С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки изменились. Теперь супруги обязательные созаемщики, а одна семья может получить только один льготный кредит. «Донорскую» ипотеку оформить больше нельзя. Теперь включение в сделку третьих лиц без прав на льготу для получения ставки 6% запрещено.
Кредит могут оформить только родители или усыновители как созаемщики. Рассказываем, кому доступна программа под 6% по семейной ипотеке в 2026 году и как оформить договор по новым правилам.
- Что изменилось в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года
- Что такое семейная ипотека и кому она доступна в 2026 году
- Условия программы «Семейная ипотека» на 2026 год: ставки и суммы
- Что можно купить по семейной ипотеке в 2026
- Пошаговая инструкция: как оформить семейную ипотеку в 2026 году
- Шаг 1: Проверьте, подходите ли вы под новые правила
- Шаг 2: Рассчитайте примерный платеж
- Шаг 3: Выберите банк и подайте заявку
- Шаг 4: Подтвердите доходы и дождитесь одобрения
- Подводные камни семейной ипотеки
- Семейная ипотека или другие льготные программы: что выбрать в 2026
- Оба супруга — обязательные созаемщики. Даже если есть брачный договор, исключений нет.
- Одна льготная ипотека на семью. Раньше можно было оформить на мужа и жену отдельно, теперь нет.
- Запрещены «донорские» схемы. Нельзя включать в сделку родственников для получения льготной ставки.
- Возраст ребенка — до 6 лет включительно для основной категории.
- Комбо-ипотеку можно рефинансировать, но только рыночную часть кредита.
Что изменилось в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года
1 февраля 2026 года вступили в силу изменения программы «Семейная ипотека». Нововведения утверждены Решением Минфина России от 14 января 2026 года №25-67381-01850-Р.
Новые правила сделали условия программы строже, а помощь более адресной. Раньше родители могли получать по два и более льготных кредита, это противоречило сути программы.
Семейная ипотека изначально предназначена для семей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не могут взять кредит по рыночным условиям. Теперь на семью выдают только один жилищный кредит под 6%.
Основные нововведения касаются условий оформления кредитов и ограничений для семей:
| Параметр | Было до 1 февраля 2026 | Стало с 1 февраля 2026 |
| Созаемщики | Можно было оформить на одного супруга | Оба супруга — обязательные созаемщики |
| Количество кредитов | Можно было оформить на мужа и жену отдельно | Одна льготная ипотека на семью |
| «Донорские» схемы | Были возможны | Запрещены |
| Возраст ребенка | До 6 лет | До исполнения 7 лет |
| Рефинансирование комбо-ипотеки | Не разрешалось | Разрешено только для рыночной части |
Комбо-ипотека — это когда одну ипотеку делят на две части:
- Первая часть идет по льготной ставке 6% в пределах лимита 6 или 12 млн рублей.
- Вторую часть выдают по рыночной ставке, если квартира стоит дороже лимита. Такая схема позволяет купить более дорогое жилье.
С 1 февраля 2026 года можно перекредитовать только рыночную часть кредита, а льготная часть остается под 6%. Раньше при рефинансировании вся ипотека переходила на рыночные условия и терялась выгода.
Что означает запрет «донорских» схем: ранее программа допускала участие в сделке третьих лиц, которые формально подходили под льготные условия. Например, родственник с маленьким ребенком становился созаемщиком, а фактически жилье приобретала другая семья. С 1 февраля 2026 года такая возможность исключена.
Такие схемы искажали прямое назначение госпрограммы. С 1 февраля 2026 года привлечь созаемщиков можно, только если супругам не хватает дохода. Это уже не «донорство», а законный способ увеличить платежеспособность.
Что такое семейная ипотека и кому она доступна в 2026 году
Семейная ипотека — это государственная программа поддержки, Она позволяет купить жилье по льготной ставке до 6% годовых, тогда как рыночная ипотека в 2026 году — 16-18%.
Как это работает: государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставкой. Банк выдает кредит семье под 6%, а остальное, например, 10–12% ему доплачивает государство. Вам не нужно ничего доказывать или возвращать — скидка заложена в условия кредита.
Зачем это государству: поддержать рождаемость и помочь семьям улучшить жилищные условия. Программа действует до 2030 года, и ее условия регулярно обновляют.
Чтобы воспользоваться этой мерой поддержки, семья должна соответствовать определенным критериям. В 2026 году воспользоваться программой могут:
- Семьи с ребенком до 6 лет включительно. Это основная категория получателей поддержки. Возраст ребенка определяют на дату подписания кредитного договора.
- Родители с ребенком-инвалидом до достижения им 18 лет. Для этой категории действуют особые условия. Например, покупка вторичного жилья доступна без ограничений по городам.
- Семьи с двумя и более детьми 7–17 лет включительно, до достижения 18 лет. Это возможно только при проживании в малых городах до 50 000 человек или регионах с низким объемом строительства.
Требования для всех участников:
- Супруги — граждане РФ.
- Дети — граждане РФ по рождению.
