Альтернатива ипотеке — как можно купить жилье без кредита

Оформление ипотеки для решения жилищного вопроса самый популярный вариант во многих странах. Банки РФ предлагают программы с разными условиями и процентными ставками. Для экономии на процентах можно обратиться в АИЖК. Но не всем заемщикам кредиторы одобрят ссуду на большую сумму и долгий срок. Какая альтернатива ипотеке подойдет семьям, на что обратить внимание и какой из вариантов выбрать, разобрался Бробанк.

Кому нужны альтернативные способы

Не все граждане могут оформить ипотеку и купить жилплощадь для своей семьи. Причины при этом у каждого свои. Но основные препятствия выглядят так:

• испорченная кредитная история;
• низкий кредитный рейтинг;
• маленький официальный доход, который сможет подтвердить потенциальный заемщик;
• отсутствие прописки или вида на жительство, в том регионе, где планируется покупка жилья;
• нестабильные выплаты у работодателя;
• проблемы с трудоустройством.

С такими заемщиками не хотят связываться банки. Тем более, если они подают заявки на программы на долгий срок и большую сумму, как у ипотечного займа. Поэтому такие граждане ищут альтернативы ипотеке для решения своей жилищной проблемы и покупки доступного жилья.

Варианты покупки жилья без ипотеки

В России существует несколько альтернатив ипотечным займам:

• вступление в кооператив;
• нецелевой кредит;
• съем жилья с возможностью выкупа;
• выкуп жилплощади из лизинга;
• государственные субсидии;
• корпоративная поддержка работодателя.

У каждого варианта свои плюсы и минусы. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Вступление в кооператив

Суть вступления в кооператив в том, что для строительства или выкупа жилого дома объединяется определенное количество участников.

Они добровольно вкладывают свои деньги в будущую жилплощадь. Кооперативы бывают:

1. Накопительные. Новый участник вносит в кооператив вступительный взнос и сразу может вселиться в готовую жилплощадь. После этого он выплачивает оставшуюся стоимость жилья до ее полного выкупа. У дольщиков не стоит цель накопить сумму и построить недвижимость, она уже сдана в эксплуатацию. Периодичность и размер взносов устанавливает кооперативный договор. Его заключают при уплате вступительного взноса.
2. Строительные. Участники объединяются для строительства нового дома в разрешенном администрацией месте. У этого варианта немало рисков, но главное преимущество — низкая цена на этапе вхождения в кооператив. Когда многоэтажный дом сдается в эксплуатацию, ЖСК часто преобразовываются в ТСЖ.

Перед вступлением в кооператив сравнивают плюсы и минусы этой альтернативы ипотеки:

Преимущества	Недостатки
Лояльное отношение к участникам без тщательных проверок, какие проводят в банке.	Меньший срок возврата суммы, чем при ипотеке. В среднем 10-15 лет, по ипотеке можно возвращать до 20-30 лет.
Демократичный паевой взнос, который закрепит за участником право на определенный размер жилплощади.	Возможные задержки на разных этапах строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Минимум документов при вступлении в кооператив.	Высокая вероятность удорожания жилья за счет роста рыночных цен и других сопутствующих расходов.
Нет необходимости в поиске созаемщиков, поручителей или ликвидного залога.	Возможные разночтения нормативно-правовой документации, которая относится к деятельности ЖКХ, что может привести к конфликту интересов.
Доступ к объекту строительства и возможность контролировать все этапы.	Сложный процесс выхода из кооператива по инициативе дольщика, если это понадобится при определенных жизненных обстоятельствах.
Передача средств кооперативу теми долями и способами, которые удобны обеим сторонам. Возможность составить индивидуальный график выплат.	—

По мнению экспертов, участие в ЖСК позволяет сэкономить до 15-40% средств по сравнению с ипотекой. Но число обманутых дольщиков столь высоко, что этот риск останавливает многих россиян от участия в кооперативах.

Нецелевой кредит

Некоторые банки отказывают в выдаче ипотеки, но готовы оформить клиенту потребительский кредит. К тому же при этом варианте кредиторы менее требовательны к пакету документов, поручительству и залогу. Можно подобрать программу на 5-10 млн. рублей с приемлемым процентом. Если есть, что оформить в залог или кого взять поручителем, то ставка может стать еще ниже.

