В начале 2026 года рынок ипотеки демонстрирует внутренний дисбаланс: общий рост портфеля на 2,09% сопровождается тем, что в выигрыше оказались лишь 46% банков. Однако это не помешало жилищным кредитам укрепить фундаментальную роль в рознице — доля целевых займов для покупки недвижимости в структуре долга физлиц выросла во всех метриках: агрегированной, средней и медианной.
Анализ выполнили на основе консолидированной финансовой отчетности по МСФО. Мы учитываем валовую стоимость кредитов до вычета резервов на 31 марта 2026 года.
Ключевые тренды
- Рост портфеля: общий объем ипотеки за I квартал 2026 года увеличился на 430,98 млрд рублей (+2,09%).
- Раскол рынка: 46,15% финучреждений из выборки нарастили портфель. Его сокращение произошло у 53,85% игроков рынка.
- Сбербанк — «гегемон»: занимает первое место по объему портфеля и его приросту за I квартал 2026 года. Концентрирует у себя более половины ипотечных долгов физлиц и занимает 61,17% рынка.
- Ипотека — ключевой сектор розницы: независимо от разреза (агрегат, среднее или медиана), на 31 марта 2026 года более половины всех долгов физлиц приходится на жилищные кредиты. Причем их доля неуклонно растет.
Источник: аналитический отдел Бробанк.ру.
Ипотечная элита 2026 года
Рынок ипотеки максимально консервативен. По состоянию на 31 марта текущего года 16 из топ-20 банков по объему портфеля остались на тех же позициях, которые занимали 1 января. В их числе 14 представителей рынка, которые сохраняют свое место в течение 12 месяцев — с 31 марта 2025 года. То есть смена позиций носит точечный характер, но встречается и среди пятерки лидеров.
| Место | Банк | Доля ипотеки (%) | Изменение доли за квартал (п.п.) | Динамика портфеля за квартал (%) | Смена места за квартал | Смена места за год | Портфель (млрд рублей) |
| 1 | ПАО Сбербанк | 65,50 | +0,65 | +3,53 | — | — | 12892,10 |
| 2 | Банк ВТБ (ПАО) | 63,58 | +0,92 | -0,81 | — | — | 4329,50 |
| 3 | АО АЛЬФА-БАНК | 39,05 | +0,20 | +2,31 | — | — | 1156,52 |
| 4 | АО Россельхозбанк | 86,45 | +0,95 | -2,78 | — | — | 422,18 |
| 5 | ПАО Совкомбанк | 30,23 | +1,38 | +2,39 | — | ▲1 | 417,47 |
| 6 | АО ТБанк | 14,12 | -0,11 | +3,10 | — | ▼1 | 365,90 |
| 7 | АО Банк ДОМ.РФ | 94,56 | +0,04 | -2,35 | — | — | 253,14 |
| 8 | Банк ГПБ (АО) | 32,19 | +0,96 | -0,55 | — | — | 233,85 |
| 9 | ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 77,16 | +1,93 | +3,91 | ▲1 | ▲1 | 168,99 |
| 10 | ПАО Банк Санкт-Петербург | 81,81 | +0,43 | +2,64 | ▼1 | ▲2 | 168,58 |
| 11 | ПАО БАНК УРАЛСИБ | 43,30 | +0,51 | +0,95 | — | — | 157,52 |
| 12 | АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 90,80 | +0,96 | +2,58 | ▲1 | ▲1 | 137,30 |
| 13 | ПАО АК БАРС БАНК | 78,08 | -0,00 | -2,80 | ▼1 | ▼4 | 133,14 |
| 14 | ПАО КБ Центр-инвест | 82,79 | +0,19 | -1,13 | — | — | 69,87 |
| 15 | ТКБ БАНК ПАО | 86,18 | -0,17 | -4,38 | — | — | 46,33 |
| 16 | ПАО АКБ Металлинвестбанк | 90,40 | -0,87 | -18,44 | — | — | 36,08 |
| 17 | ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 55,77 | +1,81 | +4,88 | — | — | 30,78 |
| 18 | ПАО МТС-Банк | 7,58 | +0,08 | -3,27 | — | — | 24,69 |
| 19 | ПАО Банк ЗЕНИТ | 34,37 | -1,66 | -6,10 | — | — | 21,02 |
| 20 | АО Дальневосточный банк | 91,41 | +0,84 | +0,55 | — | — | 17,44 |
Примечание:
- Доля ипотеки: в общем портфеле кредитов физлиц на 31 марта 2026 года.
