В феврале 2026 года средний срок ипотеки впервые за последние 15 месяцев оказался меньше психологической отметки в 25 лет — 285,8 месяца. Это минимальное значение за последние три года — с января 2023 года. Но драйвером тренда стало не резкое улучшение финансового положения россиян, а структурные изменения ипотечного рынка.
Источник данных: ЦБ РФ и Росстат. Анализ и расчеты: сервис Бробанк.ру.
- Динамика срока ипотеки: минимум с 2023 года на фоне слома льготных программ
- Региональный разрыв: от 20 до 28 лет по срокам ипотеки
- Причины аномального снижения срока ипотеки в феврале 2026 года
- Структурное изменение рынка
- Вторичка вытеснила новостройки — это сократило срок ипотеки
- Рост ставок изменил модель ипотечного поведения
- Реалии рынка
- Прогноз от Бробанк.ру на II квартал 2026 года
Динамика срока ипотеки: минимум с 2023 года на фоне слома льготных программ
В феврале 2026 года средний срок вновь оформленных жилищных кредитов составил 23 года и девять полных месяцев. К предыдущему месяцу снижение составило:
- В фактическом выражении: на 29,5 месяца.
- В относительном выражении: на 9,36%.
Столь резкое снижение срока ипотеки за последние семь лет наблюдали в июле к июню 2024 года — на 20,8 месяца (6,7%). Это происходило на фоне закрытия массовой выдачи льготных жилищных кредитов. В феврале 2026 года причиной аномалии также стало структурное изменение рынка.
График 1. Резкое снижение среднего срока ипотеки от месяца к месяцу за последние семь происходило дважды — в июле 2024 года и феврале 2026 года. В остальных случаях изменение показателя находилось в пределах 9 месяцев. Источник: сервис Бробанк.ру.
Аномальное сокращение срока жилищных кредитов позволило в феврале 2026 года зафиксировать минимальный показатель за три последних года — с января 2023 года. Тогда россияне брали ипотеку в среднем на 284,8 месяца.
Региональный разрыв: от 20 до 28 лет по срокам ипотеки
На рынке не обошлось без исключений. В Карачаево-Черкесской Республике в феврале к январю 2026 года средний срок ипотеки вырос на 5 месяцев (+1,56%). В остальных субъектах РФ показатель сократился.
Примечание: все данные в таблице указаны в разрезе 2026 года.
Таблица 1. Разрыв между первым и последним местами рейтинга по среднему сроку жилищных кредитов достигает 99,2 месяца — более восьми полных лет. То есть жители Адыгеи оформляют ипотеку длительностью на 41,6% больше, чем население Магаданской области. Источник: сервис Бробанк.ру.
Регионы-лидеры по сокращению среднего срока ипотеки в феврале относительно января 2026 года:
- В фактическом выражении: Мурманская область — на 49,8 месяца (16,73%).
- В относительном выражении: Магаданская область — на 16,86% (48,4 месяца).
Магаданская область выделяется и по итоговому сроку ипотеки в феврале 2026 года — единственный субъект РФ, где показатель оказался менее 20 полных лет.
Причины аномального снижения срока ипотеки в феврале 2026 года
Три ключевых фактора вызвали обвал длительности вновь оформляемых жилищных кредитов в России в начале 2026 года.
Структурное изменение рынка
С 1 февраля 2026 года начали действовать новые условия выдачи льготной ипотеки — «один займ в одной семье». Такие планы властей вызвали ажиотажный спрос на жилищные кредиты в январе. Россияне, у которых уже есть льготная ипотека, спешили оформить вторую до вступления нового правила в силу. Именно такие займы располагают наибольшей длительностью. Спад спроса на них в феврале спровоцировал снижение срока.
| Сумма до | 70 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 30.1% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Схожий тренд наблюдали в июле 2024 года. Тогда льготная ипотека для всех россиян была закрыта. Остались только точечные программы субсидирования. И падение спроса на «длинную» льготную ипотеку по причине ее закрытия в июле 2024 года повлекло резкое снижение срока на 20,8 месяца.
Вторичка вытеснила новостройки — это сократило срок ипотеки
Льготные программы нацелены на рынок новостроек, где квартиры стоят дороже, а кредиты традиционно оформляются на более длительный срок. Согласно данным Росстата, в IV квартале 2025 года средняя цена квадратного метра новостройки на 65,15% (84 923 рубля) превышала цену вторички:
- Новостройка: 215 282 рубля за квадратный метр.
- Вторичный рынок: 130 359 рублей за квадратный метр.
В феврале 2026 года произошел резкий спад среднего чека ипотеки — на 15,86% (-795 634 рубля):
- Январь: средняя сумма жилищного кредита составляла 5,02 млн рублей.
- Февраль: показатель упал до 4,22 млн рублей.
| Сумма до | 30 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 50% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Это указывает на снижение доли выданных ипотек на новостройку и увеличение — на вторичку. Тренд подтверждает и резкое повышение средних ставок по жилищным кредитам на 2,35 п.п.
- Январь: 7,64% годовых.
- Февраль: 9,99% годовых.
Именно льготная ипотека была сдерживающим фактором среднего уровня ставок. Увеличение доли выдач кредитов для покупки вторичного жилья, где преобладают рыночные программы, вызвало повышение ставок.
То есть в феврале 2026 года на рынок вернулась вторичка, которую, как правило, оформляют на меньшую сумму и на более короткий срок.
Рост ставок изменил модель ипотечного поведения
Средние ставки по жилищным кредитам в феврале к январю 2026 года увеличились на треть — 30,76% (+2,35 п.п.). Скачок вызван тем, что льготные программы (со ставкой около 6% годовых) ушли на второй план, уступив место рыночным ипотечным продуктам.
График 2. В феврале 2026 года рост средней ставки по ипотеке сопоставим с рывком, который был в июле 2024 года. То есть в момент структурных изменений рынка. Источник: сервис Бробанк.ру.
Средняя стоимость рыночной ипотеки в феврале 2026 года была высокой — более 22% годовых. При такой переплате брать кредит на 25–30 лет становится непозволительной роскошью для большинства россиян. Поэтому сделки в большинстве случаев заключают граждане, платежеспособность которых позволяет взять займ на 15–20 лет.
Реалии рынка
Если обобщить, то февральский обвал срока — это не позитивная тенденция («люди стали быстрее расплачиваться»), а статистическое отражение кризиса спроса на длинные и дешевые кредиты, который был искусственно раздут в январе.
Прогноз от Бробанк.ру на II квартал 2026 года
Ожидаем продолжения снижения среднего срока умеренными темпами. Таких «обвалов», как в феврале, в ближайшей перспективе не будет.
- Динамика: прогнозируем уменьшение в пределах 1–2 месяцев за ближайшие недели. Возможны коррекции, но на общий тренд они не повлияют.
- Драйверы: во-первых, снижение рыночных процентов вслед за уменьшением ключевой ставки, но недостаточное для переключения на длинные сроки. Во-вторых, закрепление доли «вторички» на высоком уровне.
- Сдерживающий фактор: более быстрыми темпами, чем на 1–2 месяца, срок ипотеки не сможет сокращаться из-за сохранения льготных программ. Пусть и точечных. Они все равно остаются востребованными у россиян.
| Сумма до | 18 000 000₽ |
| ПСК | 16.722 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 30.1% |
| Возраст | 21-50 лет |
| Решение | От 1 мин. |
Вывод: во II квартале 2026 года рынок будет адаптироваться к новой реальности, где «короткая и дорогая» ипотека становится новой нормой для большинства заемщиков.
Комментарии: 0
Написать комментарий