Рынок ипотеки в первой половине 2026 года раскололся. Общий портфель вырос на 3,87%, но положительную динамику показала только половина банков. Однако это не помешало жилищным кредитам укрепить свою роль в рознице: их доля в структуре долга физлиц выросла у большинства участников рынка.
Мы проанализировали консолидированную финансовую отчетность по МСФО. Учитываем валовую стоимость кредитов до вычета резервов на 30 июня 2026 года.
Ключевые тренды
- Рост портфеля: общий объем ипотеки за январь–июнь 2026 года увеличился на 800,48 млрд рублей (+3,87%).
- Раскол рынка: 15 кредитных организаций из выборки нарастили портфель. Столько же — понесли потери.
- Сбербанк — «гегемон»: занимает первое место по объему портфеля и его приросту за первую половину 2026 года. На него приходится более половины всех ипотечных долгов физлиц — 61,77% рынка.
- Ипотека — ключевой сектор розницы: независимо от разреза (агрегат, среднее или медиана), на 30 июня 2026 года более половины всех долгов физлиц приходится на жилищные кредиты. Причем их доля растет.
Источник: аналитический отдел Бробанк.ру.
Ипотечная элита 2026 года
Рынок ипотеки консервативен. По состоянию на 30 июня текущего года 14 из топ-20 банков по объему портфеля остались на тех же позициях, которые занимали 1 января. В их числе 13 представителей рынка, которые сохраняют свое место в течение 12 месяцев — с 30 июня 2025 года. Но даже в пятерке лидеров нашлось место для рокировки.
| Место | Банк | Доля ипотеки (%) | Динамика портфеля за шесть месяцев (%) | Динамика портфеля за год (%) | Смена места за шесть месяцев | Смена места за год | Портфель (млрд рублей) |
| 1 | ПАО Сбербанк | 65,52 | +6,68 | +16,12 | — | — | 13 284,90 |
| 2 | Банк ВТБ (ПАО) | 63,72 | -1,95 | +5,61 | — | — | 4279,80 |
| 3 | АО АЛЬФА-БАНК | 38,26 | +1,80 | +9,55 | — | — | 1150,80 |
| 4 | ПАО Совкомбанк | 31,33 | +5,41 | +18,58 | ▲1 | ▲1 | 429,78 |
| 5 | АО Россельхозбанк | 87,40 | -4,79 | -8,31 | ▼1 | ▼1 | 413,43 |
| 6 | АО ТБанк | 13,95 | +6,48 | +9,24 | — | — | 377,90 |
| 7 | АО Банк ДОМ.РФ | 94,39 | -1,31 | -7,86 | — | — | 255,84 |
| 8 | Банк ГПБ (АО) | 33,50 | -1,70 | -1,91 | — | — | 233,33 |
| 9 | ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 78,90 | +8,73 | +18,86 | ▲1 | — | 176,82 |
| 10 | ПАО Банк Санкт-Петербург | 82,01 | +6,03 | +25,20 | ▼1 | ▲2 | 174,16 |
| 11 | ПАО БАНК УРАЛСИБ | 43,84 | +3,71 | +10,12 | — | — | 161,83 |
| 12 | АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 92,53 | +3,47 | +18,43 | ▲1 | ▲1 | 138,48 |
| 13 | ПАО АК БАРС БАНК | 78,11 | -5,95 | -11,79 | ▼1 | ▼3 | 130,21 |
| 14 | ПАО КБ Центр-инвест | 82,93 | -1,01 | -3,08 | — | — | 69,96 |
| 15 | ТКБ БАНК ПАО | 86,74 | -5,53 | -12,77 | — | — | 45,77 |
| 16 | ПАО АКБ Металлинвестбанк | 91,80 | -13,18 | +3,13 | — | — | 38,41 |
| 17 | Банк Левобережный (ПАО) | 68,94 | +1,01 | +30,13 | — | — | 37,16 |
| 18 | ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 53,96 | +2,46 | +14,19 | — | ▲1 | 29,35 |
| 19 | ПАО МТС-Банк | 7,97 | -4,22 | -8,12 | — | ▼1 | 24,45 |
| 20 | ПАО Банк ЗЕНИТ | 32,40 | -11,08 | -17,92 | — | — | 19,91 |
Примечание:
- Доля ипотеки: в общем портфеле кредитов физлиц на 30 июня 2026 года.
