Ипотека осенью 2023 года: изменения и прогнозы

Новые условия начали действовать еще в середине 2023 года, но основные изменения заемщики почувствуют лишь к концу года. Что именно изменилось по ипотеке, продолжат ли действовать льготные программы, и к каким изменениям нужно быть готовым заемщикам, разобрался сотрудник сервиса Бробанк.

Новые требования для ипотечных банков

Льготные программы ипотечного кредитования, которые начали действовать с 2020 года, отлично выполнили свою роль. Строительная сфера получила поддержку, финансовый сектор — денежные вливания, а заемщики — доступные кредиты. Объемы выдачи ипотечных кредитов с 2020 по 2023 годы били все рекорды несмотря на пандемию и кризисы.

Однако поддержка застройщиков привела к тому, что цены на жилье стали непомерно высокими, население страны оказалось закредитованным, и возникло опасение появления на рынке «ипотечного пузыря». Реальные цены на новостройки не соответствовали тем, по которым их продавали в ипотеку.

В частности, Банк России беспокоили программы застройщиков с околонулевыми ставками, где прибыль достигалась за счет повышения цен на жилье на 30-40%. Об этом подробно говорится в пресс-релизе Банка России от 20.02.2023.

Последствия, которых опасался регулятор:

• завышение цен на новостройки, разрыв в ценах со вторичным рынком;
• закредитованность населения с низкими реальными доходами, риск просрочек;
• невозможность банков вернуть вложенные деньги, если заемщик перестанет платить;
• повышенная нагрузка на государственный бюджет — заемщики не могут досрочно гасить кредиты, и государству приходится дольше субсидировать льготную ставку.

Всё это привело к тому, что с конца 2022 года Банк России последовательно ужесточал требования к выдаче ипотечных кредитов. А именно — трижды увеличил макропруденциальные надбавки по кредитам с низким первоначальным взносом, которые предназначались заемщикам с повышенной долговой нагрузкой.

Принятые решения:

1. С 1 декабря 2022 года регулятор ввел первую надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам, которые выдавали на финансирование по договору участия в долевом строительстве — ДДУ. Надбавка действовала на программы с первоначальным взносом (ПВ) до 10%.
2. С 1 мая 2023 года регулятор установил надбавки для кредитных программ ДДУ в строительстве. Изменение ввели для кредитов с ПВ менее 30% и по кредитам на готовое жилье с ПВ менее 15%. Они призваны учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке.
3. С 1 июня текущего года регулятор потребовал от банков создания больших резервов, для обеспечения кредитов с околонулевыми ставками от застройщиков.
4. С 1 октября 2023 года Банк России увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Наибольшие из них установлены для приобретения жилья по договорам долевого участия на первичном рынке. Надбавка зависит от величины первого взноса и ПДН — показателя долговой нагрузки заёмщика.

На вторичном рынке не наблюдается существенного завышения стоимости жилья, поэтому надбавки здесь меньше. При этом в расчетах принимают во внимание не размер первоначального взноса, а LTV — соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой стоимости предмета залога. Экономисты могут изучить все действующие тарифы и надбавки на официальном сайте Банка России в разделе «Надбавки к коэффициентам риска».

Обычным заемщикам нужно знать одно: когда для банков назначают надбавки и требуют увеличить резервы, кредиторы ужесточают требования к клиентам. Это значит, что получить ипотеку, также легко как раньше, не получится.

Заемщики с маленьким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки станут невыгодны банкам: под них кредитору нужно создавать больше резервов на счетах регулятора, и терять прибыль.

Соответственно, таким клиентам банки начали чаще отказывать, либо одобрять заявку только под завышенный процент. Поэтому потенциальному заемщику нужно либо сокращать количество действующих кредитов, либо копить более крупный первоначальный взнос.

Ипотека осенью 2023 года: изменение условий кредитования

В этом году поменялись не только общие требования для банков и заемщиков, изменились и условия по большинству программ кредитования с государственной поддержкой. Некоторые ужесточены, другие вовсе перестали действовать.

Повышение первоначального взноса

5 сентября правительство сообщало о планах по ограничению ипотечного кредитования с господдержкой. Представители банка сообщили, что не видят рисков, они минимальны, но у экспертов на этот счет оказалось другое мнение.

9 сентября подписано Постановление Правительства Российской Федерации от 09.09.2023 №1474, а опубликовано 12 сентября. Документ внес определенные изменения в действие ипотеки, в частности — по льготным программам с государственной поддержкой:

1. Увеличение первоначального взноса на 5% — с 15% до 20% от стоимости жилья.
2. Снижение величины субсидий банкам на 0,5% за выдачу кредитов по госпрограммам.

Соответственно заемщики, которые хотят воспользоваться любой льготной ипотечной программой, должны накопить минимальный первый взнос в размере 20%. С меньшими накоплениями в выдаче ипотеки с госсубсидированием откажут.

