Работающие россияне при покупке жилья могут вернуть часть потраченных денег через имущественный налоговый вычет. В 2026 году максимальная сумма для одного человека — 650 000 рублей, для семьи — 1 300 000.
Разберем, кто вправе получить налоговый вычет за покупку квартиры и сколько денег вернут. Покажем, как рассчитать и оформить имущественный вычет в 2026 году.
- Кто может получить имущественный вычет
- Как считать налоговый вычет
- Основной вычет от стоимости недвижимости
- Вычет от процентов по ипотеке
- Как считается вычет, если квартира в браке
- Когда и сколько денег вы получите на самом деле
- График возврата НДФЛ по годам
- Что такое остаток вычета и как он переносится
- Важные нюансы
- Почему сумма может быть меньше или больше
- Материнский капитал и субсидии
- Покупка у взаимозависимых лиц
- Влияние прогрессивной ставки НДФЛ 15%
- Какой вычет выгоднее оформить
- Как оформить вычет пошагово
- Заключение
Коротко о главном:
- Имущественный вычет состоит из двух частей: основной от стоимости недвижимости до 260–440 тысяч рублей и по ипотечным процентам до 390 тысяч.
- На семью в браке лимиты удваивают: до 1,3 млн рублей возврата.
- Возвращают не больше, чем вы заплатили НДФЛ за год.
- Материнский капитал и субсидии уменьшают сумму, с которой считают вычет.
- Подать декларацию можно в течение трех лет после года покупки.
Кто может получить имущественный вычет
Для получения вычета важно выполнение сразу всех условий:
- налоговое резидентство РФ,
- есть официальный доход, который облагается НДФЛ,
- жилье куплено или построено,
- потрачены собственные или заемные деньги, не материнский капитал и не субсидии. Они могут быть использованы в покупке только частично.
Подробные условия получения вычета разобрали в статье «Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры».
Как считать налоговый вычет
Сумму возврата суммируют из двух частей:
- первую считают от стоимости жилья,
- вторую — от процентов по ипотеке.
Лимиты у них разные, правила расчета и переноса тоже отличаются.
Основной вычет от стоимости недвижимости
Возврат 13 процентов с покупки квартиры считают с суммы фактических расходов, но не больше лимита. Основные условия:
- Лимит — 2 млн ₽ на человека по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
- Максимальный возврат зависит от ставки НДФЛ. Чем выше у вас доход, тем больше вернете.
Пример: Квартира стоит 5 млн ₽. Вычет считают не со всей суммы, а только с лимита в 2 млн ₽. При ставке 13% ФНС вернет 260 000 ₽. Остаток 3 млн ₽ не сгорает, его можно использовать при покупке следующего жилья.
Остаток лимита по основному вычету переносят на другие жилые объекты, которые вы приобретете в будущем. Это главное отличие от процентного вычета по НК РФ Статья 220.
Вычет от процентов по ипотеке
У возврата процентов по ипотеке другой лимит, его рассчитывают отдельно. Условия:
- Лимит — 3 млн ₽.
- Максимальный возврат — 390 000 ₽ (3 000 000 × 13%).
- Этот вычет дают только на один объект недвижимости и не переносят на другие по ст. 220 НК РФ.
Пример: Вы заплатили процентов по ипотеке на 2 млн ₽. Вычет считают с этой суммы: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽. Если бы процентов было 4 млн ₽, вернули бы только с лимита в 3 млн, то есть 390 000 ₽.
При расчете вычета по процентам не имеет значения ваша ставка НДФЛ. Она влияет только на расчет основного вычета по стоимости недвижимости. Проценты считают по фиксированной ставке 13%.
