В 2025 году банки показали умеренный рост объема ипотечной задолженности физлиц — на 9,3% (+1,8 трлн рублей). Но в выигрыше оказались не все. Увеличить портфель удалось меньшей части финучреждений — 46,9%. Это привело к расколу рынка: пока одни игроки увеличивали значимость ипотеки в своем бизнесе почти на 7 п.п., другие — снизили ее долю в кредитном портфеле физлиц на 8,4 п.п.
Анализ выполнили по консолидированной финансовой отчетности по МСФО. Мы анализируем валовую стоимость кредитов до вычета резервов на 31 декабря 2025 года.
Ключевые тренды
- Рост портфеля: общий объем ипотеки за 2025 год увеличился на 1,77 трлн рублей (+9,33%).
- Раскол рынка: 46,9% финучреждений из выборки нарастили портфель. Его сокращение произошло у 53,1% игроков рынка.
- Сбербанк — «гегемон»: занимает первое место по объему портфеля и его приросту за 2025 год. Концентрирует у себя более половины ипотечных долгов физлиц, достигнув доли в 60% рынка.
- Региональные банки пользуются спросом: почти половина (семь) из топ-15 игроков рынка с приростом портфеля оказывают услуги с ограниченным территориальным охватом (максимум в 10 регионах). Это не мешает им конкурировать за клиента с федеральными «гигантами».
Источник: аналитический отдел Бробанк.ру
Ипотечная элита по итогу 2025 года
Рынок ипотеки максимально консервативный. 16 из топ-25 банков по объему портфеля по итогу 2025 года остались на тех же позициях, что и годом ранее. То есть смена мест носит точечный характер, но встречается и среди пятерки лидеров.
| Место | Банк | Доля ипотеки (%) | Доля рынка (%) | Динамика портфеля (%) | Смена места | Портфель (млрд рублей) |
| 1 | ПАО Сбербанк | 26,66 | 60,08 | +11,65 | — | 12 452,90 |
| 2 | Банк ВТБ (ПАО) | 62,65 | 21,06 | +8,07 | — | 4364,80 |
| 3 | АО АЛЬФА-БАНК | 38,85 | 5,45 | +6,98 | — | 1130,41 |
| 4 | АО Россельхозбанк | 85,50 | 2,09 | -7,61 | — | 434,24 |
| 5 | ПАО Совкомбанк | 28,85 | 1,97 | +17,29 | ▲1 | 407,71 |
| 6 | АО ТБанк | 14,24 | 1,71 | -1,92 | ▼1 | 354,87 |
| 7 | АО Банк ДОМ.РФ | 94,53 | 1,25 | -10,10 | — | 259,23 |
| 8 | Банк ГПБ (АО) | 31,23 | 1,13 | -3,87 | — | 235,14 |
| 9 | ПАО Банк Санкт-Петербург | 81,38 | 0,79 | +31,59 | ▲3 | 164,25 |
| 10 | ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 75,23 | 0,78 | +15,54 | — | 162,62 |
| 11 | ПАО БАНК УРАЛСИБ | 42,79 | 0,75 | +13,65 | — | 156,04 |
| 12 | ПАО АК БАРС БАНК | 78,08 | 0,66 | -11,23 | ▼3 | 136,98 |
| 13 | АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 89,84 | 0,65 | +25,12 | — | 133,84 |
| 14 | ПАО КБ Центр-инвест | 82,60 | 0,34 | +3,59 | — | 70,67 |
| 15 | ТКБ БАНК ПАО | 86,35 | 0,23 | -14,84 | — | 48,45 |
| 16 | ПАО АКБ Металлинвестбанк | 91,27 | 0,21 | +17,67 | — | 44,24 |
| 17 | Банк Левобережный (ПАО) | 63,33 | 0,16 | +15,68 | — | 32,66 |
| 18 | ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 53,96 | 0,14 | +17,05 | ▲2 | 29,35 |
| 19 | ПАО МТС-Банк | 7,50 | 0,12 | -9,31 | ▼1 | 25,52 |
| 20 | ПАО Банк ЗЕНИТ | 36,03 | 0,11 | -16,31 | ▼1 | 22,39 |
| 21 | АО БАНК СГБ | 85,52 | 0,08 | -6,51 | — | 17,45 |
| 22 | АО Дальневосточный банк | 90,48 | 0,08 | +7,52 | — | 17,35 |
| 23 | ПАО ЧЕЛИНДБАНК | 56,15 | 0,04 | +10,66 | — | 7,89 |
| 24 | ПАО ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК | 70,76 | 0,03 | +2,64 | ▲1 | 6,27 |
| 25 | АО Банк Инго | 20,10 | 0,03 | -11,58 | ▼1 | 5,92 |
Примечание:
- Доля ипотеки: в общем портфеле кредитов физлиц на 31 декабря 2025 года.
