Квартиру, купленную с материнским капиталом, можно продать, даже если она еще в ипотеке. Главное — выделить доли членам семьи, получить разрешение опеки при продаже долей несовершеннолетних и согласовать продажу с банком, пока жилье находится в залоге. Согласие банка на выделение долей не требуется с 7 июля 2025 года.
Если покупатель использует маткапитал, деньги продавцу перечисляет Социальный фонд России (СФР). С 1 февраля 2026 года размер маткапитала увеличили на 5,6%. Расскажем, как подготовить документы для продажи квартиры с материнским капиталом, выполнить требования опеки, получить оплату и рассчитать налог с продажи.
- Можно ли продать квартиру с материнским капиталом
- Что изменилось в 2026 году
- Какие ограничения существуют
- Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
- Пошаговая инструкция
- Какие документы нужны
- Согласование сделки с органами опеки
- Процесс продажи квартиры, купленной на материнский капитал
- Как продать дом, купленный за материнский капитал
- Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке
- Что изменилось в 2026 году
- Способы продажи ипотечной квартиры
- Если ипотека в Сбербанке
- Продажа квартиры с материнским капиталом: позиция продавца
- Налог с продажи квартиры с маткапиталом
Коротко:
- Продать квартиру с маткапиталом можно независимо от срока владения, но сначала нужно выделить доли членам семьи.
- Для продажи долей несовершеннолетних нужны разрешение органов опеки и попечительства и нотариальное удостоверение сделки.
- Опека рассматривает заявление в течение 15 календарных дней с даты подачи заявления. Этот срок установлен ст. 21 Федерального закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
- Продажу ипотечной квартиры обычно согласуют с банком. Для выделения долей его согласие не требуется.
- Деньги за детскую долю можно направить на счет ребенка только по согласованию с опекой.
- Налог зависит от срока владения и права на льготы. Для детских долей по маткапиталу срок считают с даты приобретения жилья родителями.
Можно ли продать квартиру с материнским капиталом
Если квартиру купили с использованием государственных денег, она от этого не становится особым объектом недвижимости. Продать ее можно независимо от срока владения, но сначала нужно выделить доли членам семьи.
Что изменилось в 2026 году
С 7 июля 2025 года согласие банка на выделение долей в ипотечном жилье с маткапиталом не требуется. Правило действует и в 2026 году.
Остальные требования действовали и раньше:
- продажу доли несовершеннолетнего обязательно удостоверяет нотариус;
- опека выдает разрешение или письменный отказ в течение 15 календарных дней с даты подачи заявления.
Какие ограничения существуют
При продаже квартиры с маткапиталом учитывайте ограничения:
- Обременение. Для продажи заложенной квартиры обычно нужно согласие банка, если договор ипотеки не предусматривает иное.
- Детские доли. Обязанность выделить их сохраняется до продажи.
- Контроль опеки. Продать долю несовершеннолетнего можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Вы купили квартиру с использованием маткапитала и теперь планируете ее продать. При покупке жилья с маткапиталом необходимо выделить доли детям. Если к моменту продажи им еще не исполнилось 18 лет, нужно получить разрешение опеки.
Доли не всегда оформляют сразу при покупке. Но перед продажей их нужно выделить именно в квартире, на которую потратили маткапитал.
Пошаговая инструкция
Порядок продажи с одновременной покупкой другого жилья:
- Получите выписку из ЕГРН. Проверьте собственников, размеры долей и обременения. Если доли детям еще не выделены, оформите их.
- Найдите покупателя и новое жилье. Определите, какие доли получат дети в новой квартире.
- Обратитесь в опеку. Подайте заявление и документы на обе квартиры.
- Получите разрешение. Проверьте условия продажи, покупки и сроки, которые указала опека.
- Проведите сделку. Удостоверьте продажу у нотариуса и подайте документы на регистрацию перехода права собственности. Сроки покупки должны соответствовать условиям разрешения органов опеки и попечительства.