- Оба супруга обязательно становятся созаемщиками по кредиту. Это правило действует даже при наличии брачного договора. Банк проверит доходы и кредитную историю каждого из супругов. Отказ одного из супругов автоматически приведет к отказу по всей заявке.
Семьи в возрасте до 35 лет, которые получили сертификат по программе «Молодая семья», могут использовать его для оформления семейной ипотеки. Если прибавить к сертификату маткапитал, получится существенная сумма для оплаты первоначального взноса. Подробнее в статье «Выплаты по программе Молодая семья: сколько можно получить».
Условия программы «Семейная ипотека» на 2026 год: ставки и суммы
По льготному кредиту действует фиксированная процентная ставка. Она не зависит от количества детей или размера первоначального взноса. В Госдуму внесли законопроект о разделении ставок по количеству детей, но депутаты его не приняли.
Основные параметры ипотеки в 2026 году:
- Ставка 6% годовых. Разницу в сравнении с рыночными ставками банкам компенсирует государство.
- Первый взнос от 20% стоимости жилья. Разрешено использовать материнский капитал, региональный маткапитал, жилищные сертификаты.
- Срок кредита до 30 лет.
- Суммы: 12 млн рублей для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО. Для всех остальных регионов максимальная сумма составляет 6 млн рублей.
- Комбо-ипотека: если жилье стоит дороже, можно объединить льготную и рыночную части. Максимальная общая сумма 30 млн рублей для столичных регионов и 15 млн для остальных. С 1 февраля 2026 года заемщики могут рефинансировать отдельно только рыночную часть такого кредита.
| Сумма до | 30 000 000₽ |
| ПСК | 17.651 - 24.623% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Первый взнос | От 20.1% |
| Возраст | 18-75 лет |
| Решение | 2 минуты |
Пример расчета ежемесячного платежа: допустим, семья взяла в кредит 6 млн рублей на максимальный срок 30 лет. При ставке 6% годовых ежемесячный платеж составит примерно 35 970 рублей. Для точного расчета используйте ипотечный калькулятор.
Что можно купить по семейной ипотеке в 2026
Программа позволяет направить средства на разные цели. Главное, чтобы недвижимость находилась на территории России.
Основные варианты покупки:
- Первичный рынок: квартиры в новостройках от застройщика.
- Покупка дома по договору подряда на индивидуальное жилищное строительство — ИЖС. Важно: расчеты должны проходить через эскроу-счета. А если покупаете дом с учетом маткапитала, подтвердить пригодность жилья для проживания.
- Вторичный рынок. Купить готовое жилье могут семьи с ребенком-инвалидом, либо семьи с детьми до 6 лет включительно в городах из специального утвержденного перечня ДОМ.РФ. На январь 2026 года в этом списке насчитывается 891 город в 83 регионах России.
| Вид жилья | Семьи с ребенком до исполнения 7 лет ему | Семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет ему | Семьи с двумя и более детьми 7–17 лет |
| Квартира в новостройке от застройщика | В любом регионе | В любом регионе | В малых городах до 50 тыс. жителей и регионах с низким объемом строительства |
| Частный дом от застройщика по ДДУ или ДКП Строительство дома — ИЖС |
Разрешено | Разрешено | Разрешено |
| Квартира на вторичном рынке Готовый дом на вторичном рынке |
В городах из списка ДОМ.РФ | В регионах с низким объемом строительства | Нельзя |
Основные требования к жилью по семейной ипотеке:
- Дом не старше 20 лет на момент сделки.
- Здание не признано аварийным.
- Продавец жилья не близкий родственник, то есть не взаимозависимое лицо.
- В городе не более двух строящихся многоквартирных домов.
Актуальный список городов для покупки вторичного жилья по семейной ипотеке регулярно обновляют на сайте ДОМ.РФ. Проверьте возможность приобретения квартиры на вторичке в вашем населенном пункте через специальный сервис.
Пошаговая инструкция: как оформить семейную ипотеку в 2026 году
Перед подачей заявки в банк оцените свои финансовые возможности, сделайте предварительные расчеты будущих платежей. Важно проверить, подходит ли ваша семья под требования программы и кредитной организации.
Шаг 1: Проверьте, подходите ли вы под новые правила
Перед походом в банк внимательно оцените свою ситуацию. Краткий чек-лист для самопроверки:
- Есть ли в семье ребенок не достигший 7 лет, или ребенок-инвалид до 18 лет, или двое детей 7–17 лет в малом городе.
- Оба супруга граждане РФ.
- Не использовали ли супруги право на любую льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года.
Если все пункты совпадают, можно двигаться дальше.
Шаг 2: Рассчитайте примерный платеж
Реально оцените, потянет ли семейный бюджет будущие выплаты. Банки при одобрении заявки смотрят на долговую нагрузку. Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 50% от общего дохода семьи. Для расчета воспользуйтесь формулой аннуитетного платежа или онлайн-калькулятором.
