Как продать квартиру в ипотеке

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги.

При оформлении ипотечного кредита на квартиру накладывается обременение, которое не дает собственную совершить сделку по продаже объекта. Это мера безопасности для банка, который не хочет терять свои деньги. Но все же, продажа квартиры в ипотеке возможна. Есть даже несколько способов реализации.

Рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, дадим полный расклад по каждому методу из возможных. На деле обойти запрет вполне реально, на Бробанк.ру — сразу 6 способов реализации. Вы можете воспользоваться любым, все они законны.

Об особенностях обременения

Без наложения обременения на предмет залога не выдается ни один ипотечный кредит. Чаще всего залогом становится покупаемая недвижимость, гораздо реже — иная жилая собственность заемщика.

Обсеменение накладывается в момент регистрации в Росреестре. Если после заказать выписку из ЕГРН, в ней будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.

Залог нужен банку для безопасности сделки. Если ипотечный заемщик вдруг перестает платить, кредитор может забрать квартиру, продать ее и закрыть долг. Если при продаже образовываются излишки, они передаются заемщику.

Если вы пойдете продавать ипотечную квартиру, сделку просто не пропустят в Росреестре. Во всех базах и документах будет указано, что объект находится под обременением.

Получается, чтобы можно было продать квартиру в ипотеке, необходимо снять с нее обременение. А снимается оно только в в том случае, если ссуда закрывается в полном объеме.

Обременение снимается при полном закрытии ссуды

Способ №1. Кредит на досрочное погашение

Это способ подойдет большинству ипотечных заемщиков, особенно если для закрытия ипотеки осталось не так много времени. Например, если для досрочного гашения нужно 500 000 рублей, вполне реально взять нецелевой потребительский кредит и закрыть этими деньгами долг перед ипотечным банком.

  • Минус способа. Ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. И если сумма будет большой, переплата окажется приличной. И если нужно получить больше 500000, найти банк для одобрения не так просто;
  • Плюс способа. После снятия обременения квартира будет продаваться в обычном порядке, то есть к ней не нужно будет применять дисконт, как к проблемному ипотечному объекту.

Плюс вполне компенсирует минус, поэтому способ действенный и вполне реальный.

Сумма нужна приличная, поэтому понадобятся справки о доходах. Кроме того, нужно учесть, что новый банк будет знать о действующей ипотеке. Он учтет затраты на нее и на новый кредит при его одобрении. Уровень платежеспособности заемщика должен быть достаточным для оплаты по графику обеих суд.

Новый банк не станет рассматривать ситуацию, что вы берете кредит для закрытия ипотеки. Более того, лучше вообще не говорить об этой цели, так как такого типа перекредитование не приветствуется кредиторами.

Как заключить договор продажи квартиры при ипотеке:

  1. Выбираете банк для кредита наличными. Полный ассортимент предложений есть на Бробанк.ру. Вы можете выбрать сразу 2-3 банка и подать им заявку: какой одобрит нужную сумму на лучших условиях, с тем договор и заключите.
  2. Получаете деньги и обращаетесь к ипотечному банку. Нужно узнать точную сумму для досрочного погашения на данный момент и написать заявление на закрытие ипотеки раньше срока.
  3. Примерно через 2 недели ипотека закрывается досрочно, с квартиры снимается обременение. Это может занять еще около 30 дней.
  4. После получения уведомления о том, что обременение снято, можно продавать квартиру.

Вы продали квартиру, и у вас остался кредитный договор с новым банком. Можете вырученными средствами также закрыть его досрочно или использовать деньги на любое свое усмотрение.

Способ №2. Продажа через рефинансирование

Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования — перекрытие кредитов других организаций. Проще говоря, вы официально берете ссуду в одном банке, чтобы закрыть ее средствами другое кредитное обязательство. И многие банки позволяют так перекрыть ипотеку.

Одной из задач рефинансирования как раз является вывод предмета залога из под обременения. Например, автомобиля или недвижимости. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и одобрение получить проще, так как кредит целевой.

Ставки на целевые кредиты обычно ниже

Как все проходит:

  1. Находите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет перекрывать ипотеки. На рынке их достаточно.
  2. Получаете в ипотечном банке информацию о сумме, которая нужна для досрочного погашения ипотеки, берете справку. Оперативно собираете документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подаете заявку.
  3. Новый банк переводит в ипотечный сумму, необходимую для досрочного закрытия ссуды. Получаете справку о гашении, снимаете обременение.
  4. Продаете ипотечную квартиру, препятствий никаких не будет.

