Что такое эскроу-счет и когда он используется

Что такое эскроу-счет и когда он используется

Летом 2019 года вступили в силу законодательные поправки, в соответствии с которыми девелоперы перешли к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Цель нововведения — защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве. По плану законодателей этот инструмент должен решить проблему с обманутыми дольщиками. Что такое эскроу-счета и когда они применяются, — рассказываем на Brobank.ru.

Что такое эскроу-счета и как они работают

Эскроу — специальный банковский счет, денежные средства на котором хранятся до того, как наступят определенные обязательства. Покупатель квартиры вносит деньги на счет, а продавец (компания-застройщик) получает их после того, как выполнит все условия, прописанные в договоре.

Физическое лицо вносит деньги на счет после заключения договора долевого участия (ДДУ). Застройщик получает их после регистрации права собственности на сданную квартиру. Счет открывается в банке, который выполняет функции эскроу-агента. Кредитная организация также выступает в роли посредника, следящего за тем, чтобы обе стороны исполнили свои обязательства перед друг другом.

Деньги на эскроу-счете хранятся до тех пор, пока обе стороны не выполнят условия, прописанные в договоре

Подобный механизм сделал невозможными ситуации, когда при замораживании строительства дольщик оставался без денег и без квартиры. Если со стройкой жилого дома возникают проблемы, покупатель в любой момент забирает свои деньги из банка.

Деньги на постройку дома девелоперы получают в виде кредита в банке. В этом же банке, который финансирует строительство, открываются счет эскроу. Кредит предоставляется под низкий процент, а возвращаются средства после успешной продажи квартир.

Как купить квартиру с использованием эскроу-счета

Процесс покупки квартиры с использованием эскроу-счета состоит из десяти последовательных шагов. В первую очередь, девелопер должен получить разрешение на строительство, затем открыть в банке специальный расчетный счет. Далее:

  1. Покупатель (дольщик) заключает с застройщиком договор долевого участия.
  2. Между девелопером, банком и покупателем заключается трехсторонний договор на открытие счета эскроу.
  3. Банк открывает счет эскроу.
  4. Договор долевого участия передается на регистрацию в Росреестр.
  5. Покупатель вносит денежные средства на счет.
  6. Деньги хранятся на счете до тех пор, пока не будут выполнены условия, прописанные в ДДУ.
  7. Компания вводит дом в эксплуатацию.
  8. Деньги со счета эскроу переводятся на специальный счет строительной организации.
  9. Дольщик оформляет право собственности на новую квартиру.

Центробанк ведет перечень банков, в которых можно открыть эскроу. Эти кредитные организации должны соответствовать специальным требованиям законодательства, только после этого они получают право работать в этом направлении. Для открытия счета достаточно предоставить в банк оригинал договора долевого участия.

Центробанк ежемесячно публикует перечень банков, которые имеют право открывать счета эскроу

Разница между эскроу, аккредитивом и банковской ячейкой

Несмотря на то, что это три схожих инструмента, которые используются для обеспечения безопасности сделки, они имеют ряд существенных отличий. Застройщики обязаны привлекать средства через использование счетов эскроу — это требование закреплено в ст. 15.4 214-ФЗ.

Также отличительной особенностью этого инструмента является страхование: средства в обязательном порядке страхуются на сумму до 10 000 000 рублей. Эскроу используется только при покупке квартиры или дома на первичном рынке — у юридического лица.

Аккредитив используется при покупке жилья в новостройке, а также на вторичном рынке. Деньги со счета покупателя перечисляются на специальный счет, с которого они списываются в пользу продавца после того, как агент (банк) получит подтверждение того, что стороны выполнили условия сделки.

Из минусов этого инструмента: дорогое обналичивание денежных средств, и отсутствие опции обязательного страхования — деньги, размещенные на аккредитивах, не застрахованы в АСВ. Поэтому при отзыве лицензии у банка-агента, а также в случае его банкротства, участники сделки не получат никакого возмещения со стороны государства.

Банковская ячейка также используется при сделках с недвижимостью, но от первых двух инструментов она отличается тем, что расчеты производятся с применением наличных денег. Агентом выступает банк, который удостоверяет подлинность денежных средств.

Услуга платная. Банк возьмет комиссию — процент от суммы, помещенной в ячейку. Кто именно покроет эти расходы, решают участники сделки. И в этом случае ячейка вскрывается только после того, как будут выполнены условия, прописанные в договоре купли-продажи.

За использование банковской ячейки взимается комиссия

Плюсы и минусы счетов эскроу

Из преимуществ можно выделить то, что дольщик гарантированно получит свои деньги, если застройщик вовремя не сдаст дом в эксплуатацию. Также важно помнить, что деньги на счете не подлежат аресту или взысканию, даже в случае возбуждения в отношении его владельца исполнительного производства. И наконец, эскроу открывается бесплатно, и без комиссии.

Из недостатков: предложение доступно не во всех банках; деньги можно снять только в случае расторжения договора с застройщиком; средства, размещенные на счете, не приносят прибыли: сумма остается неизменной в течение всего срока действия эскроу.

Частые вопросы

Какой срок действия у счетов эскроу?
Счет открывается на срок, оговоренный сторонами сделки. Ограничений по срокам нет.
В течение какого срока клиенту вернут деньги в случае расторжения договора?
Деньги перечисляются на счет покупателя квартиры в течение сроков, установленных в банке, но не позднее 5 банковских (рабочих) дней.
Есть какой-либо альтернативный вариант заключения соглашения с застройщиком?
На данный момент это форма сделки обязательна, при ее несоблюдении застройщик подвергается строгим санкциям.
Какое возмещение получит покупатель, если у банка, в котором открыт эскроу, отзовут лицензию?
Максимальная сумма возмещения составляет не более 10 млн рублей, остальные деньги возвращаются в общем порядке — в процессе ликвидации кредитной организации.
Эскроу используется при оформлении ипотеки?
Эскроу используется при любой форме покупки квартиры в новостройке.

Источники:

Комментарии: 0

Ваш комментарий (вопрос)

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Русанова Ирина Александровна
Автор статьи Ирина Русанова
Попович Анна Александровна
Консультант, автор Попович Анна
Пихоцкая Ольга Владимировна
Финансовый автор Пихоцкая Ольга

Ваш комментарий (вопрос):

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *