Специалист сервиса Бробанк разобрал положения закона об ипотеке с последними изменениями, а также изучил особенности оформления в залог разных объектов.
- Коротко об ипотеке
- Общие положения
- Заключение контракта
- Про закладную и госрегистрацию ипотеки
- Сохранение недвижимости
- Передача прав на имущество
- Последующие ипотеки
- Переуступка прав и обращение взыскания
- Продажа заложенной недвижимости
- Особенности ипотеки с земельными участками
- Особенности залога нежилого имущества
- Особые условия при залоге квартир и домов
- Заключительная часть
- Какие документы нужны для ипотеки
- Льготная ипотека
Коротко об ипотеке
Ипотека — часто единственная возможность стать собственником жилья или земельного участка под постройку дома. При этом под ипотекой обыватели часто подразумевают долг перед банком за землю или квартиру, которую приобретает заемщик. Но на самом деле всё не совсем так.
Правильнее считать ипотеку обеспечением, которое гарантирует кредитору возврат выданной суммы. Если заемщик неоднократно нарушает график погашения, банк вправе продать залог и компенсировать понесенные затраты.
Термин «ипотека» впервые появился в Древней Греции 300 лет до н.э. В российской правовой системе это понятие стало популярным в 90-е годы XX века.
В РФ отношения между заемщиком и банком, которые связаны с ипотечным кредитом регулирует Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Кроме того, учитывают все действующие поправки, которые внесены в закон «Об ипотеке».
Ипотечный кредит — это, по сути, заем под залог недвижимости. Заемщик пользуется собственностью, которую он приобрел за деньги банка, а после возврата долга, снимает с имущества все обременения.
В системе отношений между банком и заемщиком:
- должник выступает залогодателем,
- кредитор, то есть банк, — залогодержателем.
Причем залоговое имущество может стать обеспечением по-разному. Например, обязательства перед кредитором могут возникать на момент заключения договора либо в будущем при определенных условиях.
При заключении ипотечного договора сделка купли-продажи проходит за счет частичной или полной оплаты имущества деньгами кредитора.
Ипотека может быть двусторонней, трехсторонней и с большим количеством участников. Собственником и залогодателем становится заемщик, который одновременно становится и владельцем имущества, и должником перед банком.
Общие положения
Первая глава ФЗ-102 «Об ипотечном залоге недвижимости» состоит из 7 статей. В первой описано, когда и на каких условиях возможна ипотека, а также, как этот процесс регулируется законом.
В этой же главе указано, что имущество, которое выступает залогом, остается в пользовании заемщика, и не передается кредитору. А предоставить собственность в залог может не только собственник, но и другие лица, у которых есть на это соответствующие документы и разрешения.
В тексте закона также указано, что сумма за заложенную недвижимость, которую клиент получает от кредитора, не может превышать ее стоимость. Но заем может равняться залогу или быть меньше него.
Предметом ипотечного договора может стать движимое и недвижимое имущество, например:
- земельный участок;
- гараж и машино-место;
- дача, садовая постройка и участок;
- различные здания, включая частные дома, коттеджи, квартиры в новостройках и домах старого жилищного фонда;
- предприятия и их отдельные корпуса, а также объекты капитального строительства;
- машины, яхты, самолеты, другие воздушные и морские суда, космические объекты и прочее движимое имущество.
В 6-ой статье оговаривается право передачи недвижимости в залог. А в 7-ой — о жилплощади, которая находится в общей или совместной собственности. Если в залог оформляют такую недвижимость, потребуется согласие всех дольщиков. Но если возможно выделение доли потенциальному заемщику, он вправе самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью.
Хотя владелец доли может использовать ее в качестве залога, но на такие условия согласится не всякий кредитор. Подобное имущество сложно продать, поэтому оно относится к неликвидным вариантам. Как правило, его используют как дополнительное обеспечение. При таких сделках кредитор уделит больше внимания платежеспособности заемщика и его кредитной истории, так как они дадут больше информации о финансовой дисциплине, доходах и исполнительности клиента.
Без страховки имущества оформить ипотеку не получится. Банк заинтересован, чтобы собственности, которая стала залогом по договору кредитования, ничего не угрожало. Причем страховка должна действовать весь срок, пока заемщик погашает долг.
Заключение контракта
Вторая глава ФЗ «Об ипотеке» посвящена тонкостям оформления и заключения договора. Здесь прописаны правила, содержание документа, особенности подобных сделок.
В ипотечном договоре должны быть прописаны все условия по обязательствам сторон. В нем указывают такие факты:
- размер и срок исполнения;
- предмет ипотечного договора, включая наименование, адрес и другие детали, которые помогут охарактеризовать и идентифицировать имущество;
- оценка имущества, которые выступит залогом. Ее проводят по рыночной стоимости и фиксируют в денежном выражении;
- суть соглашения;
- нюансы исполнения обязательств.
Стороны могут вносить в договор конкретные условия. Их можно оформить в форме отдельных пунктов договора или дополнительным соглашением. Также в договоре прописывают условия, при которых имущество переходит к кредитору. А если предмет договора — это право на аренду, то оговаривается ее срок.
В этой же главе содержится статья, которая обязывает собственника информировать залогодержателя о правах сторонних лиц на предмет залога.
Про закладную и госрегистрацию ипотеки
Описание закладной по ипотеке дано в третьей главе ФЗ-102. В этом разделе прописаны основные положения, условия оформления и работа с электронной версией документа.
По сути, закладная — это именная ценная бумага. Но при оформлении ипотеки она необязательна. Если закладная все же есть, то право на нее можно переуступить. Тому, как это сделать, посвящена отдельная статья.
Когда заемщик погашает долг, кредитор возвращает закладную. Собственник сам снимает обременение с имущества в госоргане.
Четвертая Глава ФЗ-102 посвящена этапам госрегистрации залога. Здесь указано как вносят, редактируют, корректируют, исправляют или изымают запись об ипотеке из Госреестра. В статьях говорится, что должен предпринять собственник имущества при ликвидации залогодержателя. Например, при банкротстве кредитора.
В 24 статье 4 главы ФЗ-102 указано, что госпошлину за оформление госрегистрации уплачивают при внесении записи или ее корректировках. Налог составляет:
| Содержание | Физические лица | Юридические лица |
| Внесение записи | 1 000 рублей | 4 000 рублей |
| Корректировка записи | 200 рублей | 600 рублей |
При оформлении договора между физическим и юридическим лицом устанавливается размер выплаты как для физического лица. Налоги и сборы величины не постоянные. Они зависят от действующего на текущий момент законодательства, поэтому актуальную стоимость нужно проверить на день госрегистрации.
В статье 25 ФЗ-102 «Об ипотеке» описано, как погашается запись о залоге в Госреестре. Там же указано, кто может подавать заявление и какие бумаги потребуются.
Сохранение недвижимости
Заемщик может обратиться для страхования в любую организацию, которая ему подходит. Но банк должен одобрить этот выбор. Но гораздо чаще банки-кредиторы предлагают свой вариант страховщика, как правило — это компании-партнеры. В итоге страховка может обойтись дороже.
При оформлении полиса к заложенному имуществу страховые компании могут предлагать клиентам несколько дополнительных услуг. Например, страхование титула, жизни и здоровья основного заемщика или ответственности. Не всегда и не всем это необходимо. Помните, что при оформлении ипотеки обязательно только страхование имущества. Все остальные риски вы можете перекрыть за счет страховки у любого другого страховщика.
Обязательное страхование имущества должно быть вписано в текст договора. В пятой главе закона 102 «Об ипотеке» более детально описаны нюансы об обязанностях и ответственности сторон в отношении залога:
- Как собственник недвижимости может использовать заложенное имущество. Кредитор не может препятствовать заемщику в праве проживать в заложенной недвижимости. Более того владелец жилья вправе получать дополнительный доход от собственности в залоге. Например, сдавать арендаторам. Но некоторые банки запрещают это делать условиями договора. Обязательно прочитайте текст, чтобы потом не пришлось судиться с кредитором.
- Кто проводит ремонт заложенной недвижимости. Все расходы по ремонту жилья несет владелец, если иное не прописано в дополнительных соглашениях. К тому же, кредитор вправе потребовать досрочно погасить заем, если заложенное имущество утрачивает свою первоначальную стоимость из-за халатного отношения собственника.
- Как проходит страхование объекта недвижимости, предоставляемого в залог. Страховку жилплощади оплачивает заемщик. При этом она не может быть менее 10% от стоимости недвижимости, но и не должна превысить 50% от основной суммы долга. Иногда кредиторы предлагают заемщикам оформить личное страхование. Если потенциальный заемщик откажется, банк может поднять ставку.
- Какие меры допустимы для защиты залога от порчи и утраты. А также от действий третьих лиц. Если возникает реальная угроза имуществу, владелец обязан уведомить банк обо всем, что ему известно и может привести к утрате залога.
- О правах кредитора проверять имущество, оформленное в залог.
- Какие последствия наступают при утрате или порче ипотечной недвижимости для владельца и кредитора.
Помните, если владелец недвижимости пренебрегает обязанностями, несвоевременно проводит ремонт или преднамеренно портит имущество, кредитор вправе потребовать досрочного погашения долга.
Передача прав на имущество
В шестой главе ФЗ-102 «Об ипотеке» описан переход прав на недвижимость в залог:
- процедура отчуждения недвижимости;
- сохранение ипотеки при передаче прав на недвижимость в залоге третьему лицу;
- последствия при нарушении процедуры отчуждения прав на имущество;
- последствия изъятия ипотечного имущества со стороны государства, в том числе по программам реновации.
В этом же разделе указано право кредитора требовать погасить кредит досрочно, если залог изымается по виндикации. Такое возможно, когда реальный собственник другое лицо, а не залогодатель. Изъятие жилья проходит по решению суда, которое вступило в силу.
Последующие ипотеки
В 7 главе ФЗ-102 введено понятие «последующей ипотеки» и когда ее можно использовать. В статьях разъяснено, когда один и тот же залог может стать обеспечением по нескольким займам одного и того же заемщика или разных физических лиц. Если в тексте первой ипотеке запрещено закладывать имущество еще раз, то никаких последующих ипотек быть не может.
Здесь же описана процедура госрегистрации, если имущество оформляют в залог второй или третий раз. И в какой последовательности будут взыскиваться долги с заемщиков, если возникнут нарушения по выплате кредитов.
Переуступка прав и обращение взыскания
Кредитор может передавать право на залог, если это не запрещено договором. При этом обязательство по погашению долга могут тоже передать или нет. Такие детали прописывают при оформлении допсоглашения. Права могут передаваться и на закладную. На ценной бумаге делают запись о новом правообладателе.
В 8 главе ФЗ-102 запрещено делать надписи, которые запрещают передачу закладной другим кредиторам. Если такие надписи все же нанесены на документ, они недействительны.
Если заемщик не исполняет обязанности по погашению ипотечного кредита в срок, кредитор может подать на него в суд. Это прописано в 9 Главе ФЗ-102. При этом банк может продать имущество в залоге, а средствами от продажи компенсировать свои затраты.
Бывает так, что денег вырученных от продажи залога не хватает на возмещение всех убытков. Тогда кредитор может в судебном порядке потребовать от заемщика компенсировать разницу.
Продажа заложенной недвижимости
Если заемщик решит продать квартиру или любое другое имущество, которое стало залогом по ипотеке, он должен знать об ограничениях, которые накладывает обременение. Если владелец договорится с покупателем о продаже недвижимости в залоге, новому собственнику придется взять на себя все кредитные обязательства или ипотеку обяжут погасить досрочно.
Заемщик не может продать недвижимость в залоге без согласия кредитора. Провести сделку с новым собственником можно только при участии банка. Перед перепродажей кредитор проверит платежеспособность нового владельца и примет решение, дать согласие или отказать. Как только ипотека погашена, обременение снимут, после этого имущество можно продавать, дарить или обменивать.
В 10 главе закона «Об ипотеке» расписана процедура продажи залога кредитором. Если у банка возникло право продать недвижимость, он может договориться с заемщиком, а может запустить процесс и без этого. В первом варианте стороны могут прийти к мировому соглашению и продать залог на максимально выгодных для всех участников условиях. Если банк продает залог без согласия клиента, это проходит через торги.
На аукционе залогу присваивают минимально допустимую стоимость. Если объект никто не купит, торги признают несостоявшимися. На следующем аукционе цену залога установят еще ниже. Кредитор публикует информацию о торгах в официальных изданиях.
Участники, которые хотят принять участие в торгах, вносят залог до 5% от стоимости лота. Покупает недвижимость тот, кто даст больше денег. Остальным участникам возвращают их залоги. Покупатель вносит оставшиеся 95% от итоговой цены в течение 5 дней после торгов. И за следующие 5 дней с ним заключают сделку на продажу имущества.
В ст. 61 описано как распределят средства от продажи залога. Кто на них имеет право и в какой очередности компенсируют долги всем кредиторам. Если сумма от продажи залога больше, чем долги всем кредиторам, остаток вернут бывшему собственнику жилья.
Особенности ипотеки с земельными участками
Владельцы вправе заложить землю, которая превосходит минимально установленный размер в субъекте РФ. Подробности в главе 11 ФЗ-102. Можно направить в ипотеку, в том числе и землю из муниципальной собственности, если:
- участок выделен под индивидуальное строительство в рамках социальных программ;
- заем берется под благоустройства данного участка;
- решение о том, можно ли заложить данный участок выносит муниципалитет.
Владельцу земли не нужно разрешение кредитора под его застройку. Срабатывает принцип неделимости: здания на земле не могут существовать отдельно от нее.
Две особенности при этом типе залога:
- При оформлении частного дома в залог земельный участок под ним всегда оформляется вместе с недвижимостью.
- При наступлении взыскания по залогу земель сельскохозяйственного назначения, выставлять на торги поля не имеют права до тех пор, пока не собран и не реализован урожай.
Если земля используется по договору аренды, арендатор вправе заложить ее на срок, который короче самой аренды. При этом разрешение владельца земли для кредитора не обязательно.
У каждого банка есть требования к зданиям и конструкциям, которые будут возводиться на ипотечном участке. Например, в договоре может быть прописано наличие коммуникаций рядом с заложенным участком. Требования и условия нужно уточнять в банке, где планируете оформлять договор ипотеки.
Особенности залога нежилого имущества
В 12 главе закона прописаны особенности передачи в залог нежилых помещений:
- предприятие оформляют в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
- нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
- кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.
Исключение: передача земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она отдана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.
Особые условия при залоге квартир и домов
К жилью заемщика предъявляют особые требования, так как в нем могут проживать кроме должника и другие лица:
- при залоге жилья, где прописаны члены семьи, не достигшие совершеннолетия, важно получить разрешение органов опеки;
- в период самостоятельного строительства залог может быть оформлен материалами и оборудованием, но после завершения стройки в залог уходит жилой дом;
- жилье, купленное по ипотеке, оформляется в залог одновременно с регистрацией права заемщика на имущество;
- при использовании программы ипотеки для военных жилплощадь одновременно находится в залоге у банка и у госоргана, который проводит платежи для погашения займа.
Обратите внимание: в залог не возьмут объекты в собственности государства или города, только жилье в собственности.
Заключительная часть
ФЗ-102 принят в РФ в 1998 году. Применяется он в текущей редакции от 2 августа 2019 года. При этом учитывается единое правило. Все договора с залогом недвижимости, составляют с учетом редакции на данный момент. После внесения дополнений и изменений в ФЗ договора, которые были заключены раньше, не пересматриваются, если в этом нет необходимости для сторон.
Все ипотечные кредиты в РФ заключают с учетом данного федерального закона. Из статей на сервисе Бробанк, можно узнать виды ипотеки распространены в России и другие полезные материалы об ипотеке.
Какие документы нужны для ипотеки
Банки могут требовать разный набор документов при оформлении ипотеки. Но в осносном сотрудники банка просят принести:
- паспорт;
- копию трудовой книжки, заверенную сотрудником отдела кадров, главным бухгалтером или руководителем компании;
- заявление на получение ипотеки;
- свидетельство о браке и рождении детей, водительские права, дипломы и другие документы;
- трудовой договор, а также документы, подтверждающие постоянный доход заемщика;
- СНИЛС.
Также сотрудники банка требуют документы на недвижимость, которая станет предметом залога. Как правило, это право собственности, оценка имущества, схема и характеристики недвижимого объекта и выписка из ЕГРП.
Льготная ипотека
Некоторые категории россиян могут оформить ипотеку на льготных условиях. С 2021 года это семьи, в которых родился один, а до этого времени — второй ребенок. Теперь такие семьи могут купить жилье в ипотеку под 6% с первоначальным взносом 15% от стоимости. Программа господдержки молодых семей продлена до 2024 года, а условия и максимальная сумма зависят от конкретного региона.
Программа господдержки охватывает покупку жилья в новостройках. Но сегодня в думе рассматривают возможность расширения действия программы за счет включения в нее квартир из фонда вторичного жилья. Это особенно актуально для городов, где мало новостроек.
Обратите внимание, что погасить часть ипотеки можно за счет материнского капитала. Условия такого погашения и работы с льготными категориями заемщиков уточните в выбранном банке. Если жилье приобретено по льготной ипотеке или с материнским капиталом, каждому члену семьи, включая всех детей, сразу же выделяют доли.
Комментарии: 6
Какая стоимость земельного участка, рыночная или кадастровая используется для кредита под залог. Кто определяет оценочную стоимость его; банк или независимый оценочный эксперт.
Если этот ипотечный кредит будет использован на отделочные работы в строящемся доме на другом участке, могут ли другие члены семьи быть созаёмщиками, в кредитном договоре они должны упоминаться?
Уважаемая Виктория, под оценкой в данном случае понимается процедура определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Оценка залогового обеспечения может проводиться залоговым специалистом банка или аккредитованным оценщиком. Обязательно привлечение в созаемщики всех собственников — но этот вопрос рекомендуем дополнительно уточнить в банке.
Прошу пояснить еще раз: я могу требовать от банка включить в договор запрет на передачу прав по договору ипотеки третьим лицам? Или это относится только к потребительским кредитам? Грубо говоря, как мне оградить себя от коллекторов в будущем при заключении договора с банком? Спасибо!
Уважаемый Валерий, в соответствии со ст.47 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.06.2021) — залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное. Соответственно, запрет может быть предусмотрен в договоре.
Договор залога недвижимого имущества и регистрация самого залога оформлены в нарушение норм законодательства / нет моего согласия на передачу моей доли в квпртире в залог и моего участия в регистрации залога как залогодателя..Насколько законно обоснован такой договор залога недвижимости и как на это смотрят суды?
Уважаемая Надежда, если договор залога оформлен с нарушением ваших прав — обратитесь в суд. Для ответа на ваш вопрос слишком мало данных.