- Оформите доли детям в новом жилье. Если опека требует одновременного проведения обеих сделок, укажите детей среди покупателей сразу.
- Подтвердите выполнение условий опеки. Представьте договор покупки и выписку из ЕГРН в срок, который опека установила в разрешении.
Какие документы нужны
Перечень документов для опеки зависит от региона и условий сделки. Перед подачей заявления уточните его в органе опеки по месту жительства ребенка. Некоторые сведения ведомство получает самостоятельно.
Документы для опеки:
| Документ | Для чего нужен |
| Заявления родителей, документы ребенка | Подтверждают обращение и сведения о семье. Ребенку с 14 лет нужен паспорт |
| Паспорта родителей, документы о полномочиях другого представителя | Подтверждают личность и право представлять интересы ребенка |
| Выписки из ЕГРН, документы о приобретении продаваемого жилья | Подтверждают права собственников и характеристики квартиры |
| Документы на новое жилье, проекты или предварительные договоры | Показывают условия продажи и доли, которые получат дети |
| Дополнительные документы по местному перечню | Например, отчет об оценке или сведения о месте проживания ребенка |
Основа перечня — разъяснения Федеральной нотариальной палаты. Конкретный состав документов определяет местный порядок предоставления услуги.
Документы для Росреестра:
| Документ | Когда нужен |
| Заявления о регистрации | Для регистрации перехода права собственности |
| Нотариально удостоверенный договор продажи | При продаже недвижимости несовершеннолетнего |
| Разрешение опеки | При продаже доли ребенка |
| Документы о полномочиях представителя | Если заявление подает представитель |
| Письменное согласие законного представителя | Если договор подписывает ребенок от 14 до 18 лет |
| Согласие банка | Если квартира остается в залоге и согласие требуется по условиям ипотеки |
Документы на регистрацию обычно направляет нотариус. Паспорта сторон и свидетельства о рождении детей подготовьте для удостоверения договора. Окончательный комплект зависит от состава собственников и обременений.
Согласование сделки с органами опеки
Когда нужно разрешение опеки. Согласование обязательно, если несовершеннолетнему принадлежит квартира целиком или доля в ней. Если дети уже совершеннолетние, разрешение органов опеки и попечительства по этому основанию не требуется.
С опекой можно согласовать:
- выделение детям долей в другом собственном жилом помещении;
- одновременную продажу квартиры и покупку нового жилья с оформлением детских долей.
Одного обещания выделить доли недостаточно, опека оценивает конкретные условия сделки.
Как получить разрешение:
- Подайте заявление в опеку по месту жительства ребенка. Приложите документы из предыдущего раздела. Подача через МФЦ или региональный портал доступна не везде.
- Пройдите проверку. Опека изучит документы и условия сделки. Нужно ли осматривать жилье и как проходит осмотр, уточните в местном органе опеки: обязательного выезда для проверки каждой сделки федеральный закон не устанавливает.
- Получите письменное решение. Его оформляют приказом или постановлением — название зависит от региона. Проверьте адрес нового жилья, размеры долей и сроки выполнения условий.
Сроки рассмотрения документов. Согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», уполномоченный орган должен выдать разрешение или мотивированный отказ не позднее чем через 15 календарных дней с даты подачи заявления.
Если опека отказала, изучите причины в письменном решении. Устраните недостатки, на которые указала опека, и подайте заявление повторно. Например, предложите другой вариант жилья или увеличьте долю ребенка. Если считаете отказ необоснованным, оспорьте его в суде.
Нотариальное удостоверение сделки. Продажу недвижимости несовершеннолетнего обязательно удостоверяет нотариус, в том числе когда семья продает всю квартиру одним договором. Он проверяет разрешение органов опеки и попечительства и соответствие договора его условиям. Без обязательного нотариального удостоверения сделка ничтожна.
