Средние ставки по ипотеке в мае 2026 года замерли. Но это затишье обманчиво. Аналитики Бробанк.ру, изучив тарифы 50 крупнейших банков, зафиксировали скрытую турбулентность: на фоне общей стагнации более половины (15 из 27) ипотечных игроков точечно пересмотрели проценты. Причем не только в сторону снижения, но и повышения. Это характерно как для рынка новостроек, так и для вторички.
Данные актуальны на 13 мая 2026 года. Рейтинги обновим через месяц в этой же публикации, предыдущие версии оставляем доступными в последнем блоке — «Архив».
- Ключевые факты
- Рейтинги лучших ипотечных программ в мае 2026 года
- Топ-10 банков для ипотеки в новостройке
- Топ-10 банков для ипотеки на вторичке
- Общие тенденции рынка
- Ассортимент ипотечных предложений
- Драйверы активного пересмотра ставок банками по ипотеке в мае 2026 года
- Прогноз на июнь 2026 года от Бробанк.ру
- Методология
Ключевые факты
- Ассортимент рынка: из 50 крупнейших финансовых учреждений ипотеку выдают 27 (54%).
- Стоимость ипотеки на новостройку: средний уровень полной стоимости кредита (ПСК) на 13 мая 2026 года составил 22,18% годовых. За месяц снижение составило 0,01 п.п.
- Стоимость ипотеки на вторичку: средний уровень ПСК — 22,47% годовых. В апреле был идентичный показатель.
- Изменение ставок: по пять банков снизили процент по обоим типам рассматриваемых займов с параллельным уменьшением минимальных и максимальных значений ПСК. Среднее значение по рынку не последовало этому тренду, так как три игрока рынка повысили ПСК по ипотеке.
Источник: аналитический отдел Бробанк.ру.
Рейтинги лучших ипотечных программ в мае 2026 года
Составили два независимых рейтинга по целевому назначению ипотеки:
- для покупки жилья в новостройке;
- на вторичном рынке.
В фокусе — только базовые рыночные ипотечные кредиты. Льготные программы не учитывали, так как их условия определены законодательными нормами. То есть заемщику в разных банках будут предлагать почти одинаковые параметры кредитования.
Топ-10 банков для ипотеки в новостройке
| Банк | Активы (млрд руб.) | Срок (лет) | Максимальная сумма (руб.) | Первоначальный взнос (от %) | Ставка (% годовых) |
| КБ Кубань Кредит ООО | 232,86 | 5–30 | Без ограничений | 20,1 | 15,0 |
| Банк Левобережный (ПАО) | 153,16 | 3–25 | 20 000 000 | 20,01 | 17,0 |
| ПАО АКБ Металлинвестбанк | 255,32 | 1–30 | 25 000 000 | 20,01 | 17,4 |
| Банк ВБРР (АО) | 2660,44 | 5-30 | 50 000 000 | 20,1 | 19,0 |
| АО Банк ДОМ.РФ | 4295,52 | 3-30 | 50 000 000 | 20,01 | 17,3 |
| АО АКБ НОВИКОМБАНК | 1465,02 | 3–30 | 30 000 000 | 20,01 | 17,3 |
| АО ТБанк | 5461,88 | 1–30 | 100 000 000 | 20 | 11,9 |
| ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 176,06 | 1–25 | 50 000 000 | 20,1 | 16,5 |
| АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 332,17 | 10–22,5 | 50 000 000 | 20,01 | 18,85 |
| ПАО КБ Центр-инвест | 152,24 | 1–20 | Без ограничений | 20,01 | 18,75 |
Примечание:
- Параметры ипотеки: на 13 мая 2026 года.
- Активы: на 1 января 2026 года.
Региональные банки выигрывают не за счет масштаба, а за счет низкой операционной нагрузки и более гибкого управления стоимостью ипотеки в регионе своего присутствия. Федеральные гиганты, напротив, унифицируют продукты, работая на узнаваемость и надежность, а не на цену.
Топ-10 банков для ипотеки на вторичке
| Банк | Активы (млрд руб.) | Срок (лет) | Максимальная сумма (руб.) | Первоначальный взнос (от %) | Ставка (% годовых) |
| КБ Кубань Кредит ООО | 232,86 | 5–30 | Без ограничений | 20,1 | 16,5 |
| АО Банк ДОМ.РФ | 4 295,52 | 3-30 | 50 000 000 | 20,01 | 17,3 |
| ПАО АКБ Металлинвестбанк | 255,32 | 1–30 | 25 000 000 | 20,01 | 17,4 |
| Банк Левобережный (ПАО) | 153,16 | 3–25 | 20 000 000 | 20,01 | 17,0 |
| АО ТБанк | 5461,88 | 3-30 | 50 000 000 | 20 | 16,9 |
| Банк ВБРР (АО) | 2660,44 | 5-30 | 50 000 000 | 20,1 | 19 |
| ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 4924,75 | 1–30 | 70 000 000 | 20,01 | 16,4 |
| ПАО КБ Центр-инвест | 152,24 | 1–20 | Без ограничений | 20,01 | 18,75 |
| АО АКБ НОВИКОМБАНК | 1465,02 | 3–30 | 30 000 000 | 20,01 | 17,3 |
| ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 176,06 | 1–25 | 50 000 000 | 20,1 | 16,5 |
Примечание:
- Параметры ипотеки: на 13 мая 2026 года.
