В июле 2026 года банки выдали 85 523 ипотечных кредита. Это на 10,3% больше, чем годом ранее, но в то же время это — второй худший результат для июля с 2019 года. В 19 субъектах РФ выдачи, напротив, сократились. Рынок восстанавливается, но медленно и неравномерно.
Источник данных: ЦБ РФ и Росстат. Расчет и анализ: сервис Бробанк.ру.
Динамика выдач ипотеки за последние семь с половиной лет
В июле 2026 года россияне оформили 85 523 жилищных кредита. Годовой прирост — 7994 кредитных договора, или 10,31%. Это седьмой месяц подряд, когда выдачи превышают показатели аналогичного периода прошлого года. Рынок постепенно восстанавливается после провала 2025 года.
График 1. 238 343 кредита в сентябре 2023 года и 32 333 — в январе 2025 года. Разница между максимумом и минимумом превышает семь раз. График наглядно показывает, как рынок прошел путь от эйфории до коллапса и теперь находится в стадии мягкого восстановления, но ближе к нижней планке. Источник: сервис Бробанк.ру.
За семь лет наблюдений июль 2026 года занимает предпоследнее место по объему выдач, опередив только июль 2025 года. Все остальные июли в этом периоде были выше: минимум — 103 188 кредитов в 2019 году, когда массовые льготные программы еще не действовали. Разрыв с пиковым 2023 годом составляет двукратную величину.
Главный вывод: рынок пока лишь отыгрывает падение после обвала 2025 года. До уровней, которые считались нормой даже до введения массовой льготной ипотеки, далеко.
Ипотека по регионам: где выдачи упали, где — выросли
Общероссийская статистика скрывает серьезные региональные различия. В 19 субъектах РФ рынок пошел в минус, тогда как в других — показал двузначный рост. Региональная картина неоднородна по всей территории РФ.
Таблица 1. Даже регионы, где доступна Дальневосточная ипотека, не стали зоной стабильного роста. Таким образом, рынок сдерживает не только отсутствие массовых программ господдержки, но и другие факторы. Источник: сервис Бробанк.ру.
Регионы-лидеры по изменению активности ипотечного рынка в июле 2026 года к аналогичному периоду 2025 года.
| Показатель | Регион | Изменение выдач |
| Рост в абсолютном значении | Москва | +692 ипотеки |
| Рост по динамике | Омская область | +58,76% |
| Сжатие в абсолютном значении | Республика Саха (Якутия) | -345 ипотек |
| Сжатие по динамике | Чеченская Республика | -51,3% |
Таблица 2. В Москве и Омской области доступны только точечные льготные ипотечные программы (семейная, ИТ, сельская). Однако именно они показали максимальный рост выдач. Это еще раз подтверждает: региональную динамику определяет не только наличие господдержки. Источник: сервис Бробанк.ру.
Региональные данные опровергают распространенное мнение о том, что рынок можно восстановить массовыми льготными программами. Даже там, где они действуют, например, на Дальнем Востоке, объемы выдач падают. Для устойчивой положительной динамики нужны изменения макроэкономических условий: снижение стоимости кредитов и повышение доступности жилья.
Что сдерживает рынок: три ключевых фактора
Смягчение денежно-кредитной политики (ДКП) поддерживает рынок ипотеки. С июня 2025 года по июль 2026 года ЦБ 10 раз снижал ключевую ставку суммарно на 7 п.п. до 14% годовых. Это повысило доступность рыночной ипотеки и подогрело спрос. Однако полному восстановлению мешают четыре системных фактора:
- Высокие ставки. Несмотря на снижение «ключа» до 14% годовых, стоимость рыночной ипотеки остается высокой — более 20% годовых. Это давит на спрос.
- Макропруденциальные лимиты — максимальная доля выдач клиентам с повышенной долговой нагрузкой (расходы на обслуживание всех долгов более 80% от зарплаты). С середины 2026 года банки не могут выдать более 15% таких займов для покупки готового жилья и до 5% — для приобретения новостройки. В итоге финучреждения отсекают часть высокорискованных заемщиков еще на этапе скоринга.
- Цены на жилье. Согласно данным Росстата, за годы льготного бума средние цены на квартиры в новостройке выросли в два с половиной раза — на 167% со II квартала 2021 года по II квартал 2026 года. Доходы населения за тот же период росли значительно медленнее — на 105%. Разрыв между стоимостью квартиры и возможностями покупателя увеличился.
- Доступ к льготным программам последовательно сужается. Государство смещает акцент с массового охвата на адресную поддержку отдельных категорий граждан. Если в июле 2025 года на льготные программы приходилось 84% всех выданных ипотек, то в июле 2026 года их доля снизилась до 51,8%.
| Сумма до | 70 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 30.1% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Эти четыре фактора одновременно блокируют спрос: потенциальные заемщики либо не соответствуют требованиям банков или льготных программ, либо не могут позволить себе платежи по рыночным ставкам, либо не находят жилье по приемлемой цене. Каждый из этих барьеров по отдельности уже тормозил бы рынок. Их одновременное действие делает восстановление еще более медленным и уязвимым.
Прогноз на осень 2026 года
Итоги июля 2026 года фиксируют три разнонаправленных тренда. Выдачи растут год к году (+10,3%), но остаются ниже уровней 2019 года. Ключевая ставка снижена до 14%, однако рыночные ставки по ипотеке держатся на уровне 17,8%. Восстановление есть, но его темпы сдерживаются макропруденциальными ограничениями и высокими ценами на жилье.
Осенью 2026 года определяющим станет вопрос: продолжит ли ЦБ смягчение ДКП или возьмет паузу. При сохранении текущего уровня ставок рынок вряд ли выйдет за пределы 85–100 тысяч выдач в месяц. Такой сценарий наиболее вероятен.
| Сумма до | 30 000 000₽ |
| ПСК | 18.330 - 28.736% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 50% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Даже если ЦБ продолжит смягчение ДКП, шаг будет умеренным — в пределах 0,25 п.п. На фоне сохраняющихся структурных ограничений такое изменение вряд ли станет переломным. Устойчивое восстановление требует одновременного снижения стоимости кредитов и повышения доступности жилья. Ни один из этих параметров в настоящее время не демонстрирует системного улучшения.
Что делать заемщикам
Ситуация на ипотечном рынке неоднозначна, но стратегия для покупателей сводится к двум сценариям.
- Оформляйте льготную ипотеку, если есть возможность. Программы сворачивают: лимиты снижают, условия ужесточают. Возможность получить кредит по льготной ставке может больше не представиться.
- Если льготы нет, не ждите чуда. При достаточных доходах оформляйте ипотеку. Снижение ключевой ставки, если и произойдет, будет минимальным. Рыночные ставки останутся высокими, а цены на жилье продолжат расти.
Принимайте решение исходя из своих доходов, а не из ожиданий. Прогнозировать рынок сложно. Ваша платежеспособность — главный ориентир. А рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке для оценки своих возможностей поможет наш ипотечный калькулятор.
| Сумма до | 70 000 000₽ |
| Перв. взнос | От 30.1% |
| Сумма до | 30 000 000₽ |
| Перв. взнос | От 50% |
| Сумма до | 18 000 000₽ |
| Перв. взнос | От 30.1% |
Комментарии: 0
Написать комментарий