей. Для близких родственников действует льгота 50%, поэтому федеральный тариф по такой сделке не превышает 10 000 рублей.

Региональный тариф устанавливает нотариальная палата субъекта РФ, поэтому сумму нужно уточнять в своем регионе. В среднем оформление у нотариуса может стоить от 8000 до 15 000 рублей.

Для регистрации перехода права собственности нужно оплатить госпошлину. В 2026 году для физлиц она составляет 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей или не определена. Если дарят долю, пошлину рассчитывают с учетом стоимости доли.

Дополнительно могут понадобиться:

• выписка из ЕГРН;
• нотариальное согласие супруга;
• доверенность на представителя;
• справка о зарегистрированных жильцах;
• технические документы, если нужно проверить перепланировку.

Пример расчета:

Мать дарит дочери квартиру стоимостью 5 млн рублей. НДФЛ нет, потому что сделка между близкими родственниками. Расходы: нотариус — примерно 10 000–15 000 рублей, госпошлина за регистрацию — 4000 рублей, выписка из ЕГРН и дополнительные документы — по необходимости.

Налоги при дарении недвижимости

Налогом сделку не облагают, если имущество передают близким родственникам или членам семьи. Такое освобождение предусмотрено п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Если вы дарите квартиру не близкому родственнику, получатель подарка платит НДФЛ:

• для налоговых резидентов ставка составляет 13%;
• для нерезидентов — 30%.

Налог считают с дохода в виде полученной недвижимости. Если в договоре указана стоимость ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая может рассчитать НДФЛ исходя из 70% кадастровой стоимости объекта.

Пример:

Тетя дарит племяннику квартиру кадастровой стоимостью 4 млн рублей. Племянник не относится к близким родственникам по Семейному кодексу для этой льготы. Если он налоговый резидент РФ, НДФЛ составит 520 000 рублей: 4 000 000 × 13%.

Если в договоре указали стоимость ниже кадастровой или явно занизили оценку квартиры, налоговая может проверить расчет и доначислить НДФЛ. Поэтому безопаснее ориентироваться на кадастровую стоимость из ЕГРН или рыночную оценку, если кадастровая стоимость не определена.

Можно ли отменить или оспорить дарственную

Отказ от дарения и отмена дарения — разные ситуации. Одаряемый может отказаться от дара до его передачи. После регистрации перехода права квартира уже принадлежит одаряемому, поэтому вернуть ее можно только по законным основаниям. Отменить дарение без причины не получится.

Как отказаться от дарения до регистрации сделки

Одаряемый вправе отказаться от подарка до его получения. Если договор заключили письменно, отказ тоже нужно оформить письменно. После этого договор считают расторгнутым.

Даритель тоже может отказаться от исполнения договора, но не в любой ситуации. Это возможно, если договор содержит обещание передать квартиру в будущем, а после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что передача квартиры приведет к существенному снижению уровня его жизни. Такое правило указано в статье 577 ГК РФ.

Одаряемый может отказаться от подарка по любой причине. Например, он понял, что не сможет заплатить НДФЛ, потому что даритель не входит в льготную категорию родственников или членов семьи. Объяснять причину не нужно, но даритель вправе потребовать возмещения реального ущерба, если уже понес расходы.

Как отменить договор дарения после регистрации через суд

После регистрации права собственности отменить дарение можно только в редких случаях. Даритель вправе требовать отмены дарения, если одаряемый покушался на его жизнь, жизнь членов семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред здоровью дарителя.

В договор можно включить условие, что даритель вправе отменить дарение, если переживет одаряемого. Если такого условия нет, смерть одаряемого сама по себе не вернет квартиру дарителю.

Отдельно договор дарения можно оспорить как недействительную сделку. Например, если дарителя обманули, принудили подписать договор, он не понимал значение своих действий или сделку оформили только для вида, чтобы прикрыть продажу.

Срок зависит от основания. Для оспоримых сделок обычно действует срок 1 год. Например, если договор подписали под влиянием обмана или угрозы. Для ничтожных сделок срок — 3 года. Например, если договор прикрывал другую сделку или с самого начала нарушал закон.

Если квартира уже перешла одаряемому, а оснований для отмены или оспаривания нет, вернуть ее можно только по новой сделке. Например, одаряемый может подарить или продать квартиру бывшему собственнику.

Дарение квартиры через МФЦ — законный путь, но МФЦ не оформляет сам договор. В 2026 году договор дарения недвижимости между гражданами нужно удостоверить у нотариуса, а через МФЦ можно подать документы на регистрацию права в Росреестре.

Если квартиру дарят близкому родственнику или супругу, НДФЛ платить не нужно. Основные расходы — услуги нотариуса, госпошлина и дополнительные документы.

Скачайте образец договора дарения, подготовьте документы, обратитесь к нотариусу и запишитесь в МФЦ, если будете подавать их сами. А если остались вопросы, задайте их в комментариях.

Частые вопросы

Поделиться

6137

Подписаться на Телеграм

X

Спасибо, мы стараемся для вас. Вы можете оставить отзыв о нас:

Яндекс Карты

Google Карты

2ГИС

Подписаться на Телеграм

Читайте также

Как купить монеты в Сбербанке

19.12.24 20.9K

Россиянам не рекомендуют переводить деньги продавцам на рынках

18.12.24 4.7K

Клиенты Сбера могут самостоятельно установить приложение на айфон

17.12.24 5.0K

Какие риски при покупке подаренной квартиры

16.12.24 17.7K

Комментарии: 1

По порядку

По рейтингу По порядку

Оставить комментарий

1. Анастасия Подолян 01.06.2026 в 04:04Автор записи

   Статья обновлена 1.06.2026: уточнили роль нотариуса и МФЦ, добавили актуальные расходы, налоговые нюансы, дарение долей, обременения и сравнение дарения с куплей-продажей. Также актуализировали список документов, порядок регистрации и правила отмены дарения.

   0

   Ответить

   Скопировать ссылку

Отменить ответ

Я даю согласие на обработку персональных данных на условиях Политики обработки персональных данных
Я соглашаюсь с Правилами работы с отзывами, вопросами и комментариями
Хочу получать уведомления об ответах

Δ