Как считается вычет, если квартира в браке
Оба супруга имеют право на вычет независимо от того, на кого оформлена квартира. Лимиты удваивают: 2 млн × 2 = 4 млн на стоимость покупки, 3 млн × 2 = 6 млн на проценты. Итого семья может вернуть до 1 300 000 ₽ в соответствии с п. 6 ст. 220 НК РФ.
| Получатель | Вычет от стоимости недвижимости, в рублях | Вычет по процентам, в рублях | Итого, в рублях |
| Муж | до 260 000–440 000 | до 390 000 | до 650 000–830 000 |
| Жена | до 260 000–440 000 | до 390 000 | до 650 000–830 000 |
| Семья | до 520 000–880 000 | до 780 000 | до 1 300 000 |
Пример: Квартира куплена в браке за 5 млн ₽, проценты — 2 млн ₽. Оба супруга работают и платят НДФЛ. Каждый может оформить вычет с 2 млн ₽ с покупки и с 2 млн ₽ с процентов. Итого на семью: (260 000 + 260 000) + (260 000 + 260 000) = 1 040 000 ₽.
Пропорцию выбираете сами: 50/50, 80/20 или 100/0, заявление подаете один раз. О распределении долей и оформлении читайте в статье «Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры».
Когда и сколько денег вы получите на самом деле
Часто владельцы жилья ждут одну большую сумму вычета и расстраиваются, если получают меньше. Одна из причин — ежегодный лимит возврата, если он исчерпан на этот год, остаток переходит на следующие годы. Разберем как это работает на цифрах и почему срок растягивается.
График возврата НДФЛ по годам
Разберем на примере как работает лимит возврата. Николай купил квартиру на условиях:
- Стоимость квартиры — 5 млн ₽,
- Первоначальный взнос — 1 млн ₽,
- Сумма ипотеки — 4 000 000 ₽, срок ипотеки — 20 лет,
- Ставка по ипотеке —15% годовых, проценты за весь срок— ~7 800 000 ₽.
Его доход — 100 000 ₽/месяц, годовой доход — 1,2 млн ₽, НДФЛ за год — 156 000 ₽.
Расчет имущественного налогового вычета:
- Основной вычет: лимит — 2 млн ₽ со стоимости покупки, хотя квартира стоит 5 млн. Считаем: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.
- Вычет по процентам: Николай заплатит банку около 7,8 млн ₽ процентов за 20 лет. Но лимит — 3 млн ₽, поэтому считаем от этой суммы. 3 000 000 × 13% = 390 000 ₽.
- Складываем: 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽ — это максимум, который Николай может вернуть с покупки и оплаты ипотеки.
Его годовой НДФЛ — 156 000 ₽. Значит в год он сможет вернуть не 650 000 рублей, а только 156 000.
| Год | Уплачено НДФЛ за год | Получит вычет в текущем году | Остаток вычета на следующий год |
| 1-й год | 156 000 ₽ | 156 000 ₽ | 494 000 ₽ |
| 2-й год | 156 000 ₽ | 156 000 ₽ | 338 000 ₽ |
| 3-й год | 156 000 ₽ | 156 000 ₽ | 182 000 ₽ |
| 4-й год | 156 000 ₽ | 156 000 ₽ | 26 000 ₽ |
| 5-й год | 156 000 ₽ | 26 000 ₽ | 0 ₽ |
Вывод: при зарплате 100 000 ₽ в месяц Николай будет получать вычет около 5 лет.
Что такое остаток вычета и как он переносится
Остаток — это та часть вычета, которую вы еще не получили. Она не сгорает, а переходит на следующий год. Подавать декларацию можно каждый год, пока не исчерпаете всю сумму.
Из примера выше: после первого года у Николая остается 494 000 ₽. Во второй год он снова подает декларацию и получает еще 156 000 ₽. И так до полного исчерпания. Мы подробно разобрали это в статье «Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры».
Важные нюансы
Налоговая применяет имущественный налоговый вычет до расчета налога. Вы оформляете вычет в декларации 3-НДФЛ через ФНС, либо через своего работодателя. ФНС проверяет ваше право на вычет и официально подтверждает его.