- Активы: на 1 января 2026 года.
Для массового клиента «входной билет» в ипотеку сегодня — это ставка 16–20% годовых и первоначальный взнос от 20%.
Общие тенденции рынка
Полная стоимость ипотеки на новостройку меньше, чем на вторичку:
- Средняя ПСК для покупки строящегося жилья 13 мая 2026 года — 22,18% годовых.
- Для приобретения готового — 22,47% годовых.
Более высокая ПСК ипотеки на вторичку вызвана в том числе повышенными рисками при оценке ликвидности готового жилья и дополнительными затратами банка на андеррайтинг, что переносится на базовую ставку.
График 1. Ипотека на вторичку дороже новостройки на 1,31% из-за структуры сделки. Оценка, титульное страхование и более тщательный андеррайтинг объекта делают финансирование готового жилья для банка объективно дороже. Источник: сервис Бробанк.ру.
Средний уровень ПСК с 15 апреля по 13 мая 2026 года по обоим типам ипотечных кредитов практически не менялся. Снижение на 0,01 п.п. у займов для покупки нового жилья сопоставимо со статистической погрешностью.
Несмотря на это, финучреждения активно меняли тарифы:
- пять банков сократили базовые ставки по ипотеке и предельные значения ПСК;
- три игрока рынка повысили проценты по жилищным кредитам;
- четыре финучреждения изменили только один из параметров;
- три — параллельно понижали минимальный уровень ПСК и повышали максимальный.
То есть стагнация происходит только в разрезе средних показателей. Рынок в целом «живой». Более половины банков (15 из 27, которые выдают ипотеку) изменили условия финансирования покупки недвижимости.
Ассортимент ипотечных предложений
В целом из 50 крупнейших кредитных организаций 27 предлагают ипотеку. Причем все выдают целевые займы для покупки жилья как на новостройку, так и на вторичку. Нет банков, которые финансируют покупку только одного типа жилья.
По своей бизнес-модели подавляющее большинство выдающих ипотеку — федеральные банки. Из 27 работающих на рынке восемь не относятся к этой категории:
- Т-Банк — дистанционный. Без классических офисов.
- Пять — региональные. Их головной офис не в Москве, а услуги доступны максимум в 10 субъектах РФ.
- Два — столичные. Филиальная сеть небольшая — до 12 субъектов РФ, но головной офис находится в Москве.
- 19 — федеральные. Располагают широкой филиальной сетью и охватывают более 20 регионов.
График 2. Несмотря на доминирование федеральных игроков (70,4%) на рынке ипотеки, верхние строчки рейтингов по цене удерживают региональные банки. Это подтверждает гипотезу: масштаб больше не гарантирует лучшую ставку. Источник: сервис Бробанк.ру.
Ипотека остается нишевым продуктом: из 50 крупнейших банков ее предлагают только 27. Еще шесть федеральных гигантов, активно работающих с розницей, осознанно не выходят на этот рынок, видимо, считая его слишком рискованным или низкомаржинальным в текущих условиях.
Драйверы активного пересмотра ставок банками по ипотеке в мае 2026 года
Уменьшение стоимости фондирования позволяет банкам снижать ставки по жилищным кредитам. Главный драйвер — смягчением денежно-кредитной политики ЦБ. Регулятор в феврале–апреле 2026 года трижды снижал ключевую ставку:
- в феврале — на 0,5 п.п.
- в марте — на 0,5 п.п.
- в апреле — на 0,5 п.п.
Суммарно «ключ» снизился на 1,5 п.п. ПСК сокращается более осторожно. Падение средних уровней стоимости займов:
- на новостройку — на 0,77 п.п.;
- на вторичку — на 0,71 п.п.
Вероятная причина осторожности — сжатие чистой процентной маржи, которое не позволяет банкам идти на агрессивный демпинг без риска оказаться в минусе.
Часть игроков рынка, которые выбрали повышение ставок, пошли на такой шаг, вероятнее всего, из-за «перегрева» ожиданий. Они предполагали большее снижение «ключа» в апреле, чем на 0,5 п.п. Теперь им приходится «делать откат», чтобы привести стоимость к рыночным условиям.
Прогноз на июнь 2026 года от Бробанк.ру
В июне ожидаем сохранение тренда по стагнации ставок по ипотеке:
- Темпы изменения среднего уровня ПСК: минимальные — в пределах 0,1 п.п.
- Охват: изменения затронут не более 10 банков. В основном для приведения предельных значений ПСК к условиям рынка, а не для захвата его доли.
