Рыночные ставки по ипотеке замерли на фоне паузы ЦБ. Средняя полная стоимость кредитов (ПСК) на новостройку 24 сентября 2026 года составила 21,71% годовых, на вторичку — 21,96% годовых. С 11 августа оба значения изменились на 0,02 п.п., что находится в пределах статистической погрешности. Причина заключается в том, что ЦБ держит ключевую ставку на уровне 14% годовых. Банки не видят повода пересматривать условия.
Мы проанализировали предложения по рыночной ипотеке в 50 крупнейших банках по активам на 24 сентября 2026 года. 27 из них предлагают жилищные кредиты. Тарифы этих участников рынка легли в основу анализа.
- Ставки по рыночной ипотеке почти не изменились
- ПСК на новостройку снизилась
- ПСК на вторичку выросла
- Менее трети банков изменили тарифы по ипотеке
- Рыночные ставки замерли, но правила семейной ипотеки меняются с 1 октября
- Ключевые изменения в семейной ипотеке
- Кто выиграет, а кто проиграет
- Что будет с выдачей ипотеки до конца 2026 года
- Стоит ли сейчас брать ипотеку
Ставки по рыночной ипотеке почти не изменились
ЦБ не меняет ключевую ставку с 27 июля. Банки не пересматривают условия по ипотеке. С 11 августа по 24 сентября 2026 года средние значения ПСК почти не изменились. Лишь отдельные игроки корректировали тарифы. Банки не меняют условия массово, так как рынок замер в ожидании следующих решений регулятора.
ПСК на новостройку снизилась
За полтора месяца ПСК по ипотеке на новостройки снизилась на 0,02 п.п.:
- 11 августа 2026 года находилась на уровне 21,73% годовых;
- 24 сентября — составила 21,71% годовых.
График 1. С февраля по сентябрь 2026 года ПСК по ипотеке на новостройку снизилась на 1,15 п.п. Источник: сервис Бробанк.ру.
Снижение ПСК по рыночной ипотеке за прошедшую часть 2026 года дает экономию порядка 5%. Для примера оформлен кредит суммой 4,5 млн рублей на 25 лет:
| Показатель | Ежемесячный платеж (с округлением) | Общая переплата (с округлением) |
| ПСК в феврале — 22,86% годовых | 86 024 рубля | 21 307 263 рубля |
| ПСК в сентябре — 21,71% годовых | 81 790 рублей | 20 036 925 рублей |
| Экономия в денежном эквиваленте | 4234 рубля | 1 270 338 рублей |
| Экономия в относительном выражении | 4,92% | 5,96% |
Рост цен на жилье может перекрыть эту выгоду. Точный расчет сделать нельзя. Росстат публикует данные по стоимости недвижимости только раз в квартал.
ПСК на вторичку выросла
За полтора месяца ПСК по ипотеке на вторичное жилье выросла на 0,02 п.п.:
- 11 августа 2026 года находилась на уровне 21,95% годовых;
- 24 сентября — составила 21,96% годовых.
В графике изменение может выглядеть как 0,01 п.п. из-за округления. Точные значения ПСК — 21,948% и 21,963%. Разница между ними составляет 0,015 п.п., что при округлении дает 0,02 п.п.
График 2. С февраля по сентябрь 2026 года ПСК по ипотеке на вторичку снизилась на 1,38 п.п. Источник: сервис Бробанк.ру.
Снижение ПСК по рыночной ипотеке за прошедшую часть 2026 года дает экономию порядка 6–7%. Для примера оформлен кредит в размере 4,5 млн рублей на 25 лет:
| Показатель | Ежемесячный платеж (с округлением) | Общая переплата (с округлением) |
| ПСК в феврале — 23,34% годовых | 87 796 рублей | 21 838 938 рублей |
| ПСК в сентябре — 21,96% годовых | 82 709 рублей | 20 312 634 рубля |
| Экономия в денежном эквиваленте | 5087 рублей | 1 526 304 рубля |
| Экономия в относительном выражении | 5,79% | 6,99% |
Как и в случае с новостройкой, рост цен на жилье может нивелировать эту выгоду. Однако на сегодняшний день произвести расчет невозможно, поскольку Росстат опубликует данные за III квартал только в октябре.