Шаг 3: Выберите банк и подайте заявку
Список банков-участников программы формирует оператор ДОМ.РФ. В 2025 году для банков отменили индивидуальные лимиты. Теперь они выдают льготные кредиты, пока не исчерпан общий лимит программы в 8,65 трлн рублей.
Оба супруга подают заявку как созаемщики, даже если есть брачный договор. Если родители находятся в разводе, подать заявку на ипотеку может только тот родитель, который постоянно проживает с детьми по одному адресу.
Для подачи онлайн-заявки нужны сведения из документов:
- Паспорта обоих супругов.
- СНИЛС каждого члена семьи.
- Свидетельства о рождении всех детей.
- Документы о доходе и занятости — справка 2-НДФЛ, либо банк сам запрашивает сведения из цифрового профиля заемщика.
- Свидетельство о браке или разводе при наличии.
Выберите банк из списка участников программы и отправьте заявку онлайн. Если требуется предварительная консультация, обратитесь в ближайшее отделение выбранного банка.
Шаг 4: Подтвердите доходы и дождитесь одобрения
Банк проверит платежеспособность и кредитную историю каждого супруга. Зарплатные клиенты могут получить ответ уже через час. В стандартной ситуации на проверку уходит от 3 до 5 рабочих дней.
При положительном решении стороны подписывают договор. После этого банк переводит деньги застройщику или продавцу, а заемщик регистрирует сделку в Росреестре для получения права собственности.
Важно: плохая кредитная история у одного из супругов может стать причиной отказа. Проверьте свою КИ заранее, это можно сделать дважды в год бесплатно. Советуем закрыть заранее кредитные карты и карты рассрочки, которыми не пользуетесь.
Подводные камни семейной ипотеки
Даже при соблюдении всех правил могут возникнуть сложные ситуации. Рассмотрим самые частые вопросы, которые возникают у заемщиков.
- Можно ли взять вторую семейную ипотеку. Да, но при соблюдении двух обязательных условий. Первое: полное погашение предыдущего льготного кредита. Второе: рождение еще одного ребенка в семье, если первая ипотека была оформлена после 23 декабря 2023 года.
- Что делать, если у одного из супругов плохая кредитная история. Это серьезная проблема, так как оба супруга теперь обязательные созаемщики. Банк вправе отказать семье из-за негативной истории одного человека. Сначала исправьте кредитную историю, погасите все просрочки, и после этого подавайте заявку на ипотеку.
- Можно ли использовать материнский капитал для первоначального взноса. Да, это прямо разрешено правилами программы. Сертификат на материнский капитал можно направить на первый взнос или на погашение уже взятого кредита. Размер материнского капитала в 2026 году равен 728,9 тыс. рублей на первого ребенка, рожденного после 1 января 2020 года. 450 тысяч многодетным тоже можно оформить.
- Как рефинансировать комбо-ипотеку. С 1 февраля 2026 года разрешено рефинансировать только рыночную часть кредита.
- Ввели ли дифференцированные ставки по льготной ипотеке в зависимости от количества детей. Нет, этот законопроект не приняли. Ставка 6% единая для всех участников программы. Однако в правительстве обсуждают возможность привязать ставку к числу детей в будущем.
- Почему могут отказать и можно ли обжаловать решение. К отказу может привести низкий доход, плохая кредитная история, несоответствие недвижимости требованиям. Обжаловать решение нельзя, но можно подать заявку в другой банк из списка участников.
- Нужно ли страховать жизнь и здоровье. Обязательного требования по программе нет. Но банки часто включают страхование в условия выдачи кредита. Отказ от страховки может привести к повышению процентной ставки.
Семейная ипотека или другие льготные программы: что выбрать в 2026
Кроме семейной, в России действуют и другие программы льготного кредитования. У каждой из них свои особенности, целевая аудитория и региональные ограничения. Важно сравнить их с семейной ипотекой, чтобы выбрать оптимальный вариант.
| Программа | Ставка | Ключевые особенности |
| Семейная ипотека | 6% | Для семей с детьми, супруги созаемщики. |
| IT-ипотека | До 6% | Для сотрудников аккредитованных IT-компаний, возраст до 50 лет. |
| Дальневосточная и Арктическая | До 3% | Для жителей ДФО и Арктики, можно купить вторичное жилье. |
| Сельская ипотека | До 3% | Для покупки дома или квартиры в сельской местности. |
Семейная ипотека остается самой массовой и доступной программой для семей с детьми. Но в ряде случаев можно рассмотреть и альтернативы.
Например, для жителей отдаленных регионов может подойти сельская или дальневосточная программа. А IT-специалистам стоит изучить условия профессиональной ипотеки. Выбор зависит от конкретной жизненной ситуации и места проживания.
Проверьте, подходит ли ваша семья под новые условия семейной ипотеки. Подберите выгодный вариант кредита из нашей подборки и отправьте заявку в банк.
Частые вопросы
Источники:
Комментарии: 1
Обновили статью в апреле 2026 года. Рассказали про новые условия программы «Семейная ипотека» в 2026 году: какие семьи могут воспользоваться, кто может купить жилье в новостройке и вторичке под 6%.