Преимущества	Недостатки
Разные виды кредитов без залога, поручителя, созаемщиков.	Высокий процент по сравнению с ипотекой, в диапазоне 16-20%
Меньшее число требований к заемщику, чем при ипотеке и более короткий срок рассмотрения заявки.	Более короткий период кредитования.
При хорошей кредитной истории, можно претендовать на более низкую процентную ставку.	При плохой кредитной истории сложно рассчитывать на выгодный процент.
Меньший пакет документов, чем для ипотечного займа.	При низкой официально подтвержденной платежеспособности банк одобрит гораздо меньшую сумму, чем заявленный максимум.
При оформлении потребительского кредита в том банке, куда работодатель перечисляет заработную плату можно получить дополнительную скидку по процентной ставке.	—

Тем заемщикам, которые способны быстро рассчитаться с нецелевым кредитом, целесообразно рассматривать такой заем. Самый выгодный тип кредитования, когда проценты начисляются на остаток по кредиту и пересчитываются ежедневно. В этом случае, при досрочном погашении удается сэкономить достаточную сумму средств. Главное заранее убедиться, что нет комиссий или неустоек за досрочное внесение остатка по займу.

Съем жилья с возможностью выкупа

Аренда жилплощади с последующим приобретением у собственника — не самый распространенный вариант в РФ. К этой схеме с подозрением относятся как владельцы недвижимости, так и квартиросъемщики. Это связано с высоким процентом при таких сделках.

Если аренда с последующим выкупом устраивает обе стороны, то можно составить договор с учетом всех деталей и обезопасить себя от обмана. Чаще всего такой способ решения жилищного вопроса выгоден и для продавца, и для покупателя. Особенно, если жилплощадь находится не в самом престижном месте или в отдаленном районе. Арендаторы за длительный период привыкают к месту проживания, и оно им подходит. А собственники жилья находят в их лице лояльного покупателя.

Наиболее безопасна ситуация, когда сделку заключают родственники или хорошо знакомые люди. Тогда вероятность обмана гораздо меньше. Но эксперты все равно советуют заключить договор, где будут четко прописаны условия и сумма, после выплаты которой, произойдет смена владельца.

Выкуп жилплощади из лизинга

Лизинг жилья для частных лиц, еще более редкое явление для российского рынка недвижимости. По сути, напоминает предыдущий вариант. Только владелец жилплощади — лизингодатель, строительная компания или агентство. При уплате по договору лизинга плательщик арендует недвижимость на продолжительный срок. После истечения периода квартиросъемщик может продлить договор лизинга или выкупить недвижимость по остаточной стоимости.

Схема покупки жилья в лизинг построена так:

1. Покупатель подбирает жилплощадь.
2. Лизингодатель приобретает объект в свою собственность или уже является собственником недвижимости.
3. Лизингополучатель вносит аванс в размере 10-50% от стоимости жилья. Этот взнос напоминает первоначальный взнос по ипотеке.
4. Стороны заключают договор сроком на 3-15 лет.
5. Арендатор вносит регулярные платежи определенного размера, как указано в договоре. Все суммы потом будут учтены при выкупе жилья.
6. При внесении остаточной суммы лизингополучателю переходят права на недвижимость.

На российском рынке мало агентств, которые работают по такой схеме. Чаще всего это застройщики-девелоперы. Таким способом они привлекают деньги для продолжения строительства новых объектов. Эксперты считают, что лизингом гораздо чаще пользуются для выкупа жилья премиум-класса. А средний срок займа там варьируется от 3 до 5 лет. Если рассматривать лизинг на долгосрочную перспективу, больше 10 лет, то он становится невыгодным даже по сравнению с ипотекой.

Государственные субсидии

Администрации регионального и муниципального уровня реализовывают программы поддержки малообеспеченных семей или льготных категорий граждан. Это выражается в разных формах помощи при приобретении жилья:

1. Субсидии в процентах от суммы выданного займа.
2. Программы стимулирования от государства — семейный, материнский капитал.
3. Льготные программы. Так в РФ до 2023 года действует программа под 6% годовых. Она разработана для семей, в которых за период с 01.01.2018 года по 31.12.2022 года появился второй или последующий ребенок.
4. Социальные программы для малоимущих граждан, многодетных семей, детей-сирот, госслужащих, работников бюджетной сферы, семей с ребенком-инвалидом или других категорий граждан. В каждом регионе утверждают свой перечень граждан, претендующих на льготы.

Этот вариант не подходит для подавляющего числа граждан, поэтому назвать вариант альтернативным можно только для части семей. А, если жилплощадь и выделяет государство, то это, как правило, не самая лучшая недвижимость по метражу и району.

Программы поддержки от работодателя

Некоторые крупные холдинги и корпорации оказывают поддержку своим сотрудникам. Это могут быть:

• льготы по кредиту, когда часть процентов выплачивает работодатель;
• покупка жилья для сотрудников, которое выкупается ими в рассрочку;
• аренда жилплощади у работодателя с последующим выкупом;
• корпоративная ипотека.