Смягчение условий для IT

Раньше IT специалисты в возрасте до 36 лет могли получить льготную ипотеку с учетом дохода:

• в Москве зарплата специалиста должна начинаться от 150 000 рублей;
• в городах-миллионниках нужно было зарабатывать не менее 120 000 рублей в месяц;
• в остальных городах — не менее 70 000 рублей ежемесячно.

Теперь работники этой сферы могут оформить льготную ипотеку без учета требований к уровню дохода. Основание — постановление от 31 августа 2023 года №1411.

Кредит выдают под 5% годовых, максимальная сумма ограничена 18 млн рублей для городов-миллионников, а для других — 9 млн рублей. Подробнее о требованиях к заемщику и выгодных программах читайте в материале «Ипотека для IT-специалистов».

Приостановка сельской ипотеки

Сельская ипотека запущена в 2020 году для поддержки российских семей, которые проживают или планируют жить на сельских территориях. Благодаря этой программе, они могли приобрести жилье под беспрецедентно низкую ставку — от 0,1% до 3% с государственным субсидированием.

25 августа 2023 года на сайте Министерства сельского хозяйства РФ появилось сообщение, что банки, уполномоченные выдавать кредиты по программе сельской ипотеки, временно приостанавливают выдачу займов.

Причина — резкое увеличение ключевой ставки Банка России до 12% годовых. Чтобы не допустить превышение лимита бюджета по обязательствам перед банками, выдача новых кредитов пока прекращена.

Действующие льготные программы ипотеки

После того как Банк России резко увеличил ключевую ставку, все коммерческие российские банки также подняли проценты по кредитам, включая ипотеку. В сентябре средняя ставка варьируется от 11% до 13% годовых, что дает большую нагрузку на бюджет заемщика.

В стремлении сэкономить, многие обращают внимание на льготные программы — по ним пока сохраняются относительно низкие проценты в пределах 3-7% годовых. Осенью 2023 года продолжат действовать такие программы:

1. Дальневосточная ипотека под 2%. Её могут оформить россияне в возрасте до 35 лет, врачи и учителя. Если у заемщика есть гектар на Дальнем Востоке, и ипотека нужна для строительства жилья на нем, возраст не важен.
2. Семейная ипотека под 6%, в ДФО — 5% годовых. Она предназначена для семей, которые воспитывают двух и более несовершеннолетних детей. Также стать участниками могут семьи с одним ребенком, рожденным в период с 01.01.2018 по 31.12.2023, и семьи с ребенком-инвалидом с датой рождения до 31.12.2023.
3. Льготная ипотека под 8%. Оформить её может любой на цели покупки квартиры в новостройке, дома от застройщика или строительства частного дома своими силами или с помощью подрядчика.

Также некоторые застройщики предлагают собственные программы кредитования с низкими ставками, например — ПИК. Компания предлагает программу «Ипотека 2%» со сниженным процентом на первые два года.

Низкие ставки по ипотеке: банки

Самые низкие проценты доступны по программам льготного кредитования:

• Банк «Центр-инвест» — ставка 3% для IT-специалистов;
• Примсоцбанк — от 3,35% также для специалистов IT-сферы;
• ВТБ — от 4% по IT-ипотеке на строительство дома;
• Банк ДОМ.РФ — от 5,1% по программе «Семейная ипотека»;
• Совкомбанк — от 6,1% для «Новостройки с господдержкой 2020».

Стандартные программы для первичного рынка без льгот:

• Совкомбанк — ставка от 9,4% годовых;
• Банк «Открытие» — от 12,09%:
• Уральский банк реконструкции и развития — от 12,3%;
• Банк ДОМ.РФ — 12,8%;
• ВБРР — от 13,2%.

Кредитные программы для покупки жилья на вторичном рынке:

• Совкомбанк — ставка от 9,4% годовых;
• Банк ДОМ.РФ — от 11,3%;
• УБРиР — от 12,3%;
• ВБРР — от 13,2%;
• ВТБ — от 13,7%.

Указаны минимальные ставки, которые чаще всего доступны зарплатным клиентам при оформлении личного страхования. В случае, если заемщик не получает зарплату на счет в банке или отказывается от страховки, действует надбавка к базовой ставке.

Калькулятор ипотеки

Для расчета ежемесячных платежей и общей переплаты по ипотеке воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором. Он поможет сравнить нескольких программ, и оценить размер переплаты при разных ситуациях.

Введите основные параметры:

• размер первого взноса,
• сумму кредита или стоимость недвижимости,
• срок кредитования,
• величину процентной ставки,
• вид платежей.

Нажмите «Рассчитать» и система сделает все нужные вычисления автоматически. На этой же странице есть готовый сервис по подбору ипотечной программы по типу недвижимости, размеру первоначального взноса, банка и льготных предложений.

Частые вопросы

Комментарии: 0

Отменить ответ

Я принимаю условия обработки персональных данных, указанных в Политике конфиденциальности
Хочу получать уведомления об ответах

Δ