Ипотечный рынок впервые с начала года взял месячную планку в 100 тыс. кредитов. За II квартал россияне оформили 260,5 тыс. жилищных займов — на треть больше, чем год назад. Однако за общероссийским ростом скрывается тревожный сигнал: в пяти субъектах РФ объем выдачи ипотеки во II квартале 2026 года оказался меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года. Но это не случайность. В каждом регионе, где спрос на ипотеку упал, влияют объективные факторы. Ждать улучшения ситуации в ближайшее время не стоит.
Источник данных: ЦБ РФ и Росстат. Анализ и расчеты: сервис Бробанк.ру.
- Активность рынка восстанавливается, но аккуратно
- Где рынок падает: 5 регионов-аутсайдеров
- Республика Тыва — исключение
- Падение ипотеки в регионах Северного Кавказа
- Общий рейтинг регионов по активности ипотечного рынка во II квартале 2026 года
- Ключевая ставка ЦБ способствует восстановлению рынка, но сдерживающие факторы сохраняются
- Стоит ли брать ипотеку сейчас и какой реальный платеж
- Что дальше: прогноз на III квартал 2026 года от Бробанк.ру
Активность рынка восстанавливается, но аккуратно
За апрель–июнь 2026 года россияне оформили 260 474 жилищных кредита, в аналогичном периоде 2025 года — 197 541. Активность рынка за год выросла:
- В фактическом выражении: на 62 933 сделки.
- В относительном выражении: на 31,86%.
Рынок растет от низкой базы. Год назад выдачи были на дне, поэтому сейчас даже скромное оживление выглядит как взрывной рост. Но это не значит, что люди поверили в рынок и начали активно оформлять ипотеку.
График 1. Квартальные итоги свидетельствуют о преодолении кризисного дна: по итогам апреля–июня 2026 года российские банки выдали более 200 тыс. жилищных кредитов. Однако этот показатель все еще уступает пиковым значениям прошлых лет — порог в 300 тыс. займов за три месяца остался непреодолимым, что не позволяет говорить о возвращении рынка к модели с высокой активностью. Источник: сервис Бробанк.ру.
Помесячная разбивка выдач подтверждает положительный тренд — в июне впервые за первую половину 2026 года выдачи ипотеки преодолели психологическую отметку в 100 тыс. сделок.
График 2. Неоднородность выдач ипотеки во II квартале 2026 года объясняет сезонный фактор. За последние шесть лет спад активности рынка в мае наблюдался четыре раза. Рост был только в 2023 и 2024 годах на фоне грядущего ужесточения условий льготной ипотеки. Источник: сервис Бробанк.ру.
Данные за июнь 2026 года подтверждают неуверенное восстановление. Выдачи в этом месяце, как и за весь II квартал, опережают аналогичные периоды кризисных 2022 и 2025 годов, но не дотягивают до гиперактивных 2020, 2021, 2023 и 2024 годов.
Где рынок падает: 5 регионов-аутсайдеров
Несмотря на положительный тренд в целом по стране, пять регионов показали обратную динамику.
| Регион | Количество выданных ипотек во II квартале 2026 года (единиц) | Изменение выдач ко II кварталу 2025 года (единиц) | Динамика выдач ко II кварталу 2025 года (%) |
| Чеченская Республика | 750 | -350 | -31,82 |
| Республика Дагестан | 968 | -317 | -24,67 |
| Республика Тыва | 857 | -275 | -24,29 |
| Кабардино-Балкарская Республика | 559 | -70 | -11,13 |
| Карачаево-Черкесская Республика | 387 | -28 | -6,75 |
Таблица 1. Во всех пяти субъектах РФ с уменьшением выдач ипотеки от года к году существенная негативная динамика — более 5%. Нет ни одного случая, сопоставимого с коррекцией или стагнацией рынка. Источник: сервис Бробанк.ру.
Причины снижения активности рынков именно в этих регионах делятся на две группы.
| Сумма до | 70 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 30.1% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Республика Тыва — исключение
Снижение активности в Тыве — это не признак кризиса, а скорее коррекция после рекордных показателей. Во II квартале 2025 года здесь было выдано 1132 ипотеки. Что превышает показатели аналогичных периодов 2020–2022 годов. То есть в 2025 году кризис не затронул этот регион благодаря льготным программам под 2% годовых. Поэтому в 2026 году в Республике Тыва рынок просто приходит к своей стандартной активности.
Падение ипотеки в регионах Северного Кавказа
Снижение ипотечных выдач в четырех северокавказских республиках — это не результат влияния одного фактора, а пересечение трех ключевых причин:
- Низкий уровень доходов. Согласно данным Росстата, все четыре субъекта РФ находятся в нижней части рейтинга среднего заработка, который в I квартале 2026 года не превышал 45 тыс. рублей. В то время как по России этот показатель преодолел отметку в 68 тыс. рублей. Это не позволяет обслуживать дорогостоящую ипотеку.
- Минимальные сбережения. Как и по уровню зарплаты, по размеру накоплений жителей в банках регионы Северного Кавказа разместились ниже шестого десятка общероссийского рейтинга. Населению не хватает сбережений для обязательного первоначального взноса.
- Религиозный фактор. В некоторых обществах отношение к ссудному проценту негативное. Исламский банкинг в России существует, он не массово. Поэтому часть потенциальных заемщиков может сознательно избегать традиционных ипотечных продуктов, даже если они экономически доступны.