- Изменения за шесть месяцев: на 30 июня 2026 года относительно 31 декабря 2025 года.
- Изменения за год: на 30 июня 2026 года относительно 30 июня 2025 года.
- Портфель: объем валовой балансовой стоимости ипотеки на 30 июня 2026 года.
Ключевые игроки ипотечного рынка — банки федерального значения с присутствием более чем в 75 субъектах РФ. Именно такие финучреждения сформировали топ-5. Ниже позиции региональных игроков обусловлены бизнес-моделью. Их охват ограничен максимум 10 субъектами РФ, что сужает потенциальную клиентскую базу. Но даже в таких условиях для региональных банков ипотека остается основным сегментом бизнеса, она формирует у каждого из них более 50% портфеля кредитов физлиц.
Где россияне брали ипотеку в 2026 году
15 банков из выборки смогли нарастить портфель целевых займов физлиц для покупки жилья. То есть именно эти финучреждения россияне выбрали для получения ипотеки.
| Место | Банк | Доля ипотеки (%) | Изменение доли ипотеки (п.п.) | Динамика портфеля (%) | Рост портфеля (млрд рублей) |
| 1 | ПАО Сбербанк | 65,52 | +0,68 | +6,68 | 832,00 |
| 2 | АО ТБанк | 13,95 | -0,27 | +6,48 | 23,00 |
| 3 | ПАО Совкомбанк | 31,33 | +2,47 | +5,41 | 22,08 |
| 4 | АО АЛЬФА-БАНК | 38,26 | -0,59 | +1,80 | 20,40 |
| 5 | ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 78,90 | +3,67 | +8,73 | 14,19 |
| 6 | ПАО Банк Санкт-Петербург | 82,01 | +0,64 | +6,03 | 9,91 |
| 7 | ПАО БАНК УРАЛСИБ | 43,84 | +1,06 | +3,71 | 5,79 |
| 8 | АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 92,53 | +2,69 | +3,47 | 4,64 |
| 9 | ПАО ЧЕЛИНДБАНК | 60,66 | +4,51 | +19,98 | 1,58 |
| 10 | ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 53,96 | -2,94 | +2,46 | 0,70 |
| 11 | ПАО ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК | 71,62 | +0,86 | +6,00 | 0,38 |
| 12 | Банк Левобережный (ПАО) | 68,94 | -3,51 | +1,01 | 0,37 |
| 13 | ПАО МЕТКОМБАНК | 60,98 | +5,90 | +19,80 | 0,15 |
| 14 | ПАО Томскпромстройбанк | 93,03 | +0,90 | +2,14 | 0,04 |
| 15 | АКБ Держава ПАО | 99,98 | +0,00 | +1,05 | 0,03 |
Примечание:
- Доля ипотеки: в общем портфеле кредитов физлиц на 30 июня 2026 года.
- Изменение доли ипотеки, динамика и рост портфеля: с 31 декабря 2025 года по 30 июня 2026 года.
- Банк Держава: нулевой рост связан с округлением до сотых долей. Положительная динамика его ипотечного портфеля за первую половину 2026 года составила 0,004%.
У четырех банков за первую половину 2026 года ипотечный портфель вырос, но его вес в общем объеме розничного кредитования сократился. За этой арифметикой стоит структурный сдвиг — россияне в этих банках активнее берут потребительские кредиты, чем жилищные.
Тренды 2026 года на ипотечном рынке
Сумма жилищных кредитов в банках из выборки по состоянию на 30 июня 2026 года достигла 21,51 трлн рублей, а 31 декабря 2025 года составляла 20,71 трлн рублей. Рост за шесть месяцев:
- В фактическом выражении: на 800,48 млрд рублей.
- В относительном выражении: на 3,87%.
График 1. Рост ипотечного портфеля в первой половине 2026 года (3,87%) превышает темпы аналогичного периода 2025 года (1,5%) по двум причинам. Во-первых, структурный сдвиг: ограничение «только одна семейная ипотека на одну семью» с 1 февраля 2026 года подогрело спрос на эти займы в январе. Во-вторых, снижение ключевой ставки: стоимость жилищных кредитов тоже пошла вниз, что повысило их доступность. Источник: сервис Бробанк.ру.