Что будет, если не получить разрешение. Без разрешения опеки продажу нельзя законно оформить. Если стороны все же заключили договор, возникает риск судебного спора, автоматического аннулирования не будет.
Если суд признает сделку недействительной, по общему правилу покупатель возвращает приобретенную недвижимость, а продавцы — полученные деньги. Даже если продавцы потратили выручку, они обязаны вернуть всю сумму покупателю.
Процесс продажи квартиры, купленной на материнский капитал
Если у семьи нет другого собственного жилья, в котором можно выделить детям доли взамен продаваемых, их оформляют в новой квартире.
Если вы планируете провести такую сделку, заранее обратитесь в опеку и уточните порядок действий.
Алгоритм действий. После проверки и оформления долей в продаваемой квартире согласуйте между собой продажу, покупку и расчеты:
- Найдите покупателя и новую квартиру. Сразу предупредите участников о детских долях. Если вносите задаток, письменно укажите, что произойдет с деньгами при отказе опеки.
- Согласуйте условия сделок. Определите цены, сроки оплаты и доли детей в новом жилье. Покупатель вашей квартиры и продавец новой должны понимать, как связаны обе сделки.
- Представьте условия в опеку. Например, семья продает квартиру за 3 млн рублей, покупает другую за 4 млн и добавляет 1 млн собственных средств. Укажите источник доплаты и размеры будущих детских долей.
- Получите письменное разрешение. Проверьте условия, которые нужно перенести в договоры. Если опека разрешила покупку конкретной квартиры, приобретение другой согласуйте до сделки.
- Оформите продажу и покупку. Продажу удостоверяет нотариус. Порядок расчетов и регистрации должен соответствовать разрешению органов опеки и попечительства. Произвольно откладывать покупку нельзя.
- Предоставьте в опеку документы по сделке. Подтвердите регистрацию детских долей выпиской из ЕГРН, а выполнение условий расчетов — платежными документами, если это предусмотрено разрешением.
Если покупатель или продавец новой квартиры передумает, придется заново согласовать сроки, расчеты, а иногда и условия разрешения опеки.
При разводе детские доли сохраняются и между супругами не делятся. Для продажи всей квартиры нужно участие всех собственников. Спор о родительских долях урегулируйте до сделки. Развод не отменяет необходимость разрешения органов опеки и попечительства на продажу долей несовершеннолетних.
При банкротстве собственника сначала обсудите продажу с финансовым управляющим. Если введена процедура реализации имущества и квартира или доля включена в конкурсную массу, распоряжаться ею может только управляющий. Обычный алгоритм самостоятельной продажи здесь не подходит.
ТОП-5 ошибок при продаже. Ошибки могут возникнуть как до подписания договора, так и после регистрации:
- Не выделить доли детям в продаваемой квартире. Обещание предоставить их в новом жилье не заменяет обязанность оформить доли в квартире, на покупку которой потратили маткапитал.
- Не получить разрешение опеки. Продажа доли несовершеннолетнего без предварительного согласования создает риск судебного спора.
- Продать без нотариуса. Без обязательного нотариального удостоверения сделка ничтожна.
- Не представить документы после сделки. Опека не получит подтверждения, что ее условия выполнены. Если срок пропущен, направьте документы и объяснение задержки.
- Купить жилье меньше по площади или дешевле без согласования. Сравнивайте прежде всего права ребенка: большая квартира не компенсирует уменьшение его доли автоматически. Например, 1/4 от 60 м² соответствует 15 м², а 1/10 от 80 м² — только 8 м². Этот расчет показывает разницу, но сам по себе не определяет решение органов опеки и попечительства.
Куда девать деньги, если не покупаешь сразу. Деньги за детскую долю принадлежат ребенку. Заменить новое жилье денежной компенсацией можно только по предварительному разрешению опеки. Зачисление выручки на счет не гарантирует одобрения, нужно объяснить, где ребенок будет жить и как будут обеспечены его права.