Вычет уменьшает налогооблагаемую базу, а не готовую сумму налога к уплате:
- Сначала налоговая вычитает сумму вычета из вашего дохода.
- Только потом она применяет ставку налога к оставшейся сумме.
Если получаете вычет через работодателя, бухгалтерия перестает удерживать налог с зарплаты. Работодатель делает это с того месяца, в котором было получено уведомление от налоговой.
Почему сумма может быть меньше или больше
Допустим вы нашли в сети онлайн-калькулятор налогового вычета при покупке квартиры и получили примерные цифры. Но реальный размер вычета оказался меньше или больше расчетного.
Это могло произойти по нескольким причинам, например, использование госсубсидий или покупка у близких родственников. Прогрессивная шкала, наоборот, может увеличить возврат за один год. Разберем наиболее частые ситуации.
Материнский капитал и субсидии
Вычет дают только на ту сумму, которую вы заплатили своими деньгами. Маткапитал и государственные субсидии вычитают из стоимости квартиры. Расчетная база становится меньше, возврат тоже уменьшается.
Пример: Квартира стоит 3,5 млн ₽. Из них 800 000 ₽ — материнский капитал. Вычет будут считать не с 4 млн, а с 2 700 000 ₽ (4 000 000 − 800 000). Так как лимит — 2 млн ₽, максимум возврата 260 000 ₽ при ставке 13%.
Маткапитал уменьшает сумму, с которой считают вычет. Это не значит, что вычета не будет вообще, он будет, но с меньшей суммы.
Покупка у взаимозависимых лиц
Если квартира куплена у близких родственников, вычет не дадут по п. 5 ст. 220 НК РФ. К взаимозависимым лицам закон относит:
- супругов;
- родителей и усыновителей;
- детей и усыновленных;
- полнородных и неполнородных братьев и сестер;
- опекунов и подопечных.
Влияние прогрессивной ставки НДФЛ 15%
С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. ФНС облагает доход до 2,4 млн рублей в год по ставке 13%, свыше — по повышенным ставкам от 15% до 22%. Чем выше ставка НДФЛ, тем быстрее можно вернуть деньги.
| Ваша ставка НДФЛ | Максимальный возврат с 2 млн ₽ |
| 13% | 260 000 ₽ |
| 15% | 300 000 ₽ |
| 18% | 360 000 ₽ |
| 20% | 400 000 ₽ |
| 22% | 440 000 ₽ |
Пример сравнения возврата с ипотечной квартиры:
- Доход 2 млн ₽/год (ставка 13%): НДФЛ за год = 260 000 ₽. За год вы вернете не более 260 000 ₽.
- Доход 3 млн ₽/год (первые 2,4 млн — по 13%, остальные 600 000 — по 15%): НДФЛ за год = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽. За год вы вернете до 402 000 ₽ — на 142 000 ₽ больше.
Прогрессивная шкала — это возможность вернуть больше денег быстрее. Чем выше ваш официальный доход, тем больше НДФЛ вы платите и тем быстрее выбираете весь лимит вычета.
Какой вычет выгоднее оформить
Имущественный вычет при покупке жилья переносят на следующие годы, пока вы не вернете все положенные деньги. А социальные вычеты на лечение, обучение, спорт и инвестиционные «сгорают». И если доходов за год не хватило, остаток пропадает.
ФНС официально рекомендует заявлять вычеты в строгой последовательности:
- сначала стандартные и социальные,
- потом инвестиционные,
- в конце — имущественные.
Если заявить имущественный вычет первым, он «съест» весь ваш годовой доход, и на социальные вычеты просто не останется налоговой базы. В результате вы потеряете часть денег, которые могли бы вернуть. Разберем как это работает на практике.
Пример: Ирина за год уплатила НДФЛ 100 000 рублей. В этом году она потратила 500 000 рублей на лечение и купила квартиру за 3 000 000 рублей. У Ирины появилось право на два вычета: социальный и имущественный.