Менее трети банков изменили тарифы по ипотеке
С 11 августа по 24 сентября 2026 года тарифы скорректировали восемь банков из выборки. Это 29,6% игроков, выдающих рыночную ипотеку. Шесть кредитных организаций меняли условия точечно — пересмотрели минимальную или максимальную ПСК либо базовую ставку. Все три показателя снизили лишь МКБ и Азиатско-Тихоокеанский Банк. Остальные ждут сигнала ЦБ, без которого менять тарифы рискованно.
Рыночные ставки замерли, но правила семейной ипотеки меняются с 1 октября
Рыночные ставки стоят на месте, а семейная ипотека начинает работать по новым правилам. С 1 октября 2026 года программа переходит на новую логику: ставка и максимальная сумма кредита зависят от числа детей, а срок субсидирования ограничен.
Ключевые изменения в семейной ипотеке
С 1 октября 2026 года семейная ипотека перестает быть единой для всех. Ставка и максимальная сумма кредита теперь зависят от числа детей и региона. Градация такая:
| Количество детей | Ставка в столичных регионах | Лимит в столичных регионах | Ставка в остальных регионах | Лимит в остальных регионах |
| 1 | 12% годовых | 12 млн рублей | 10% годовых | 6 млн рублей |
| 2 | 10% годовых | 15 млн рублей | 8% годовых | 8 млн рублей |
| 3 | 8% годовых | 18 млн рублей | 6% годовых | 10 млн рублей |
| 4 | 6% годовых | 18 млн рублей | 4% годовых | 10 млн рублей |
| 5 и более | 4% годовых | 18 млн рублей | 2% годовых | 10 млн рублей |
| Есть ребенок-инвалид | 6% годовых | 18 млн рублей | 6% годовых | 10 млн рублей |
Примечание: под «столичными регионами» подразумевается Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области.
Важно: хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет. Это правило действует независимо от количества детей. В ином случае программа недоступна. Например, дети 8, 9, 10, 11, 12 и 13 лет. Семья не сможет воспользоваться программой. Даже по максимальной ставке. Хотя бы одному из детей должно быть не более шести лет.
Исключение: для семей, воспитывающих ребенка-инвалида доступ к программе сохранен независимо от возраста других детей. Базовая ставка составляет 6% годовых.
Еще одно важное изменение — срок субсидирования. Он теперь не превышает 15 лет. Ранее он фактически не ограничивался. То есть для выплаты долга по льготной ставке ипотеку придется погасить в течение 15 лет. Дальше государство перестанет субсидировать ставку.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) претерпело минимальные изменения. В случае оформления ипотеки на строительство дома ставка остается, как и до 1 октября 2026 года, на уровне 6% годовых. Причем количество детей, как и раньше, на этот параметр не влияет. Однако субсидирование ипотеки на ИЖС теперь ограничено 15 годами. Доступ к ней имеют только семьи, у которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до семи лет.
Кто выиграет, а кто проиграет
Мы взяли старые лимиты программы: 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн для остальных. Они полностью укладываются в новые, поэтому расчет показывает эффект только от изменения ставок. Срок в обоих сценариях составляет 15 лет. Это позволяет сравнить платежи и переплату напрямую и увидеть, где семья выигрывает, а где теряет.
