Что выгоднее: досрочно погасить ипотеку или открыть вклад?

Анна, здравствуйте.

Ваша логика в целом верна, но сравнивать нужно не разницу в ежемесячном платеже, а общую переплату по кредиту с общим доходом от вклада. Сравнение процентных ставок — это хорошее правило, но для точного расчета нужен более детальный подход.

В вашем случае (10,5% кредит vs 8% вклад) досрочное погашение ипотеки будет однозначно выгоднее с финансовой точки зрения.

1. Стоит ли полагаться на разницу процентных ставок кредит/вклад?

Да, это главный критерий. Если ставка по кредиту (10,5%) значительно выше ставки по вкладу (8%), то досрочное погашение почти всегда выгоднее. Ваши деньги «экономят» 10,5%, которые вы бы уплатили банку, но «зарабатывают» только 8% на вкладе. Вы в минусе на 2.5 п.п.

2. Если ставка по вкладу вполовину меньше ставки кредита, то и выгода будет в половину меньше?

Не совсем так. Зависит от срока, суммы и типа платежей. Но этим правилом можно пользоваться для быстрой оценки. Точный ответ даст только финансовый калькулятор.

3. Какие еще факторы влияют?

• Налоги. Доход по вкладам свыше установленного уровня облагается НДФЛ (13%). Это снижает реальную доходность вклада. При этом на экономию от досрочного погашения налог не распространяется.
• Ликвидность. Направляя деньги на досрочное погашение ипотеки, вы их отдаете безвозвратно. Вклад (особенно с возможностью частичного снятия) дает финансовую защиту на случай непредвиденных расходов.
• Психологический фактор. Для многих отсутствие долга и ежемесячного обязательного платежа — огромное облегчение, которое не измерить в деньгах.
• Тип досрочного погашения. Уменьшение срока кредита почти всегда выгоднее снижения ежемесячного платежа, так как проценты начисляют на остаток долга.
• Изменение процентной ставки и инфляция. Учтите, что со временем при пролонгации вклада на новый срок ставка может снизиться (в связи с уменьшением ключевой ставки ЦБ РФ), а инфляция «съест» ваш доход.

Практический совет

1. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором с функцией досрочного погашения.
2. Рассчитайте общую переплату по вашему текущему графику.
3. Укажите сумму 600 000 руб. как досрочное погашение и посмотрите, как изменится общая переплата. Запомните эту сумму (ваша выгода).
4. Возьмите калькулятор вкладов и посчитайте, какой доход принесут 600 000 руб. за N лет (где N — это оставшийся срок кредита или тот период, на который вы планируете открыть вклад).
5. Сравните две суммы: выгода от досрочного погашения и доход от вклада. Сумма, которая больше, указывает на более выгодный вариант.