В России есть примеры широкоизвестных корпоративных программ — ипотека для сотрудников РЖД. Работники берут займы на жилье под 14% годовых, из которых 7,5% оплачивает работодатель, и 4,5% — сам заемщик. Компания таким способом повышает престиж и стимулирует население к трудоустройству в свою организацию. Программа действует только для работающих сотрудников. При увольнении утрачивается право на льготы и ставки вырастают до среднерыночных. При этом РЖД периодически размещает информацию о вакансиях на должности по техническому и инженерному профилю.

Подобные программы разработаны для сотрудников МЧС, МВД, Росгвардии, работников крупных банков, холдингов и корпораций. При таких вариантах банковской ипотеки граждане экономят большие суммы. Но устроиться к таким работодателям смогут не все, поэтому такой вариант тоже только частичная альтернатива ипотеке.

Накопление

Накопить деньги на квартиру способен не каждый, умение скрупулезно откладывать свойственно не всем. Тем более у такой альтернативы есть очевидный минус — в жилье можно заселиться только после покупки. Этот способ подходит тем, у кого жилищный вопрос не стоит остро, либо речь идет о приобретении второй или третьей квартиры. Для молодых людей, которые только начинают семейную жизнь и мечтают жить самостоятельно, такой вариант не подходит.

Для терпеливых покупателей, которые готовы копить годами, подойдут специальные приложения для учета доходов и расходов. А также поиск дополнительных источников заработка за счет свободных денег, например инвестирование без потерь.

Если вопрос места проживания не столь критичный, то можно ориентироваться на такие расчеты. При доходе семьи в 60-70 тысяч рублей в месяц и откладывании 20-30 тысяч, семья сможет собрать на небольшую квартиру за 6-8 лет.

Где найти средства на взнос по ипотеке

На ипотеку рассчитывают чаще всего те граждане, которые способны выплачивать ежемесячные суммы продолжительное время. Сложнее всего для таких заемщиков — найти сумму для выплаты первоначального взноса. В среднем платеж составляет от 10 до 50% от стоимости жилья. То есть, при покупке квартиры в 10 млн. рублей для оплаты первого взноса потребуется от 1 млн. до 5 млн. рублей.

Какой размер первоначального платежа по разным ипотечным программам установлен, например в Сбербанке, прочитайте в статье Бробанка. При этом не все способны собрать сумму даже в 10%, тем более, когда речь идет о 50%.

Наиболее распространенные варианты, где можно взять деньги на первичный взнос по ипотеке:

• провести ревизию семейного бюджета и включить режим тотальной экономии;
• продать ненужное имущество — машину, дачу, гараж, машино-место, комнату в общежитии или коммуналке;
• занять у родных или близких знакомых, при этом заранее подумать, что деньги придется возвращать и одновременно выплачивать ипотеку;
• уточнить, есть ли у вас право на государственные субсидии, например, сумму сертификата материнского капитала допускается использовать на первоначальный взнос;
• оформить потребительский кредит, но это крайний случай, потому что в этом случае появляется дополнительная кредиторская задолженность и банк может отказать в ипотеке.

После сбора денег на первоначальный взнос следует еще раз тщательно исследовать все предложения в банковском секторе и в АИЖК, чтобы выбрать самый выгодный вариант.

Альтернативная сделка

Когда семья решает улучшить свои жилищные условия и при этом продает имеющееся жилье, то можно выбрать вариант альтернативной сделки. При оформлении ипотеки на недостающую сумму в разнице цены между старой и новой жилплощадью процесс выглядит так:

1. Владелец «старой» квартиры подыскивает покупателя и берет аванс.
2. Ищет новое жилье, за которое будет рассчитываться альтернативной сделкой.
3. Полученный аванс передает владельцу приобретаемого жилья. Все взятые и переданные суммы отражаются в авансовом договоре.
4. Заемщик подает заявку и документы в банк для проверки.
5. После одобрения банка заключает договора купли-продажи и регистрирует их в Росреестре.
6. Передача денег проходит через сейфовую ячейку или с использованием аккредитивной сделки.
7. Банк заключает договор с заемщиком и оформляет приобретаемую недвижимость в залог.
8. Заемщик получает ключи от новой жилплощади, куда он вселяется, и при этом выплачивает ипотеку.

Резюмируя все приведенные альтернативы ипотеке, становится понятно, что можно подобрать разные способы решения жилищного вопроса. Главное при этом здраво оценить свои возможности, плюсы и минусы каждого из вариантов, всё сравнить и рассчитать до того, как остановиться на любом из них.

Комментарии: 0

Отменить ответ

Я принимаю условия обработки персональных данных, указанных в Политике конфиденциальности
Хочу получать уведомления об ответах

Δ