Если опека одобрила этот вариант, откройте счет на имя ребенка. Вид счета, сумму и срок зачисления согласуйте до продажи. Такой счет часто называют специальным, но не путайте его с номинальным счетом для социальных выплат.
Родители не могут свободно тратить деньги ребенка на свои нужды. Для распоряжения выручкой от продажи его имущества требуется предварительное разрешение опеки.
Как продать дом, купленный за материнский капитал
Особенности продажи дома. До поиска покупателя проверьте документы и уточните условия продажи:
- Земельный участок. Если дом и земля принадлежат одному собственнику, по общему правилу их продают вместе. Если ребенку принадлежит доля участка, разрешение опеки должно охватывать и ее продажу.
- Границы. С 1 марта 2025 года отсутствие сведений о границах участка в ЕГРН препятствует регистрации продажи.
- Оценку. Уточните в опеке, нужен ли отчет оценщика по дому и участку.
- Опека. При продаже детских долей согласуйте, какие права дети получат взамен.
Чем отличается от продажи квартиры. Документов обычно больше, нужны сведения из ЕГРН и документы о правах как на дом, так и на участок. Поиск покупателя может затянуться из-за состояния дома, расположения или неоформленных пристроек.
Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке
Если вы приобрели квартиру в ипотеку с маткапиталом, она находится в залоге у банка. Продать ее можно, но нужно учесть обременение и права детей.
Что изменилось в 2026 году
С 7 июля 2025 года согласие банка на выделение долей в ипотечном жилье с маткапиталом не требуется. В 2026 году правило продолжает действовать. Однако залог сохраняется. Продажу обычно нужно согласовать с банком, если договор ипотеки не предусматривает иное.
Способы продажи ипотечной квартиры
Вариант зависит от остатка долга и условий кредитора:
- Досрочное погашение. Закройте долг и снимите обременение, затем продавайте квартиру.
- Рефинансирование. При новой ипотеке залог сохраняется. Само по себе рефинансирование не позволяет продать квартиру без согласования.
- Замена заемщика. Перевести долг на покупателя можно только с согласия банка.
- Продажа с участием банка. Согласуйте расчеты: часть денег от продажи идет на погашение долга, остаток — продавцам.
Каждый вариант требует соблюдения прав детей. Подробнее — в статье «Как продать квартиру в ипотеке».
Если ипотека в Сбербанке
Сначала запросите у банка порядок продажи с учетом маткапитала и детских долей. Согласуйте погашение долга, расчеты и снятие обременения до подписания договоров.
Продажа квартиры с материнским капиталом: позиция продавца
Маткапитал может влиять на сделку по двум причинам: вы использовали его при покупке квартиры или покупатель собирается оплатить им часть стоимости. От этого зависят порядок подготовки документов и расчетов.
Если вы продаете квартиру, купленную с маткапиталом. До продажи проверьте, выделены ли доли всем членам семьи. Если среди собственников есть несовершеннолетние, получите разрешение опеки и оформите продажу у нотариуса.
Условия договора должны соответствовать разрешению. Подробный порядок описали выше.
Если покупатель использует маткапитал. Перед составлением договора попросите покупателя предоставить свежую выписку об остатке маткапитала. Сертификат сам по себе не подтверждает сумму.
В договоре укажите суммы собственных средств и маткапитала, сроки оплаты и реквизиты счета продавца. После регистрации перехода права собственности покупатель подает заявление в СФР.
По общему правилу фонд рассматривает заявление в течение пяти рабочих дней, затем перечисляет деньги в течение пяти рабочих дней после положительного решения. Если фонду нужны дополнительные сведения, срок рассмотрения может увеличиться.
Например, при цене квартиры 2 млн рублей покупатель платит 1,3 млн рублей из собственных средств в согласованный срок, а 700 тысяч рублей продавец получает после одобрения заявления СФР.