Банки из выборки разделились поровну: 15 нарастили портфели, 15 — сократили.
График 2. Расчет основан на методике «до вычета резервов». Такой подход смешивает операционные выдачи с транзакциями — продажей проблемных долгов и списаниями. Увеличение или сокращения объема портфеля может быть обусловлено доначислением или роспуском резервов, а также цессиями. Это важно учитывать при анализе каждого отдельного банка. Источник: сервис Бробанк.ру.
Значимость ипотеки в кредитовании физлиц в 2026 году
В первой половине 2026 года доля ипотечной задолженности в розничном кредитном портфеле выросла. Но не во всех разрезах.
| Показатель | На 30 июня 2026 года (%) | На 31 декабря 2025 года (%) | Изменение (п.п.) |
| Агрегированная доля | 56,93 | 56,31 | +0,62 |
| Средняя | 61,38 | 60,49 | +0,89 |
| Медиана | 67,23 | 67,8 | -0,57 |
Примечание:
- Агрегированная доля: объем жилищных кредитов в общем портфеле займов физлиц по банкам из выборки.
- Средняя доля и медиана: по индивидуальным показателям банков из выборки.
Таблица 1. В начале 2026 года каждый второй рубль, полученный в долг россиянами в банках, приходился на ипотеку. Причем значимость жилищных кредитов в розничном портфеле растет. Источник: сервис Бробанк.ру.
Снижение медианы на фоне роста агрегированного и среднего значения указывает на дисбаланс рынка. Пока гиганты отдавали приоритет ипотеке, банки из второго эшелона наращивали выдачу потребкредитов, снижая долю жилищного кредитования. Драйвер тренда — Банк Левобережный.
Несмотря на то, что портфель ипотеки сжался у половины банков, в первой половине 2026 года доля жилищных кредитов в рознице выросла у 73% участников выборки. В их число входят:
- 11 игроков рынка с ростом объема ипотеки.
- 11 кредитных организаций с уменьшением портфеля. То есть у них в целом портфель розничных кредитов сокращался, но ипотека показала меньшую негативную динамику.
По данным ЦБ РФ на 1 июля 2026 года сумма жилищных кредитов во всех банках достигла 21,61 трлн рублей. На банки из выборки приходится 21,51 трлн рублей. На финучреждения, которые не вошли в выборку, приходится 102,81 млрд рублей, или 0,46%. Поэтому учет остальных участников рынка общую картину не изменит.
Итоги первой половины 2026 года на ипотечном рынке России
Главные итоги укладываются в три тезиса:
- Сверхконцентрация. Сбербанк обеспечил 832 млрд рублей из 800,5 млрд рублей общего прироста. Без учета лидера рынок стагнирует. Также на Сбер приходится 61,77% ипотечной задолженности физлиц. И этот показатель неуклонно растет: за январь–июнь 2026 года — на 1,63 п.п., за 12 последних месяцев — на 2,24 п.п.
- Раскол. По 15 банков нарастили портфель и понесли потери. При этом даже в топ-5 динамика разнонаправленная: пока Сбер, Альфа и Совкомбанк наращивали портфели, ВТБ и Россельхозбанк — сокращали.
- Парадокс значимости. Несмотря на раскол рынка, доля жилищных кредитов в рознице выросла у 22 банков из 30 вошедших в выборку. Даже у банков, теряющих ипотечный портфель, его доля в рознице растет. Причина — жилищные кредиты сокращаются медленнее, чем другие сегменты розничного кредитования.
Ипотека превратилась в пассивный якорь розничных балансов банков. Даже при падающих объемах выдачи «жилье» продолжает набирать вес за счет опережающего сжатия потребкредитования.
Методология
Отчетная дата: 30 июня 2026 года. Сравниваем с данными на 31 декабря 2025 года.
Выборка: 30 банков. Соответствуют одновременно четырем условиям:
- Входили в 100 крупнейших игроков рынка по кредитованию физлиц на 1 июля 2026 года.
- Опубликовали отчетность по МСФО за первые шесть месяцев 2026 года.
- Выдают ипотеку физлицам.
- Сегментировали информацию о займах населению по типам кредитных продуктов.