- Динамика портфеля, изменение доли и смена места за квартал: по объему ипотеки на 31 марта 2026 года относительно 31 декабря 2025 года.
- Смена места за год: по объему ипотеки на 31 марта 2026 года относительно 31 марта 2025 года.
- Портфель: объем валовой балансовой стоимости ипотеки на 31 марта 2026 года.
Ключевые игроки ипотечного рынка — банки федерального значения с присутствием более чем в 75 субъектах РФ. Именно такие финучреждения сформировали топ-5. Скромные позиции региональных игроков обусловлены бизнес-моделью. Их охват ограничен максимум 10 субъектами РФ, что сужает потенциальную клиентскую базу. Но даже в таких условиях для региональных банков ипотека остается основным сегментом бизнеса, она формирует у каждого из них более 80% портфеля кредитов физлиц.
Где россияне брали ипотеку в 2026 году
12 банков из выборки смогли нарастить портфель целевых займов физлиц для покупки жилья. То есть именно эти финучреждения россияне выбрали для получения ипотеки. Сформировали топ-10 по фактическому увеличению портфеля для понимания реальных драйверов рынка, чтобы исключить лидеров по росту в относительном выражении из-за низкой базы.
| Место | Банк | Доля ипотеки (%) | Изменение доли ипотеки (п.п.) | Динамика портфеля (%) | Рост портфеля (млрд рублей) |
| 1 | ПАО Сбербанк | 65,50 | +0,65 | +3,53 | 439,20 |
| 2 | АО АЛЬФА-БАНК | 39,05 | +0,20 | +2,31 | 26,11 |
| 3 | АО ТБанк | 14,12 | -0,11 | +3,10 | 11,00 |
| 4 | ПАО Совкомбанк | 30,23 | +1,38 | +2,39 | 9,76 |
| 5 | ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 77,16 | +1,93 | +3,91 | 6,37 |
| 6 | ПАО Банк Санкт-Петербург | 81,81 | +0,43 | +2,64 | 4,34 |
| 7 | АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 90,80 | +0,96 | +2,58 | 3,45 |
| 8 | ПАО БАНК УРАЛСИБ | 43,30 | +0,51 | +0,95 | 1,48 |
| 9 | ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 55,77 | +1,81 | +4,88 | 1,43 |
| 10 | ПАО ЧЕЛИНДБАНК | 59,74 | +3,59 | +14,53 | 1,15 |
Примечание:
- Доля ипотеки: в общем портфеле кредитов физлиц на 31 марта 2026 года.
- Изменение доли ипотеки, динамика и рост портфеля: с 31 декабря 2025 года по 31 марта 2026 года.
Примечательная ситуация у Т-Банка: ипотечный портфель вырос на 3,1%, но его вес в общем розничном портфеле сократился на 0,11 п.п. За этой арифметикой стоит структурный сдвиг — россияне в этом банке активнее берут потребительские кредиты, чем жилищные.
Начало 2026 года на ипотечном рынке: спрос со стороны россиян есть, но выигрывают не все банки
Сумма жилищных кредитов в банках из выборки по состоянию на 31 марта 2026 года достигла 21,07 трлн рублей. 31 декабря 2025 года составляла 20,64 трлн рублей. Рост за I квартал 2026 года:
- В фактическом выражении: на 430,98 трлн рублей.
- В относительном выражении: на 2,09%.
График 1. Рост ипотечного портфеля в начале 2026 года (2,09%) превышает темпы аналогичного периода 2025 года (1,32%) по двум причинам. Во-первых, структурный сдвиг: ограничение «только одна семейная ипотека на одну семью» с 1 февраля 2026 года подогрело спрос на эти займы в январе. Во-вторых, снижение ключевой ставки: стоимость жилищных кредитов тоже пошла вниз, что повысило их доступность. Источник: сервис Бробанк.ру.
По индивидуальной динамике у большинства банков (53,85%) из выборки портфель жилищных кредитов за I квартал 2026 года сжался. Рост продемонстрировали 46,15% финучреждений.