- Динамика портфеля и смена места: по объему ипотеки на 31 декабря 2025 года относительно 31 декабря 2024 года.
- Портфель: объем валовой балансовой стоимости ипотеки на 31 декабря 2025 года.
- Доля рынка: концентрация займов физлиц от общего портфеля банков из выборки на 31 декабря 2025 года.
Ключевые игроки ипотечного рынка — банки федерального значения с присутствием более чем в 75 субъектах РФ. Именно такие финучреждения сформировали топ-5. Меньшая заметность региональных игроков обусловлена бизнес-моделью. Их охват ограничен максимум 10 субъектами РФ, что сужает потенциальную клиентскую базу. Но даже в таких условиях для региональных банков ипотека остается основным сегментом бизнеса, она формирует до 90% портфеля кредитов физлиц.
Где россияне брали ипотеку в 2025 году
15 банков из выборки смогли нарастить портфель целевых займов физлиц для покупки жилья. То есть именно эти финучреждения были выбраны россиянами для оформления ипотеки.
| Место | Банк | Доля ипотеки (%) | Изменение доли ипотеки (п.п.) | Динамика портфеля (%) | Рост портфеля (млрд рублей) |
| 1 | ПАО Сбербанк | 26,66 | +1,49 | +11,65 | 1299,40 |
| 2 | Банк ВТБ (ПАО) | 62,65 | +6,19 | +8,07 | 326,10 |
| 3 | АО АЛЬФА-БАНК | 38,85 | +1,80 | +6,98 | 73,75 |
| 4 | ПАО Совкомбанк | 28,85 | +3,15 | +17,29 | 60,09 |
| 5 | ПАО Банк Санкт-Петербург | 81,38 | +4,89 | +31,59 | 39,43 |
| 6 | АКБ Абсолют Банк (ПАО) | 89,84 | +0,46 | +25,12 | 26,88 |
| 7 | ПАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | 75,23 | +7,99 | +15,54 | 21,87 |
| 8 | ПАО БАНК УРАЛСИБ | 42,79 | +0,64 | +13,65 | 18,74 |
| 9 | ПАО АКБ Металлинвестбанк | 91,27 | +5,29 | +17,67 | 6,64 |
| 10 | Банк Левобережный (ПАО) | 63,33 | +6,70 | +15,68 | 4,43 |
| 11 | ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк | 53,96 | +5,52 | +17,05 | 4,28 |
| 12 | ПАО КБ Центр-инвест | 82,60 | +2,04 | +3,59 | 2,45 |
| 13 | АО Дальневосточный банк | 90,48 | +3,69 | +7,52 | 1,21 |
| 14 | ПАО ЧЕЛИНДБАНК | 56,15 | +6,81 | +10,66 | 0,76 |
| 15 | ПАО ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК | 70,76 | +0,26 | +2,64 | 0,16 |
Примечание:
- Доля ипотеки: в общем портфеле кредитов физлиц на 31 декабря 2025 года.
- Изменение доли ипотеки, динамика и рост портфеля: с 31 декабря 2024 года по 31 декабря 2025 года.
Построили рейтинг по фактическому росту портфеля, а не динамике, чтобы исключить эффект «низкой базы». Это позволило определить реальных драйверов рынка с систематическим развитием сегмента ипотеки, исключив «рывок» за счет возможных разовых крупных выдач.
В 2025 году ипотека пользовалась спросом у россиян, но выиграли от этого не все банки
Сумма жилищных кредитов в банках из выборки по состоянию на 31 декабря 2025 года достигла 20,73 трлн рублей. 31 декабря 2024 года составляла 19,96 трлн рублей. Рост за 2025 год:
- В фактическом выражении: на 1,77 трлн рублей.
- В относительном выражении: на 9,33%.
График 1. За счет планомерного роста портфель ипотеки по итогу 2025 года преодолел психологическую отметку в 20 трлн рублей. Источник: сервис Бробанк.ру.