- Прогноз поддержит: отсутствие макроэкономического влияния на стоимость фондирования. В мае нет плановых заседаний ЦБ РФ по пересмотру ключевой ставки. Ближайшее — 19 июня. Даже при снижении «ключа» банкам потребуется время на перенастройку тарифов. Поэтому полная трансформация рынка ипотеки произойдет не раньше конца июня и начала июля 2026 года.
- Фактор риска: внеплановое повышение «ключа» (вероятность минимальная). Только это развернет тренд на снижение в сторону глобального роста ставок.
Итог: в краткосрочной перспективе кардинальных разворотов рынка, как в формате перехода к росту ставок, так и резкого их падения более чем на 1,5 п.п., не предвидится.
Федеральные гиганты уступают лидерство в рейтинге самых выгодных ипотек региональным банкам (Кубань Кредит, Левобережный). Это сигнал: унифицированные ставки федеральных игроков рынка уступают локальным, так как невысокие операционные расходы позволяют региональным финучреждениям демпинговать, оставаясь прибыльным.
Рынок ипотеки в мае 2026 года вошел в режим «тихого пересмотра». Стагнация средних ставок — это иллюзия спокойствия, за которой 15 банков уже меняют свои тарифные сетки.
Методология
Дата анализа: 13 мая 2026 года. Сравниваем с данными от 15 апреля 2026 года.
Источник данных: сайты банков.
Выборка: 50 крупнейших банков по активам.
Принципы ранжирования:
- Ключевой показатель — полная стоимость кредита. Учитываем ее минимальное и максимальное значения, а также самостоятельно рассчитанный средний уровень.
- Дополнительный критерий — сопутствующие условия ипотеки, делающие ее доступной большему числу потребителей. Например, первоначальный взнос, ограничения по сумме, вариативность срока, скидки для разных категорий клиентов и за выполнение отдельных условий, минимальная ставка, ориентировочный ежемесячный платеж.
Ограничения: в рейтинг могли войти только общедоступные целевые займы для покупки жилья. Исключили льготные программы, поскольку ставки по ним диктует закон, а не рынок.
Архив
| Банк | Активы (тыс. руб.) | Срок (лет) | Максимальная сумма (руб.) | Первоначальный взнос (от %) | Ставка (% годовых) |
| КБ Кубань Кредит ООО | 230 914 959 | 5–30 | Без ограничений | 20,1 | 15,99 |
| Банк Левобережный (ПАО) | 149 001 179 | 3–25 | 20 000 000 | 20,01 | 17 |
| АО АКБ НОВИКОМБАНК | 1 029 925 130 | 3–30 | 30 000 000 | 20,01 | 17,3 |
| АО Банк Инго | 154 799 484 | 1–30 | 30 000 000 | 50 | 12,5 |
| АО ТБанк | 5 184 451 301 | 1–30 | 100 000 000 | 20 | 11,9 |
| ПАО Банк Санкт-Петербург | 1 351 466 781 | 1–30 | 40 000 000 | 20,01 | 18,49 |
| Банк ВБРР (АО) | 2 498 438 140 | 5–30 | 50 000 000 | 20,1 | 18,9 |
| АО Банк ДОМ.РФ | 3 840 524 293 | 3–30 | 50 000 000 | 20,01 | 18,2 |
| ПАО КБ Центр-инвест | 149 697 121 | 1–20 | Без ограничений | 20,01 | 18,75 |
| ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 168 943 159 | 1–25 | 50 000 000 | 20,1 | 16,5 |
| Банк | Активы (тыс. руб.) | Срок (лет) | Максимальная сумма (руб.) | Первоначальный взнос (от %) | Ставка (% годовых) |
| КБ Кубань Кредит ООО | 230 914 959 | 5–30 | Без ограничений | 20,1 | 16,5 |
| Банк Левобережный (ПАО) | 149 001 179 | 3–25 | 20 000 000 | 20,01 | 17 |
| АО ТБанк | 5 184 451 301 | 3–30 | 50 000 000 | 20 | 16,9 |
| АО Банк Инго | 154 799 484 | 1–30 | 30 000 000 | 50 | 8 |
| ПАО Банк Санкт-Петербург | 1 351 466 781 | 1–30 | 40 000 000 | 20,01 | 18,49 |
| ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 5 489 051 304 | 1–30 | 70 000 000 | 20,01 | 17,1 |
| ПАО КБ Центр-инвест | 149 697 121 | 1–20 | Без ограничений | 20,01 | 18,75 |
| АО АКБ НОВИКОМБАНК | 1 029 925 130 | 3–30 | 30 000 000 | 20,01 | 17,3 |
| Банк ВБРР (АО) | 2 498 438 140 | 5–30 | 50 000 000 | 20,1 | 18,9 |
| ПАО АКБ Металлинвестбанк | 261 465 646 | 1–30 | 25 000 000 | 20,01 | 17,99 |
Комментарии: 0
Написать комментарий