График 2. Расчет основан на методике «до вычета резервов». Такой подход не позволяет отделить операционную динамику выдачи кредитов от транзакционной (продажа проблемных долгов, списание балансовой стоимости). Рост или снижение портфеля может быть обусловлено доначислением или роспуском резервов, а также цессиями. Это важно учитывать при анализе каждого отдельного банка. Источник: сервис Бробанк.ру.
Значимость ипотеки в кредитовании физлиц в 2026 году
В начале 2026 года доля ипотечной задолженности в розничном кредитном портфеле выросла. Причем во всех разрезах.
| Показатель | На 31 марта 2026 года (%) | На 31 декабря 2025 года (%) | Изменение (п.п.) |
| Агрегированная доля | 56,88 | 56,29 | +0,59 |
| Средняя | 58,95 | 58,47 | +0,48 |
| Медиана | 68,27 | 67,8 | +0,47 |
Примечание:
- Агрегированная доля: объем жилищных кредитов в общем портфеле займов физлиц по банкам из выборки.
- Средняя и срединная доли: по индивидуальным показателям банков из выборки.
Таблица 1. В начале 2026 года каждый второй рубль, полученный в долг россиянами в банке, приходится на ипотеку. Причем значимость жилищных кредитов в розничном портфеле безоговорочно растет в любых метриках. Источник: сервис Бробанк.ру.
Хоть портфель ипотеки сжался более чем у половины финучреждений, значимость этого сектора кредитования физлиц в начале 2026 года выросла у 69% банков из выборки. В их число входят:
- 11 игроков рынка с ростом объема ипотеки.
- Семь кредитных организаций с уменьшением портфеля. То есть у них в целом кредитование физлиц сжималось, но сектор финансирования покупки жилья показал меньшую негативную динамику.
По данным ЦБ РФ на 1 апреля 2026 года сумма жилищных кредитов во всех банках достигла 21,25 трлн рублей. На банки из выборки приходится 21,07 трлн рублей. На финучреждения, которые не вошли в выборку, приходится 179,79 млрд рублей, или 0,85%. Поэтому учет остальных участников рынка общую картину не изменит.
Итоги I квартала 2026 года на ипотечном рынке России
Главные итоги укладываются в три тезиса:
- Сверхконцентрация. Сбербанк обеспечил 439,2 млрд рублей из 431 млрд рублей общего прироста. Без учета лидера рынок стагнирует. Также на Сбер приходится 61,17% ипотечной задолженности физлиц. И этот показатель неуклонно растет: за I квартал 2026 года — на 0,85 п.п., за 12 последних месяцев — на 1,37 п.п.
- Раскол. Только 46,15% банков нарастили портфель. У 53,85% наблюдалось сжатие. При этом даже в топ-5 динамика разнонаправленная: пока Сбер, Альфа и Совкомбанк наращивали портфели, ВТБ и Россельхозбанк — сокращали.
- Парадокс значимости. Несмотря на сжатие объема ипотеки у большинства банков, доля жилищных кредитов в рознице выросла у 69% игроков. Причина: объемы ипотеки уменьшаются медленнее, чем других сегментов розничного кредитования. В итоге на 31 марта 2026 года медианная доля ипотеки в портфеле физлиц достигла 68,27%.
Ипотека превратилась в пассивный якорь розничных балансов банков. Даже при падающих объемах выдачи «жилье» продолжает набирать вес за счет опережающего сжатия потребкредитования.
Методология
Отчетная дата: 31 марта 2026 года. Сравниваем с данными на 31 декабря 2025 года.
Выборка: 26 банков. Соответствуют одновременно четырем условиям:
- Входили в 100 крупнейших игроков рынка по кредитованию физлиц на 1 апреля 2026 года.
- Опубликовали отчетность по МСФО за I квартал 2026 года.
- Выдают ипотеку физлицам.
- Сегментировали информацию о займах населения по типам кредитных продуктов.
Источник данных: отчетность по МСФО, размещенная на сайтах кредитных организаций.
Ключевой показатель: валовая балансовая стоимость ипотечных кредитов до вычета резервов.
Порядок формирования рейтингов: по убыванию объема портфеля или его приросту.
Комментарии: 0
Написать комментарий