Полная стоимость кредитов (ПСК) на приобретение жилья в 2025 году планомерно снижалась. Но в начале 2026 года процесс остановился. Ставка по ипотеке на новостройку замерла на уровне 19,19% годовых. А в случае с вторичным рынком жилья — и вовсе показала рост до 20% годовых. Рынок «сломало» новое правило: одна семья — одна льготная ипотека.
Источник данных: ЦБ РФ. Анализ и расчеты: сервис Бробанк.ру.
Динамика ПСК ипотеки
В IV квартале 2025 года ПСК ипотеки на новостройку по фактически оформленным займам в этот период составляла 19,188% годовых. В I квартале 2025 года показатель остался на том же уровне — 19,188% годовых. Рынок вторички демонстрировал рост ПСК на 0,55 п.п. (+2,84%):
- Ставка в IV квартале 2025 года: 19,448% годовых.
- В I квартале 2026 года: 20,0% годовых.
Это указывает на слом рынка, так как в течение всего 2025 года ПСК по обоим типам ипотечных кредитов уменьшалась.
График 1. Несмотря на разворот рынка в начале 2026 года, за 12 месяцев ПСК по ипотеке заметно снизилась. На рынке новостройки — на 4,47 п.п. (-18,88%). На вторичке падение более существенное: на 6,37 п.п. (-24,16%). Источник: сервис Бробанк.ру.
Какая ипотека дешевле — на новостройку или вторичку
Разница уровней ПСК на новостройку и вторичку в течение 2025 года активно сокращалась, достигнув к IV кварталу минимума в 0,26 п.п., что уже сопоставимо с погрешностью в 1–2%. То есть в конце 2025 года разницы между обоими типами займов почти не было.
| Период | ПСК на новостройку (% годовых) | ПСК на вторичку (% годовых) | Разница (спред в п.п.) |
| I квартал 2025 года | 23,653 | 26,372 | 2,72 |
| II квартал 2025 года | 23,092 | 24,796 | 1,7 |
| III квартал 2025 года | 19,949 | 21,552 | 1,6 |
| IV квартал 2025 года | 19,188 | 19,448 | 0,26 |
| I квартал 2026 года | 19,188 | 20,0 | 0,812 |
Таблица 1. Спред между ставками на первичном и вторичном рынках достиг дна в конце 2025 года (0,26 п.п.). Но в I квартале 2026 года резко вырос. Это нетипичное расхождение сигнализирует о том, что снижение ставки ЦБ на 1 п.п. за февраль–март 2026 года полностью нивелировано ростом премии за риск на вторичке. Источник: сервис Бробанк.ру.
Тренд прошлого года сломался. Разница снова существенна. ПСК по ипотеке на вторичку в I квартале 2026 года стала выше ПСК по ипотеке на новостройку на 0,81 п.п., что в три раза больше спреда в IV квартале 2025 года.
График 2. Несмотря на разнонаправленные тренды, стоимость ипотеки на новостройку остается меньшей, чем на вторичку. Источник: сервис Бробанк.ру.
Четыре ключевых фактора формируют тренд более высокой ставки по ипотеке на вторичку, чем на новостройку:
- Государственные программы с субсидированным процентом. Их подавляющее большинство распространяется только на рынок новостройки, что «тянет вниз» среднее значение ПСК.
- Дисконт на новое жилье. Застройщики совместно с банками предоставляют скидку по ставке в рамках маркетинговых договоренностей. Это снижает средний уровень процента. Вторичный рынок такими дотациями не располагает.
- Риски. На вторичке они выше, например, за счет возможных претензий бывших владельцев жилья и износа недвижимости. Поэтому банки закладывают в ставку большие риски, чем на первичке.
- Дополнительные расходы. Титульное страхование и оценка жилья входят в перечень обязательных трат заемщика для оформления сделки. Эти расходы включаются в полную стоимость, что делает ее выше на вторичном рынке.
| Сумма до | 70 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 30.1% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Более низкая ПСК на новостройку — следствие искусственного уменьшения, а не рыночных факторов, например, спроса. Но девелоперы и банки не несут потери. Застройщики могут закладывать дисконт по ставке в стоимость недвижимости. Банки выдают кредиты по рыночным ставкам, а недополученную прибыль по льготным программам им выплачивает государство.
Причина аномалии начала 2026 года и совет заемщикам
Стагнация ПСК на рынке новостройки и переход к росту на вторичке вызваны изменением условий льготной ипотеки. С 1 февраля 2026 года одной семье может быть выдан только один такой займ. Это «подавило» спрос на первичное жилье и «подогрело» — на вторичку, что наблюдалось еще в феврале 2026 года. Даже снижение ключевой ставки ЦБ за I квартал 2026 года суммарно на 1 п.п. не смогло компенсировать фактор структурного сдвига рынка.
Заемщикам: разница в ПСК между новостройкой и вторичкой сегодня составляет менее 1 п.п. — это около 2000 рублей в месяц на стандартном кредите. Такая экономия не перевешивает принципиальные различия между типами жилья:
- Срок переезда: в новостройку — ожидать завершения строительства нужно от полугода до двух лет, во вторичку — можно заселяться сразу после заключения сделки.
- Ремонт: новостройка часто с готовой отделкой, вторичка — вынужденные траты на капитальный или косметический ремонт.
- Юридические риски: в новостройке минимальны (эскроу, проверенный застройщик), на вторичке высоки (история собственников, долги, перепланировки, проблемы с документами).
- Инфраструктура: у квартиры на вторичке она зачастую максимально развита, в случае с новостройкой может потребоваться ожидание строительства поблизости поликлиники, детского сада, школы.
- Доступность: не всегда в нужном районе возводят новостройки, и альтернативы вторичке просто не остается.
| Сумма до | 30 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 50% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
При текущем спреде в 0,81 п.п. ставка по ипотеке утрачивает роль решающего фактора. Математически обоснованная стратегия выглядит так: определить параметры жилья → выбрать объект → подобрать кредит с минимальной ПСК под этот конкретный актив.
Комментарии: 0
Написать комментарий