На что обратить внимание продавцу в обоих случаях. До подписания договора проверьте:
- Детские доли. Выделите их в продаваемой квартире до сделки. Если маткапитал использует покупатель, согласуйте оформление жилья в общую собственность его семьи.
- Сроки расчетов. Если деньги нужны для покупки другого жилья, учтите ожидание перечисления СФР и сроки, которые установила опека.
- Условия оплаты при отказе СФР. Предусмотрите обязанность покупателя оплатить остаток своими средствами и конкретный срок платежа.
Выписка об остатке маткапитала подтверждает доступную сумму, но не гарантирует одобрение заявления Социальным фондом.
Налог с продажи квартиры с маткапиталом
Когда нужно платить налог. Налог может возникнуть, если продать квартиру до истечения минимального срока владения: обычно пяти лет, а для единственного жилья — трех. Для детских долей, которые выделили при использовании маткапитала, срок считают с даты приобретения жилья родителями, а не с даты выделения долей.
Если освобождения нет, доход можно уменьшить на расходы, которые подтверждены документами, или вычет. Подробности — в статье «Налог с продажи недвижимости в 2026 году».
Пример:
Семья купила квартиру за 3 млн рублей, включая маткапитал, и через два года продала за 4 млн рублей. Все собственники — налоговые резиденты РФ, освобождение от налога не применяется, расходы подтверждены, а цена продажи не ниже кадастрового минимума для расчета НДФЛ.
Разница между доходом от продажи и расходами на покупку — 1 млн рублей. При ставке 13% суммарный налог семьи составит: (4 млн − 3 млн) × 13% = 130 тысяч рублей. Каждый собственник рассчитывает налог отдельно. Доход и расходы распределяют пропорционально долям. Декларации за несовершеннолетних подают родители.
Льгота для семей с двумя и более детьми. Срок владения не важен, если одновременно выполнены условия:
- В семье не менее двух детей младше 18 лет или 24 лет, если они учатся очно. Детей, которых суд признал недееспособными, учитывают независимо от возраста.
- Семья купила новое жилье в год продажи или до 30 апреля следующего года. При покупке по договору долевого строительства жилье должно быть полностью оплачено в тот же срок.
- Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем проданного, с учетом долей членов семьи.
- Кадастровая стоимость проданного жилья — не выше 50 млн рублей, если ее можно определить.
- На дату продажи семье не принадлежит совокупно более 50% другого жилья, которое больше приобретенного по площади или кадастровой стоимости.
Дети, которые родились после продажи до 30 апреля следующего года, тоже учитываются. При выполнении условий декларация по этому доходу не нужна. Сохраните договоры и документы, которые подтверждают право на льготу.
Продать квартиру, купленную с материнским капиталом, можно. Главное — заранее оформить доли в продаваемом жилье, получить разрешение органов опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние, и выполнить условия. Для ипотечной квартиры также согласуйте порядок продажи с банком. Если сделка вызывает сомнения, обратитесь к юристу или риелтору с опытом работы с детскими долями.
Если у вас остались вопросы, задайте их в комментариях. Если вы уже продавали квартиру с маткапиталом, поделитесь опытом: какие требования предъявила опека и что помогло провести сделку.
Комментарии: 19
Статья обновлена 14.10.2026 года: разобрали порядок продажи квартиры и дома с маткапиталом, включая ипотечное жилье. Добавили пошаговую инструкцию, перечни документов и рекомендации для продавца при оплате маткапиталом покупателя.
Добрый день. Я сейчас продаю свою квартиру и у моих покупателей своя единственная квартира купленная с использованием мат.капитала. Для того чтобы купить мою, они должны продать свою. Сейчас возник вопрос. Наш риэлтор говорит о том, что сделки будут проходить в один день. Но почему-то сначала якобы продажа моей кв. им…без получения денег. Чтобы они выделили доли детям, а затем они продают свою кв и полученные деньги отдают мне. Но меня смущает момент, что их сделка может сорваться, тогда что будет?
