Банки развязали ценовую войну на ипотечном рынке, не дожидаясь решения ЦБ по ключевой ставке 24 июля 2026 года. За месяц средний уровень полной стоимости кредита (ПСК) снизился на 1,65% для покупки новостройки и на 1,5% — для вторички. Эта тенденция не принесла облегчения заемщикам: итоговые 21% годовых продолжают удерживать рынок в зоне исторических максимумов.
Анализ опирается на рыночные программы жилищных кредитов от 50 крупнейших банков на 15 июля 2026 года. Сравнили изменения с данными от 15 июня.
Ставки по ипотеке стремятся вниз
Оба сегмента наконец преодолели 22-процентный барьер. Но эйфория преждевременна: ставки закрепились выше 21% годовых. Это движение в верном направлении, но не перелом тренда. Комфортные значения ПСК остаются недостижимыми в текущем цикле.
Рынок новостройки
По состоянию на 15 июля 2026 года средний уровень ПСК — 21,68% годовых. 15 июня показатель достигал 22,04% годовых. Снижение за месяц:
- В фактическом выражении: на 0,36 п.п. (с учетом округления до сотых долей).
- В относительном выражении: на 1,65%.
Месяцем ранее сокращение составляло 0,13 п.п. (-0,6%). То есть в июле 2026 года ставки ускорили падение.
График 1. Июльское снижение среднего уровня ПСК по ипотеке на новостройку стало знаковым: впервые с начала 2026 года показатель опустился ниже 22% годовых. Источник: сервис Бробанк.ру.
Рынок вторичного жилья
По состоянию на 15 июля 2026 года средний уровень ПСК — 21,95% годовых. 15 июня показатель достигал 22,29% годовых. Снижение за месяц:
- В фактическом выражении: на 0,33 п.п. (с учетом округления до сотых долей).
- В относительном выражении: на 1,5%.
Несмотря на тот же вектор движения среднего уровня ПСК, что и у рынка новостройки, ипотека на вторичку дешевела меньшими темпами. Однако и в этом сегменте жилищного кредитования также удалось опуститься ниже отметки в 22% годовых.
График 2. В длительной перспективе ипотека на вторичку дешевела более динамично, чем на первичку: с февраля по июль средняя ПСК на готовое жилье снизилась на 1,39 п.п. (-5,94%) против 1,18 п.п. (-5,16%) на рынке новостройки. Источник: сервис Бробанк.ру.
Ипотека на новостройку остается дешевле вторички
Несмотря на разную динамику стоимости ипотек, кредиты на новостройку сохраняют меньший уровень ПСК, чем на готовое жилье. Однако спред сокращается:
- 20 февраля 2026 года ипотека на готовое жилье стоила на 0,48 п.п. (2,06%) дороже, чем на новостройку.
- 15 июля — на 0,27 п.п. (1,26%).
Сокращение спреда можно принять за формирование устойчивого тренда на уравнивание ПСК в обоих сегментах. Однако с учетом волатильности рынка и незначительного изменения в абсолютном выражении говорить о закреплении тенденции преждевременно. Пока фиксируется лишь техническое сближение ставок.
Рынок неоднороден
Общий курс на снижение ипотечных ставок не стал универсальным правилом для всех игроков. Исключением стал Банк УРАЛСИБ, который повысил ПСК и базовые ставки по обоим продуктам на 0,6 п.п. На фоне конкурентов, снижающих стоимость кредитов, это решение выглядит как отклонение от общего тренда, которое может стоить банку доли рынка.
| Сумма до | 70 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 30.1% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Из 27 банков, которые вошли в выборку и выдают ипотеку, 12 пересмотрели тарифы. Но только в пяти случаях можно говорить не о маркетинговых действиях, а о реальном сокращении стоимости:
- ПАО Банк Санкт-Петербург;
- ПАО Сбербанк;
- ПАО Совкомбанк;
- АО Банк Инго;
- Азиатско-Тихоокеанский Банк (АО).
Эти финучреждения с 15 июня по 15 июля снизили все три ключевых параметра: минимальные и максимальные уровни ПСК и базовые ставки.
Драйвер снижения ставок по ипотеке
Удешевление фондирования вслед за смягчением ДКП создает для банков формальную возможность опускать ставки по жилищным кредитам. Однако на практике кредитные организации действуют сдержаннее регулятора: снижение ключевой ставки переносится в розничные продукты с заметной задержкой и не в полном объеме.
| Сумма до | 30 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 50% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
За февраль–июнь ЦБ снизил ключевую ставку на 1,75 п.п. Банковский ответ оказался скромнее: средняя ПСК на вторичку упала на 1,39 п.п., на новостройки — на 1,18 п.п. Отставание вызвано двумя факторами:
- Рынок новостроек сохраняет зависимость от госпрограмм. Льготная ипотека поддерживает спрос, поэтому у банков нет стимула снижать рыночные ставки. На вторичке, напротив, господдержка отсутствует — здесь конкуренция вынуждает кредиторов урезать проценты быстрее.
- Скидки и рассрочки от застройщиков смягчают эффект высоких ставок, снижая для банков необходимость в резком удешевлении кредитов.
В июне ЦБ снизил «ключ» на 0,25 п.п. Банки взяли курс на уменьшение ставок по ипотеке. Однако отдельные игроки начали повышать стоимость кредитов — это может быть связано с ожиданиями ужесточения ДКП на предстоящем заседании Совета директоров ЦБ РФ 24 июля.
Прогноз ставок по ипотеке на август 2026 года от Бробанк.ру
Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет определяться решением ЦБ по ключевой ставке, которая задает ориентир для стоимости всех финансовых услуг, включая жилищные кредиты. Очередное заседание запланировано на 24 июля 2026 года. Мы выделяем два вероятных сценария:
- Базовый (вероятность 60%): замирание рынка с коррекцией стоимости ипотеки на 0,1–0,2 п.п. Такой исход ожидаем при сохранении ключевой ставки на уровне 14,25 п.п. Банки продолжат сдержанную ценовую политику, а рынок застынет в ожидании новых сигналов регулятора.
- Активный (вероятность 40%): коррекция в пределах 0,3–0,5 п.п. Этот вариант реализуется, если ЦБ 24 июля сохранит курс на смягчение ДКП и снизит ключевую ставку еще на 0,25 п.п. В этом случае банки получат дополнительный стимул для дальнейшего снижения ипотечных ставок.
Риск: разворот монетарной политики. Например, повышение ключевой ставки на 0,25 п.п. Это развернет ипотечный рынок в сторону роста ПСК на 0,2–0,5 п.п., нивелируя достигнутое за последние месяцы снижение.
| Сумма до | 18 000 000₽ |
| ПСК | 16.722 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 30.1% |
| Возраст | 21-50 лет |
| Решение | От 1 мин. |
В июле рынок сделал шаг вперед, но до комфортных 10–12% годовых остается огромная дистанция. Банки снижают ставки с оглядкой, а решение ЦБ 24 июля станет либо драйвером для нового витка коррекции, либо отменит текущий тренд на активный пересмотр тарифов. Пока заемщикам остается наблюдать за ценовой войной кредиторов и надеяться, что август принесет не разворот, а продолжение смягчения.
Комментарии: 0
Написать комментарий