Источник данных: отчетность по МСФО, размещенная на сайтах кредитных организаций.
Ключевой показатель: валовая балансовая стоимость ипотечных кредитов до вычета резервов.
Порядок формирования рейтингов: по убыванию объема портфеля или его приросту.
Архив
Ипотечная элита
| Место | Банк | Доля ипотеки (%) | Изменение доли за квартал (п.п.) | Динамика портфеля за квартал (%) | Смена места за квартал | Смена места за год | Портфель (млрд рублей) |
| 1 | ПАО Сбербанк | 65,50 | +0,65 | +3,53 | — | — | 12892,10 |
| 2 | Банк ВТБ (ПАО) | 63,58 | +0,92 | -0,81 | — | — | 4329,50 |
| 3 | АО АЛЬФА-БАНК | 39,05 | +0,20 | +2,31 | — | — | 1156,52 |
| 4 | АО Россельхозбанк | 86,45 | +0,95 | -2,78 | — | — | 422,18 |
| 5 | ПАО Совкомбанк | 30,23 | +1,38 | +2,39 | — | ▲1 | 417,47 |
| 6 | АО ТБанк | 14,12 | -0,11 | +3,10 | — | ▼1 | 365,90 |
| 7 | АО Банк ДОМ.РФ | 94,56 | +0,04 | -2,35 | — | — | 253,14 |
| 8 | Банк ГПБ (АО) | 32,19 | +0,96 | -0,55 | — | — | 233,85 |
| 9 | ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 77,16 | +1,93 | +3,91 | ▲1 | ▲1 | 168,99 |
| 10 | ПАО Банк Санкт-Петербург | 81,81 | +0,43 | +2,64 | ▼1 | ▲2 | 168,58 |
| 11 | ПАО БАНК УРАЛСИБ | 43,30 | +0,51 | +0,95 | — | — | 157,52 |
| 12 | АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 90,80 | +0,96 | +2,58 | ▲1 | ▲1 | 137,30 |
| 13 | ПАО АК БАРС БАНК | 78,08 | -0,00 | -2,80 | ▼1 | ▼4 | 133,14 |
| 14 | ПАО КБ Центр-инвест | 82,79 | +0,19 | -1,13 | — | — | 69,87 |
| 15 | ТКБ БАНК ПАО | 86,18 | -0,17 | -4,38 | — | — | 46,33 |
| 16 | ПАО АКБ Металлинвестбанк | 90,40 | -0,87 | -18,44 | — | — | 36,08 |
| 17 | ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 55,77 | +1,81 | +4,88 | — | — | 30,78 |
| 18 | ПАО МТС-Банк | 7,58 | +0,08 | -3,27 | — | — | 24,69 |
| 19 | ПАО Банк ЗЕНИТ | 34,37 | -1,66 | -6,10 | — | — | 21,02 |
| 20 | АО Дальневосточный банк | 91,41 | +0,84 | +0,55 | — | — | 17,44 |
Где россияне брали ипотеку
| Место | Банк | Доля ипотеки (%) | Изменение доли ипотеки (п.п.) | Динамика портфеля (%) | Рост портфеля (млрд рублей) |
| 1 | ПАО Сбербанк | 65,50 | +0,65 | +3,53 | 439,20 |
| 2 | АО АЛЬФА-БАНК | 39,05 | +0,20 | +2,31 | 26,11 |
| 3 | АО ТБанк | 14,12 | -0,11 | +3,10 | 11,00 |
| 4 | ПАО Совкомбанк | 30,23 | +1,38 | +2,39 | 9,76 |
| 5 | ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 77,16 | +1,93 | +3,91 | 6,37 |
| 6 | ПАО Банк Санкт-Петербург | 81,81 | +0,43 | +2,64 | 4,34 |
| 7 | АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 90,80 | +0,96 | +2,58 | 3,45 |
| 8 | ПАО БАНК УРАЛСИБ | 43,30 | +0,51 | +0,95 | 1,48 |
| 9 | ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 55,77 | +1,81 | +4,88 | 1,43 |
| 10 | ПАО ЧЕЛИНДБАНК | 59,74 | +3,59 | +14,53 | 1,15 |
Комментарии: 0
Написать комментарий