Аккредитив при сделке купли-продажи квартиры с альтернативой
Добрый день. Сделка купли-продажи квартиры с дальнейшем приобретением продавцом другого объекта. В договор купли-продажи будет внесено условие, что сделка состоится, если будут зарегистрировано 2 перехода права на квартиры. У нас будут ипотечные средства Сбера, а деньги планировали вносить через аккредитив. Если не рассматривать банковскую ячейку, то какие условия раскрытия аккредитива необходимо прописать, что бы в цепочке получателей денег были указаны оба продавца и по первой и по второй сделке и что бы из неё, как получатель денежных средств, не выпадал продавец первой квартиры. В противном случае у продавца №1 при желании будет возможность оспорить сделку в связи с тем, что он не получил за неё деньги. Или такой вариант не возможен вообще? Какой тогда способ передачи денег выбрать?
Здравствуйте, Людмила! Субъектами альтернативной сделки являются:
— нижний (или главный) покупатель;
— верхний (или главный) продавец;
— и обычные участники сделки — альтернативщики, которые «располагаются» между ними.
Альтернативный аккредитив предусматривает безналичные расчеты. Схема выглядит так: нижний покупатель открывает аккредитив на верхнего продавца, указав, что условием раскрытия аккредитива является регистрация перехода права собственности на квартиры участников цепочки. При этом другие субъекты цепочки формально не участвуют в расчетах — они не ставят подписи в платежных поручениях, не акцептуют переводы со своего счета на счет следующего продавца (если, конечно, нет частичной доплаты) и не используют счета в качестве транзитных.
Еще один нюанс заключается в том, что аккредитив, открытый нижним покупателем может не полностью покрывать стоимость квартиры, реализуемой верхним продавцом. Например, нижний покупатель приобретает жилье за 5 миллионов рублей, а главный продавец продает помещение за 8 миллионов. Получается, что последний покупатель (предпоследний продавец или кто — то из других участников цепочки) покрывает эту разницу. И тогда в цепочке появляются другие формы расчетов с помощью дополнительного аккредитива, банковской ячейки или обычной доплаты наличными деньгами по расписке. Поэтому рекомендуем включить в договор указание на то, что «расчеты могут производиться с помощью аккредитива (или ячейки), а также с помощью иных способов, не противоречащих законодательству РФ».
В качестве альтернативы аккредитиву вы можете провести сделку с помощью банковской ячейки с использованием наличных средств. Тогда покупатель будет закладывать деньги в ячейку в пользу продавца. Продавцы получат деньги, когда все субъекты оформят квартиры в собственность. В свою очередь, кредитная организация (банк) предоставит доступ к ячейкам только после предъявления продавцом документов, указанных в договоре. Это выписки из ЕГРН, договоры купли-продажи квартир с отметкой о регистрации перехода права собственности, акты приема передачи и т.п.