Если сравнивать первый способ и второй, то рефинансирование будет лучшим. Если заемщик положительный, он без проблем получит одобрение. Да и ставки по таким продуктам ниже. Это обусловлено тем, что ссуда — именно целевая.

Способ №3. Продажа ипотеки через банк

Практически все ипотечные банки имеют собственные сайты или разделы на своих порталах, на которых размещают информацию о реализуемых объектах. Это как раз и есть ипотечные квартиры или дома, собственники которых не справились с обязательством или изъявили желание отказаться от ипотеки.

То есть в этом случае заемщик обращается в банк и сообщает о том, что больше не может или не хочет оплачивать ипотеку. В этом случае он передает банку право на реализацию объекта по его каналам.

Банк сам ищет покупателя, согласного заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие ссуды, а оставшаяся часть при ее наличии передается бывшему собственнику.

Это самый невыгодный для заемщика способ, так как банк продает квартиру с дисконтом в 20-30% как минимум. Но зато заемщику не нужно ничего делать, всю сделку провернет банк.

Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно

Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.

Как все проходит:

  1. Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
  2. Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
  3. Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
  4. Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
  5. После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.

Процесс погашения ипотеки новым покупателем не всегда безопасный

Найти покупателя, который согласится на такую сделку, не так просто, потому что возникают риски. Хотя в этой области есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после продают объект по рыночной цене). Но при этом дисконт может достигать 30% и даже больше.

Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк

Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.

Заемщик получает согласие от банка на продажу ипотеки через досрочное гашение и ищет покупателя. Покупатель передает банку в ячейки две суммы — одну для досрочного гашения, другую — остаток средств для продавца.

Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.

Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика

Вы можете продать свою ипотеку и таким способом. Нужно найти человека, который будет готов взять на себя обязанности по вашему ипотечному кредиту. При этом у него должны быть деньги на выплату вам разницы. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами — 1 500 000, покупатель явно должен что-то получить на руки.

Как все проходит:

  1. Находите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
  2. Приходите в банк, предварительно согласовав намерения, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и рассмотрения.
  3. Если он устраивает банк, тот дает согласие на замену заемщика. Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.

Узнать о нюансах переоформления ипотеки можно в отделении вашего банка

Как именно будет проходить эта процедура — расскажет банк. Скорее всего, также придется открывать ячейку, куда покупатель положит разницу для продавца. Но в любом случае сделка сложная, поэтому придется делать дисконт.

Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально. Есть даже 6 законных способов это сделать. Можете воспользоваться любым подходящим.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?
Технически можно найти метод провернуть такую сделку. Продать квартиру можете любым способом из указанных в материале. После приобретаете на вырученные деньги другой объект. Только другой вопрос - средств будет не так много, потому что часть денег от реализации заложенной квартиры пойдет на досрочное гашение ипотеки.
Можно ли продать ипотеку другому человеку?
Можно по согласию банка. Будет проведена замена заемщика. Но новый заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка.
Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную с маткапиталом?
Можно, но сложно. Сначала нужно будет снять с недвижимости обременение любым из указанных способов. После выделить в объекте доли, как это требует закон (при оформлении ипотеки заемщик подписывает это обязательство). После продажа возможна, если при этом дети получают не меньшие доли в другой недвижимости.
Можно ли продать ипотечную квартиру без согласия банка?
Только через досрочное погашение. Например, путем оформления рефинансирования в другом банке или получения наличного кредита, который уйдет на закрытие ипотеки.
Опасна ли ипотека для продавца?
Если речь об обычной продаже квартиры в ипотеку, никаких рисков нет. Все проходит через банк по давно отработанному алгоритму.

Источники:

  1. РБК: Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта.

Комментарии: 2

Ваш комментарий (вопрос)

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Русанова Ирина Александровна
Автор статьи Ирина Русанова
Попович Анна Александровна
Консультант, автор Попович Анна
Пихоцкая Ольга Владимировна
Финансовый автор Пихоцкая Ольга
    1. Попович Анна АлександровнаАнна Попович

      Уважаемая Инна, после выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. В таком варианте квартиру можно продавать.

Ваш комментарий (вопрос):

Ваш адрес email не будет опубликован.