Юлия, добрый день. Ваши опасения абсолютно обоснованы. Основной риск для вас заключается в том, что, если сделка по продаже их квартиры сорвется, вы можете остаться без денег и столкнуться с юридическими сложностями. Предложение «сначала продать вашу квартиру им, а потом они продадут свою и рассчитаются» — это попытка переложить все риски на вас, чтобы решить их проблемы с опекой за ваш счет. Настаивайте на «встречной» сделке, где ваша продажа и их продажа регистрируются в Росреестре строго одновременно. Пока не зарегистрирован их договор, не регистрируется и ваш. Требуйте банковскую ячейку или аккредитив с особыми условиями, где вы получите деньги только после регистрации обоих договоров. Проверьте покупателей и убедитесь, что у них уже есть предварительное разрешение органов опеки на продажу их квартиры и покупку вашей. Привлеките независимого юриста (не из агентства недвижимости), который проверит все договоры перед подписанием.
Добрый день. Мы продаем дом, купленный со средствами материнского капитала. Ранее уже приобрели новый дом и выделили в нем долю ребенку, причем доля больше, чем в предыдущем жилье. Получили разрешение от опеки на продажу. Но нотариус все равно требует, чтобы на счету ребенка была сумма равнозначная его доле в продаваемом доме. Насколько это правильно? Везде читаем, что должна быть либо доля в новом жилье, либо сумма на счету. А нотариус требует и то и другое.
Ольга, добрый день. Требование нотариуса неправомерно. Интересы ребенка были соблюдены, вы выделили ему долю в другом жилом помещении взамен продаваемой недвижимости.
Здравствуйте, я хочу продать квартиру площадью 17 м кв. купленную за материнский капитал, а выделить долю ребёнку уже в имеющейся доме94 м кв.Может ли опека не дать разрешение на продажу. Спасибо.
Инна, добрый день. Подробно этот вопрос мы рассматривали в материале «Когда опека не разрешит семье с детьми продать недвижимость».
Здравствуйте.Могу ли я продать квартиру,где использовался мат капитал,а доли выделить в другой квартире в большей площади?
Альбина, добрый день. Одно из условий продажи недвижимости с маткапиталом — это равнозначность нового жилья. Дeти дoлжны пoлyчить в новой квартире тe жe или бoльшиe дoли.
Добрый вечер, могу ли продать дом с долями детей и приобрести дом большей стоимостью за счёт ипотёки? Или можно продать дом с долями детей и положить часть деньг на счёт детей, и уже после погашения ипотеки выделить доли в новом доме? Дадут ли разрешение органы опеки?
Уважаемая Мария, в соответствии с законодательством сделки с имуществом несовершеннолетних совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка.
как можно выписать детей из дома при полученном материнском капитале ? Живу за границей.
Уважаемый автор, это продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Снять ребенка с регистрации можно в стандартном порядке.
При покупке дома на материнский капитал было 2 детей.Доли им выделили. Сейчас хотим продать и купить другой. Сейчас 4 детей,доли нужно будет выделить всем?
Уважаемая Ольга, в законодательстве нет однозначных требований переоформлять квартиру, купленную с использованием маткапитала, в собственность каждого ребенка, который родился после выделения долей. Устоявшейся практики и позиции Верховного суда тоже пока нет. Но и исключений для детей, которые родились после подписания соглашения о выделении долей, закон тоже не предусматривает. И к этому можно прийти логически исходя из правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий. Поэтому, если в семье рождается еще один ребенок, то доли логично перераспределить.
Если я ранее обеспечила детей жильем, выделила доли, а потом через месяц продала дом мат. капитала.
Уважаемый автор, если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
Добрый день, в течение которого времени поступают деньги часть маткапитала продавцу со дня подачи выписки из реестра через МФЦ?
Уважаемая Лариса Валериановна, средства господдержки поступят на счет заявителя через 10 дней. После этого банк примет деньги в счет досрочного погашения ипотеки.