Параметры семейной ипотеки до 1 октября 2026 года:
| Количество детей | Платеж в столичных регионах (рублей) | Переплата в столичных регионах (рублей) | Платеж в остальных регионах (рублей) | Переплата в остальных регионах (рублей) |
| 1 | 101 263 | 6 227 308 | 50 631 | 3 113 654 |
| 2 | 101 263 | 6 227 308 | 50 631 | 3 113 654 |
| 3 | 101 263 | 6 227 308 | 50 631 | 3 113 654 |
| 4 | 101 263 | 6 227 308 | 50 631 | 3 113 654 |
| 5 и более | 101 263 | 6 227 308 | 50 631 | 3 113 654 |
Параметры семейной ипотеки после 1 октября 2026 года:
| Количество детей | Платеж в столичных регионах (рублей) | Переплата в столичных регионах (рублей) | Платеж в остальных регионах (рублей) | Переплата в остальных регионах (рублей) |
| 1 | 144 020 | 13 923 631 | 64 476 | 5 605 736 |
| 2 | 128 953 | 11 211 470 | 57 339 | 4 321 043 |
| 3 | 114 678 | 8 642 085 | 50 631 | 3 113 654 |
| 4 | 101 263 | 6 227 308 | 44 381 | 1 988 630 |
| 5 и более | 88 763 | 3 977 259 | 38 611 | 949 894 |
Разница:
| Количество детей | Изменение платежа в столичных регионах (рублей) | Изменение переплаты в столичных регионах (рублей) | Изменение платежа в остальных регионах (рублей) | Изменение переплаты в остальных регионах (рублей) |
| 1 | +42 757 | +7 696 323 | +13 845 | +2 492 082 |
| 2 | +27 690 | +4 984 162 | +6708 | +1 207 389 |
| 3 | +13 415 | +2 414 777 | 0 | 0 |
| 4 | 0 | 0 | -6250 | -1 125 024 |
| 5 и более | -12 500 | -2 250 049 | -12020 | -2 163 760 |
Разрыв между категориями стал резким. Если раньше все семьи платили одинаково, то теперь разница между семьями с одним ребенком и многодетными в столицах достигает 55 тыс. рублей в месяц, а в регионах — 26 тыс. Программа стала адресной: максимальную поддержку получают семьи с пятью и более детьми, а семьи с одним ребенком фактически приближаются к рыночным условиям.
Что будет с выдачей ипотеки до конца 2026 года
По нашим ожиданиям, в IV квартале 2026 года темпы выдачи семейной ипотеки к III кварталу снизятся. Давление создают два фактора:
- Новые правила программы, вступившие в силу с 1 октября. Часть семей с одним–двумя детьми может отказаться от программы из-за роста стоимости и ежемесячных расходов.
- Макропруденциальные лимиты, которые отсекают заемщиков с высокой долговой нагрузкой.
Поддержит рынок сезонность: к концу года выдачи традиционно растут. Рыночная ипотека, напротив, сохранит популярность. Ставки по ней стагнируют, поэтому дополнительных стимулов для роста или падения спроса нет. В целом ипотечный портфель продолжит расти, но заметно медленнее, чем раньше, так как семейная ипотека была его драйвером.
Стоит ли сейчас брать ипотеку
Ждать снижения ставок в ближайшие месяц–два не стоит. Если жилье нужно сейчас, выбор такой:
- Льготные программы — ИТ, сельская, дальневосточная и арктическая. Если вы подходите под условия хотя бы одной из них, это самый выгодный вариант. Ставки по ним находятся в пределах 6% годовых, что в разы ниже рынка.
- Семейная ипотека. Остается выгодной для большинства категорий. Многодетные платят 2–6% годовых, семьи с одним ребенком — 10–12%. Это все еще дешевле рыночных программ, хотя разрыв для семей с одним ребенком сократился.
- Рыночная ипотека. Ставки по ней в ближайшие месяц–два не снизятся. ЦБ держит ключевую на уровне 14% годовых. Банки не пересматривают условия, так как стоимость фондирования остается высокой. Если оформлять кредит, то сейчас. Ожидание не принесет выигрыша, так как жилье дорожает.
Новые правила и лимиты смещают фокус. Теперь важно не только желание взять ипотеку, но и соответствие требованиям банка и ЦБ. Регулятор ограничивает долю кредитов, выдаваемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Банки не отказывают автоматически, но вероятность одобрения снизилась. Перед подачей заявки стоит оценить свою долговую нагрузку и, возможно, скорректировать запрос по сумме или первоначальному взносу. Рассчитать ключевые параметры жилищного кредита поможет наш ипотечный калькулятор.
Комментарии: 0
Написать комментарий