Считаем:
- Социальный вычет на лечение ограничен 150 000 рублей. Вернуть за лечение Ирина может 150 000 × 13% = 19 500 рублей.
- Имущественный вычет— до 260 000 рублей.
- Теоретически можно вернуть за жилье и лечение 279 500 рублей. Но весь НДФЛ за год — 100 000 рублей.
Если Ирина заявит сначала имущественный вычет, он «съест» все 100 000 рублей налога. Социальный вычет не переносится на следующий год, и 19 500 рублей сгорят. Порядок предоставления налогового вычета при продаже имущества можно посмотреть здесь.
Выгоднее сделать так:
- Оформить социальный вычет на лечение и вернуть 19 500 рублей. Остаток НДФЛ — 80 500 рублей.
- Заявить имущественный вычет. К возврату — 80 500 рублей.
- Остаток имущественного вычета 260 000 − 80 500 = 179 500 рублей перенесут на следующий год.
Вывод: если НДФЛ за год меньше суммы всех вычетов, сначала заявляйте те, которые сгорают. Имущественный вычет подождет до следующего года и не потеряется.
Как оформить вычет пошагово
Инструкция:
- Соберите документы: договор купли-продажи, платежные документы, справку о доходах, документы на ипотеку, если есть.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги.
- Подайте декларацию и заявление на возврат через личный кабинет на сайте ФНС или в МФЦ.
- Укажите в заявлении банковские реквизиты счета.
- Дождитесь проверки и получите перевод денег на ваш счет. Срок проверки — до 3 месяцев, но фактически он может быть меньше.
Вычет — это не государственная выплата, а возврат ваших собственных денег, которые с вас удерживает государство. Поэтому не обязательно указывать реквизиты карты МИР. Вычет придет и на другие счета.
Заключение
Имущественный вычет — это возможность вернуть до 650 000 ₽ или 1 300 000 ₽ на семью. Нужно понимать из чего складывается сумма, почему ФНС выплачивает ее частями и как прогрессивная ставка НДФЛ влияет на размер возврата. Подайте декларацию и начните возвращать деньги уже в этом году.
Полезные ссылки:
- Если хотите заполнить 3-НДФЛ самостоятельно — читайте пошаговую инструкцию в статье «Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры».
- Нужен полный список документов — он в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку».
- Уже получаете вычет и хотите понять, как перенести остаток — читайте статью «Как возвратить 13 процентов подоходного налога».
Вернуть НДФЛ получится только за три года, которые предшествуют году подачи декларации. Например в 2026 году это доходы за 2023, 2024 и 2025 годы.
Если сумма вычета больше уплаченного за год налога, ФНС переносит остаток на следующие годы. Вы будете получать возврат до тех пор, пока не исчерпаете лимит в 2 млн рублей. Именно поэтому некоторые люди возвращают налог не три года, а пять и больше.
Для пенсионеров действует особое правило. Они могут вернуть налог сразу за четыре года: год покупки и три предыдущих. Это право закреплено в пункте 10 статьи 220 НК РФ.
Частые вопросы
Источники:
Комментарии: 4
Обновили статью в сентябре 2026 года. Добавили информацию по налоговым ставкам и лимитам, актуализировали инструкции и примеры расчетов вычета по годам.
При невысокой заработной плате ( 30-35 т.р.) получить максимальный имущественный вычет( 260 т.р.) за покупку дома ( 4млн) за 3 года не представляется возможным. Выплата ограничивается временными рамками 3 года или будет выплачиваться и далее, до момента выплаты всего вычета полностью?
У 2х братьев была в долевой собственности подаренная отцом квартира, уже соб рались её продать, как один братьев умирает. Во владение вступает сын умершего. Получаются разные сроки владения. Как продать целое, ждать ещё 3 года…?.
Уважаемая Галина, если не выждать срок владения, то обязанность по уплате налога ляжет на плечи наследника.