Снижение ключевой ставки в июле на 0,25 п.п. не оправдало надежд заемщиков: в августе рыночная ипотека так и не подешевела. Менее трети банков пересмотрели тарифы по жилищным кредитам. Остальные — заняли выжидательную позицию на фоне жестких сигналов со стороны ЦБ.
Регулятор повысил прогноз по ключевой ставке на оставшуюся часть года, а значит, банкам неоткуда ждать дешевого фондирования. Поэтому более выгодных условий по ипотеке в 2026 году не предвидится.
В августе 2026 года ставки по ипотеке замерли
Средние уровни полной стоимости жилищных кредитов (ПСК) с 15 июля по 11 августа 2026 года изменились в пределах погрешности:
- Для новостройки — рост на 0,05 п.п. до 21,73% годовых.
- На рынке вторички — снижение на 0,01 п.п. до 21,95% годовых.
Похожая ситуация была в мае. Тогда ЦБ взял паузу в изменении ключевой ставки. Банки тоже не корректировали стоимость ипотеки.
График 1. Стагнация ставок по ипотеке в августе 2026 года началась из-за противоречивых сигналов от ЦБ: в июле снижен «ключ» на 0,25 п.п., но повышен прогноз по его среднему уровню за год. Источник: сервис Бробанк.ру.
Лишь треть банков изменили тарифы по ипотеке
Анализ включает 27 банков. Они выдают рыночную ипотеку и входят в 50 крупнейших финучреждений. 19 из них не отреагировали на снижение «ключа» на 0,25 п.п. в июле, сохранив основные параметры ипотеки с 15 июля. Остальные восемь — разнонаправленно поменяли ПСК и базовую ставку к 11 августа 2026 года.
График 1. 70,4% банков из выборки не меняли ставки по ипотеке в августе 2026 года. Источник: сервис Бробанк.ру.
На общем фоне выделяется Абсолют Банк — единственный, который снизил все ключевые показатели по ипотеке для покупки квартиры на обоих рынках.
| Рынок | Минимальная ПСК 11 августа (% годовых) | Изменение с 15 июля (п.п.) | Максимальная ПСК 11 августа (% годовых) | Изменение с 15 июля (п.п.) | Базовая ставка 11 августа (% годовых) | Изменение с 15 июля (п.п.) |
| Новостройка | 19,53 | -0,25 | 21,698 | -0,25 | 18,6 | -0,25 |
| Вторичка | 19,832 | -0,25 | 23,931 | -0,15 | 18,6 | -0,25 |
Абсолют Банк сработал синхронно с ЦБ: ипотека подешевела на те же 0,25 п.п., что и опустилась ключевая ставка. Единственное исключение — максимальная ПСК на готовые квартиры, которая снизилась на 0,15 п.п.
Почему банки не снижают ставки по ипотеке в августе и прогноз на ближайший месяц
На заседании 24 июля 2026 года Банк России дал противоречивые сигналы: снизил ключевую ставку, но ужесточил годовой прогноз. Это заставило банки занять выжидательную позицию.
| Действие Банка России | Показатель | Что это значит для рынка |
| Ключевая ставка снижена | На 0,25 п.п. до 14% годовых | Стоимость фондирования снижается. Есть возможность уменьшить ставки по ипотеке в пределах 0,25 п.п. |
| Прогноз по среднему уровню ключевой ставки в 2026 году повышен | С 14,0–14,5% до 14,5–14,6% годовых | В дальнейшем стоимость фондирования не снизится, а, возможно, и вырастет |
На первый взгляд ситуация логичная: ключевая ставка снизилась — значит, банки могут уменьшать проценты по вкладам, и деньги для ипотеки станут дешевле. Но не все так просто.
Допустим, банк выдаст ипотеку под 15% годовых. А через пару месяцев ключевая ставка тоже вырастет до 15% — и тогда привлекать новые вклады придется дороже, чем он зарабатывает на уже выданных кредитах. Это прямой убыток. Поэтому банки выжидают, пока рынок не станет предсказуемым.
Рынок, вероятно, так и останется в подвешенном состоянии. Банки будут ждать четкого сигнала от ЦБ на заседании 11 сентября 2026 года.
Что делать заемщикам и стоит ли брать ипотеку в 2026 году
Ждать смысла нет. Если нашли подходящий вариант и есть возможность оформить ипотеку — берите. Лучших условий, вероятно, до конца года уже не будет. Тем более недвижимость дорожает. Согласно данным Росстата, цена квадратного метра во II квартале к I кварталу 2026 года выросла:
- на новостройку — на 1,12%;
- на вторичку — на 1,75%.
Ждать снижения ставки рискованно. Цены на жилье растут. К тому же Банк России может снова ужесточить монетарную политику, и ипотека подорожает.
| Действие | Сумма (рублей) | Ставка (% годовых) | Срок (лет) | Ежемесячный платеж (рублей) | Переплата (рублей) |
| Оформить сейчас | 4 500 000 | 18,50 | 25 | 70 087 | 16 526 037 |
| Подождать возможного снижения ставки | 4 550 000 | 18,25 | 25 | 69 953 | 16 436 038 |
Экономия от ожидания снижения ставки сомнительна и составляет около 90 тыс. рублей, или 0,55%. Однако вероятность такого сценария стремится к нулю. Более реалистичный сценарий — рост цен на квартиры одновременно с подорожанием ипотеки. И тогда переплата окажется заметно выше, чем при оформлении кредита сегодня.
| Сумма до | 70 000 000₽ |
| Перв. взнос | От 30.1% |
| Сумма до | 30 000 000₽ |
| Перв. взнос | От 50% |
| Сумма до | 18 000 000₽ |
| Перв. взнос | От 30.1% |
Что делать перед оформлением ипотеки
Три обязательных шага перед оформлением ипотеки:
- Изучите льготные программы. Ставки по ним составляют от 2% годовых (дальневосточная) до 6% годовых (семейная), что гораздо меньше рыночных — 16–20% годовых.
- Узнайте, какие банки работают в вашем населенном пункте. Лучшие условия могут предлагать региональные финучреждения, которые выдают ипотеку в 5–10 регионах. Однако их программы недоступны большинству жителей России.
- Рассчитайте долговую нагрузку. Ежемесячный платеж не должен превышать 50% доходов. В идеале — 30%. Если расходы на ипотеку более 80% заработка, то вероятность одобрения заявки практически нулевая.
Помните два главных нюанса:
- Взять общедоступную ипотеку без первоначального взноса в 2026 году невозможно. Необходимо располагать накоплениями минимум в 20% от стоимости жилья.
- Ипотека требует сопутствующих расходов. Страховку, оценку, регистрацию жилья, комиссию за перевод денег заемщик оплачивает сам.
Рассчитать ипотеку вам поможет наш калькулятор.
Важно: прогноз изменения ставок по ипотеке опирается на общедоступные данные и текущую ситуацию. Вводные могут в любой момент измениться. Это исключает 100% развитие событий согласно прогнозу. Шанс на снижение ставок, как и указано выше, хоть и минимальный, но остается. Итоговое решение по оформлению ипотеки — только за вами.
Комментарии: 0
Написать комментарий