Также негативное влияние могут иметь кризис доверия к банковской системе в республиках Северного Кавказа, значимая доля теневой экономики, не позволяющей документально подтвердить доход, и низкие темпы строительства нового жилья.
Общий рейтинг регионов по активности ипотечного рынка во II квартале 2026 года
Преодолеть отметку в 10 000 сделок за апрель–июнь 2026 года смогли только четыре региона:
- Москва;
- Московская область;
- Санкт-Петербург;
- Тюменская область.
Все четыре субъекта РФ на протяжении последних семи лет входят в список лидеров по активности ипотечного рынка за счет большой численности населения и высоких зарплат.
Таблица 2. Четыре из пяти субъектов РФ с уменьшением активности ипотечного рынка от года к году входят в состав Северо-Кавказского федерального округа, что напрямую указывает на системный кризис жилищного кредитования в некоторых регионах Северного Кавказа. Источник: сервис Бробанк.ру.
Регионы-лидеры по увеличению активности ипотечного рынка за год:
- Московская область — в абсолютном выражении: на 4337 сделок.
- Республика Карелия — в относительном выражении: на 67,29%.
Сильнее всего спрос сжался в Чеченской Республике: на 350 жилищных кредитов, или 31,82%.
Ключевая ставка ЦБ способствует восстановлению рынка, но сдерживающие факторы сохраняются
Главный драйвер рынка, которого не было год назад, — снижение ключевой ставки. За 12 месяцев ЦБ опустил ее с 20% до 14,25% годовых. Для банков это сигнал: деньги стали дешевле, можно чуть смелее кредитовать.
| Сумма до | 30 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 50% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Однако восстановление сдерживают четыре фактора:
- Высокие ставки. Средняя полная стоимость ипотеки сохраняется выше 20% годовых. Это слишком много для полноценного восстановления спроса. Текущий уровень остается неподъемным для большинства заемщиков.
- Сворачивание госпрограмм. Массовых льготных предложений, которые определяли спрос в 2020–2024 годах, больше нет. С 1 февраля 2026 года семья может оформить только один льготный кредит. Это дополнительно охладило спрос.
- Высокие цены на жилье. За годы массовых льготных программ стоимость недвижимости выросла более чем вдвое. Согласно данным Росстата, средняя цена квадратного метра в новостройке со II квартала 2021 года по аналогичный период 2026 года увеличилась на 149,4%. Новая стоимость для некоторых россиян оказалась неподъемной даже при возможности взять кредит.
- Жесткие требования к заемщикам. Банки ужесточили риск-политику, действуют макропруденциальные лимиты ЦБ. Значительная часть граждан не проходит по критериям платежеспособности.
Итог: выдачи растут, но фундаментальные ограничения никуда не делись. Ипотека дорогая, льгот почти нет, цены на пике, требования банков жесткие. Рынок восстанавливается с низкой базы, а не на волне нового спроса.
Стоит ли брать ипотеку сейчас и какой реальный платеж
Снижение ключевой ставки на 0,25 п.п. — символический шаг. На доступность ипотеки он не повлияет.
| Срок (месяцев) | Сумма (рублей) | Ставка (%годовых) | Ежемесячный платеж (рублей) | Переплата (рублей) |
| 300 | 4 500 000 | 21,5 | 81 018 | 19 805 542 |
| 300 | 4 500 000 | 21,2 | 79 918 | 19 475 343 |
Таблица 3. Расчет выполнен с помощью калькулятора по среднерыночным значениям ипотеки. Источник: сервис Бробанк.ру.
Что это значит для вас:
- Не стоит надеяться на обвал цен. Застройщики научились держать их в «заморозке».
- Если у вас есть накопления и вы готовы оформить ипотеку под 20% годовых, торгуйтесь. Покупатель сейчас штучный, и продавцы готовы к скидкам.
- Не ждите дешевую ипотеку в 2026 году. Сфокусируйтесь на увеличении первого взноса, а не на ожидании снижения ставки.
Если нашли подходящий объект и доходов достаточно для обслуживания долга — берите. Стратегия ожидания рискованна. Возможная выгода от снижения ставок по ипотеке не перекроет вероятный рост цен на недвижимость. Поэтому решение стоит принимать сейчас.
| Сумма до | 18 000 000₽ |
| ПСК | 16.722 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 30.1% |
| Возраст | 21-50 лет |
| Решение | От 1 мин. |
Что дальше: прогноз на III квартал 2026 года от Бробанк.ру
Итоги II квартала 2026 года свидетельствуют о преодоление кризисного дна. Однако рост числа сделок на 31,86% по сравнению с провальным 2025 годом создает лишь иллюзию восстановления. Фундаментальный спрос остается минимальным, и предпосылок для его роста не наблюдается.
Июльское снижение ключевой ставки на 0,25 п.п. носит символический характер и не служит драйвером роста. Этого недостаточно для заметного уменьшения стоимости ипотеки: средняя ПСК по-прежнему держится выше 20% годовых и отпугивает массового заемщика.
В III квартале 2026 года резких изменений не ожидается: выдачи, вероятно, сохранятся на уровне 85 тыс. сделок в среднем за месяц. Рынок оживает в 2026 году относительно 2025 года, но по сравнению с докризисными 2019–2024 годами спрос останется минимальным.
А вы видите предпосылки для роста рынка в вашем регионе? Делитесь наблюдениями в комментариях.
Комментарии: 0
Написать комментарий