По индивидуальной динамике у большей части банков (53,1%) из выборки портфель жилищных кредитов за 2025 год сжался. Рост коснулся 46,9% финучреждений.
График 2. Тройка лидеров ипотечного рынка за 2025 год укрепила свои позиции. Сбер, ВТБ и Альфа не только вошли в список финучреждений с положительной динамикой портфеля, но и заняли первые места по его росту в фактическом выражении. Источник: сервис Бробанк.ру.
Значимость ипотеки в кредитовании физлиц за 2025 год выросла. Причем во всех разрезах.
| Показатель | По итогу 2025 года (%) | По итогу 2024 года (%) | Изменение (п.п.) |
| Доля ипотеки в кредитах физлиц | 32,15 | 30,86 | +1,29 |
| Средняя доля ипотеки | 55,5 | 53,7 | +1,8 |
| Срединная доля ипотеки | 62,99 | 56,54 | +6,45 |
Примечание:
- Доля: объема жилищных кредитов в общем портфеле займов физлиц по банкам из выборки.
- Средняя и срединная доли: по индивидуальным показателям банков из выборки.
Таблица 1. Значимость ипотеки в кредитовании населения в 2025 году выросла. Источник: сервис Бробанк.ру.
Хоть портфель ипотеки сжался более чем у половины финучреждений, значимость этого сектора кредитования физлиц за 2025 год выросла у 75% банков из выборки. В них входят:
- Все 15 игроков рынка с ростом объема ипотеки.
- Девять кредитных организаций с уменьшением портфеля. То есть у них в целом кредитование физлиц сжималось, но сектор финансирования покупки жилья показал меньшую негативную динамику.
По данным ЦБ РФ на 1 января 2026 года сумма жилищных кредитов во всех банках достигла 20,84 трлн рублей. Объем банков из выборки — 20,73 трлн рублей. То есть на финучреждения, которые не вошли в выборку, приходится 114,26 млрд рублей, или 0,55%. Поэтому учет недостающих игроков рынка общую картину не изменит.
Итоги ипотечного рынка России в 2025 году
Учитывая данные, выделим три основных сегмента финучреждений:
| Сегмент | Фактор | Следствие |
| «Гиганты» рынка | Эффект «ипотечного убежища» | Физлица консервативно выбирали самые надежные и «сильные» банки |
| Региональные игроки | Учет нюансов и лояльности «своих» | Выиграли за счет учета локальных факторов жилищного рынка и лояльности местных заемщиков |
| Банки с уменьшением портфеля | Сжатие не всегда говорит о проблемах | Несмотря на сокращение портфеля, доля ипотеки в рознице у девяти игроков все равно выросла, что указывает на использование сегмента как «спасательного круга» |
В целом по рынку средняя доля ипотеки в портфелях физлиц выросла на 1,8 п.п., но срединная — на 6,45 п.п. То есть пока одни держат баланс, другие тонут в ипотеке:
- Для половины банков жилищные кредиты стали значительно важнее: медиана ипотеки увеличилась с 56% до 63% в портфеле розничного финансирования.
- Но изменение общего объема займов для покупки жилья в долговых обязательствах физлиц (+1,29 п.п.) по всему рынку «сгладило» реальную поляризацию.
Это говорит о том, что банки либо превращаются в ипотечный монолит (риск для диверсификации), либо теряют розничного клиента. «Золотую середину» удерживают единицы.
Итоговый рост рынка на 9,3% обманчив. Он сконцентрирован в двух–трех банках и отдельных региональных «точках кипения». Общая картина говорит о стагнации большинства игроков.
Методология
Отчетная дата: 31 декабря 2025 года. Сравниваем с данными на 31 декабря 2024 года.
Выборка: 32 банка. Соответствуют одновременно четырем условиям:
- Входили в 100 крупнейших игроков рынка по кредитованию физлиц на 1 января 2026 года.
- Опубликовали отчетность по МСФО на 1 мая 2026 года.
- Выдают ипотеку физлицам.
- Сегментировали информацию о займах населения по типам кредитных продуктов.
Источник данных: отчетность по МСФО, размещенная на сайтах кредитных организаций.
Ключевой показатель: валовая балансовая стоимость ипотечных кредитов до вычета резервов.
Порядок формирования рейтингов: по убыванию объема портфеля или его прироста.
Комментарии: 0
Написать комментарий