Летом 2019 года вступили в силу законодательные поправки, в соответствии с которыми девелоперы перешли к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Цель нововведения — защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве. По плану законодателей этот инструмент должен решить проблему с обманутыми дольщиками. Что такое эскроу-счета и когда они применяются, — рассказываем на Brobank.ru.
Что такое эскроу-счета и как они работают
Эскроу — специальный банковский счет, денежные средства на котором хранятся до того, как наступят определенные обязательства. Покупатель квартиры вносит деньги на счет, а продавец (компания-застройщик) получает их после того, как выполнит все условия, прописанные в договоре.
Физическое лицо вносит деньги на счет после заключения договора долевого участия (ДДУ). Застройщик получает их после регистрации права собственности на сданную квартиру. Счет открывается в банке, который выполняет функции эскроу-агента. Кредитная организация также выступает в роли посредника, следящего за тем, чтобы обе стороны исполнили свои обязательства перед друг другом.
Подобный механизм сделал невозможными ситуации, когда при замораживании строительства дольщик оставался без денег и без квартиры. Если со стройкой жилого дома возникают проблемы, покупатель в любой момент забирает свои деньги из банка.
Деньги на постройку дома девелоперы получают в виде кредита в банке. В этом же банке, который финансирует строительство, открываются счет эскроу. Кредит предоставляется под низкий процент, а возвращаются средства после успешной продажи квартир.
Как купить квартиру с использованием эскроу-счета
Процесс покупки квартиры с использованием эскроу-счета состоит из десяти последовательных шагов. В первую очередь, девелопер должен получить разрешение на строительство, затем открыть в банке специальный расчетный счет. Далее:
- Покупатель (дольщик) заключает с застройщиком договор долевого участия.
- Между девелопером, банком и покупателем заключается трехсторонний договор на открытие счета эскроу.
- Банк открывает счет эскроу.
- Договор долевого участия передается на регистрацию в Росреестр.
- Покупатель вносит денежные средства на счет.
- Деньги хранятся на счете до тех пор, пока не будут выполнены условия, прописанные в ДДУ.
- Компания вводит дом в эксплуатацию.
- Деньги со счета эскроу переводятся на специальный счет строительной организации.
- Дольщик оформляет право собственности на новую квартиру.
Центробанк ведет перечень банков, в которых можно открыть эскроу. Эти кредитные организации должны соответствовать специальным требованиям законодательства, только после этого они получают право работать в этом направлении. Для открытия счета достаточно предоставить в банк оригинал договора долевого участия.
Разница между эскроу, аккредитивом и банковской ячейкой
Несмотря на то, что это три схожих инструмента, которые используются для обеспечения безопасности сделки, они имеют ряд существенных отличий. Застройщики обязаны привлекать средства через использование счетов эскроу — это требование закреплено в ст. 15.4 214-ФЗ.
Также отличительной особенностью этого инструмента является страхование: средства в обязательном порядке страхуются на сумму до 10 000 000 рублей. Эскроу используется только при покупке квартиры или дома на первичном рынке — у юридического лица.
Аккредитив используется при покупке жилья в новостройке, а также на вторичном рынке. Деньги со счета покупателя перечисляются на специальный счет, с которого они списываются в пользу продавца после того, как агент (банк) получит подтверждение того, что стороны выполнили условия сделки.
Из минусов этого инструмента: дорогое обналичивание денежных средств, и отсутствие опции обязательного страхования — деньги, размещенные на аккредитивах, не застрахованы в АСВ. Поэтому при отзыве лицензии у банка-агента, а также в случае его банкротства, участники сделки не получат никакого возмещения со стороны государства.
Банковская ячейка также используется при сделках с недвижимостью, но от первых двух инструментов она отличается тем, что расчеты производятся с применением наличных денег. Агентом выступает банк, который удостоверяет подлинность денежных средств.
Услуга платная. Банк возьмет комиссию — процент от суммы, помещенной в ячейку. Кто именно покроет эти расходы, решают участники сделки. И в этом случае ячейка вскрывается только после того, как будут выполнены условия, прописанные в договоре купли-продажи.
Плюсы и минусы счетов эскроу
Из преимуществ можно выделить то, что дольщик гарантированно получит свои деньги, если застройщик вовремя не сдаст дом в эксплуатацию. Также важно помнить, что деньги на счете не подлежат аресту или взысканию, даже в случае возбуждения в отношении его владельца исполнительного производства. И наконец, эскроу открывается бесплатно, и без комиссии.
Из недостатков: предложение доступно не во всех банках; деньги можно снять только в случае расторжения договора с застройщиком; средства, размещенные на счете, не приносят прибыли: сумма остается неизменной в течение всего срока действия эскроу.
Комментарии: 0