Как купить квартиру в ипотеку или без нее

О том, как купить квартиру в ипотеку и без нее, а также какие этапы оформления предстоит пройти, расскажет Бробанк.

Копить или подать заявку на ипотеку

Собирать деньги на покупку жилья со средним уровнем доходов в 30-50 тысяч рублей в месяц — долгий процесс. В одном городе на это уйдет 10-15 лет, а в другом и 30-ти не хватит. И не у всех хватает усердия при накоплении. Появляются внеочередные «надо» или «хочется», если деньги находятся в свободном доступе. В этом случае удобнее открыть накопительный пополняемый счет, чтобы собрать всю сумму на жилье или только на первоначальный взнос для ипотеки.

Некоторые выбирают другой способ эффективного приумножения уже собранных денег. Например, инвестируют сбережения в ценные бумаги, ПИФы, ИИС, договора накопительного страхования жизни или в другие активы.

У накопления с помощью финансовых инструментов свои плюсы и минусы:

Плюсы	Минусы
Не надо платить за сохранность денег, как например, при аренде банковской ячейки.	Период накопления может затянуться на долгий период, если выбрана программа с минимальным процентом доходности.
Грамотно вложенные средства приносят определенные доход. Кроме того снижатся влияние инфляции на собранный капитал.	При выборе рискованной стратегии вложения можно потерять большую часть прибыли или уйти в минус.

Собирать деньги только на первоначальный взнос иногда оказывается неэффективно. Иногда оформление кредита для этой цели окажется выгоднее. Если для сбора суммы на первоначальный взнос уйдет больше трех лет, могут измениться условия. Например, подорожают квартиры, резко возрастет инфляция или возникнут другие обстоятельства, которые обесценят усилия и собранные деньги.

Плюсы и минусы ипотеки

За получение кредита на первоначальный взнос и оформление ипотеки выступают такие обстоятельства:

• жилье нужно срочно и оплата за съем незначительно отличается от ежемесячного платежа по ипотеке;
• цена купленного жилья останется неизменной на весь период выплаты ипотеки;
• рост цен на недвижимость никак не повлияет на сумму выплаты.

Главные минусы при покупке жилплощади в ипотеку:

1. Большая итоговая сумма переплаты.
2. Если деньги взяты у банка на первоначальный взнос, то в первое время рассчитываться по кредиту и ипотеке может быть сложно.
3. Длительный срок выплаты, на который сложно предугадать свое финансовое положение.

Еще один косвенный минус — возможный обвал цен на недвижимость или снижение ставок по ипотеке. Если на первое обстоятельство повлиять невозможно, как и его предугадать, то со вторым проще. Многие банки предлагают рефинансирование ипотеки. Поэтому при существенном изменении ставок и условий кредитования можно обратиться в другой банк-кредитор, у которого более выгодное предложение. Главное требование к заемщику — качественное исполнение обязательств на протяжении всего периода кредитования и стабильное финансовое положение.

Как получить ипотеку без первоначального взноса

Оформить ипотеку вообще без первоначального взноса можно несколькими способами:

• поискать такие предложения у застройщиков;
• использовать субсидии и другие способы материальной поддержки от государства;
• выяснить у банков есть ли у них подобные программы на текущий момент;
• оформить кредит в другом банке на первоначальный взнос.

И последний самый сомнительный вариант — завысить цену на жилье в договоре купли-продажи. Следует оговориться, что на данный момент такую схему жестко отслеживают банки-кредиторы. Если ситуация вскроется, то ипотеку не оформят, и, скорее всего, в любых других займах тоже откажут.

Предложения застройщиков

При покупке квартиры у застройщика, он может применять другие варианты расчета отличные от банка. Иногда компании используют схемы выплаты за жилье равными долями на протяжении более короткого периода, но большими суммами, чем было бы при оформлении ипотеки. Такой вариант подойдет только покупателям, у которых высокие ежемесячные доходы или уже собрана большая сумма на покупку жилья.

При оформлении рассрочки на выкуп квартиры у застройщика, покупатель получает права на жилье только после завершения всех выплат.

Господдержка

Определенным категориям россиян государство оказывает материальную поддержку при покупке жилья. Это могут быть:

• федеральные субсидии;
• региональные программы кредитования;
• материнский капитал;
• военная ипотека.

Можно самостоятельно проверить предоставит ли государство субсидию на покупку недвижимости. Такие сведения находится в разделе «Предоставление субсидий на оплату жилого помещения» на портале Госуслуг. Но единых правил для всех субъектов федерации нет. Поэтому более точную информацию можно поискать на сайтах местной администрации или обратиться туда лично. Субсидии из государственного или местного бюджета для разных категорий граждан могут покрывать от 40% до 100% стоимости жилья.

Другой распространенный вариант материальной поддержки — средства материнского капитала. В России работают программы государственного и регионального материнского капитала. Они не исключают, а дополняют друг друга. В некоторых областях средств сертификата может хватить на полную оплату жилья. В других — маткапитал используют на первоначальный взнос или на частичное погашение ипотеки.

Предложения банков без первоначального взноса

В банках встречаются «пакетные» программы кредитования. В них входят одновременно два займа:

• ипотека;
• кредит на ремонт.

Иногда банки сами предлагают заемщикам такой вариант кредитования. При этом кредит «на ремонт» уходит на погашение первоначального взноса. У заемщика при пакетном кредитовании появляются некоторые выгоды:

1. Не надо искать другой банк кредитор.
2. Банк самостоятельно посчитает финансовую нагрузку и вычислит, какой ежемесячный платеж окажется по силам клиенту.
3. Собирать и относить документы придется только в одно учреждение.

Но банк может навязать клиенту другие продукты, которые увеличат финансовые затраты. Например, предложат оформить не только обязательную страховку ипотечной жилплощади, но и подписать еще один страховой полис по кредиту «на ремонт». Могут принудить и к другим платным услугам — интернет-банку, смс-оповещению, плате за обналичивание, проценту от суммы при погашении, карте с дорогим обслуживанием.

Основная выгода «пакетных» ипотечных программ для банка, в том, что такой вид займа самый прибыльный для финансовой компании. Итоговая сумма переплаты и сопутствующие платные сервисы позволяют хорошо заработать на каждом заемщике.

В 2020 году опять появились предложения банков с нулевым первоначальным взносом. Такой продукт встречался на рынке до 2008 года, но потом длительный период его не было. Теперь оформить ипотеку без залога можно в Сбербанке, Газпромбанке, Райффайзенбанке, Сургутнефтегазбанке, Транскапиталбанке и некоторых других региональных банках.

Ипотека без взноса предполагает процентную ставку выше на 3-4%, чем по стандартным программам. Поэтому заранее рассчитайте, что выгоднее: накопить на первоначальный взнос или долгие годы платить повышенные проценты.

Еще одно условие банка — дополнительное обеспечение. Для него подойдет другое жилье или недвижимость, которая уже находится в собственности клиента. Не все заемщики смогут выполнить это требование, поэтому банк не одобрит им заявку на ипотеку без первоначального взноса.

Два банка-кредитора

Те, кто не готов ждать или не может собрать деньги на первоначальный взнос, рассматривают вариант двойного кредитования в разных банках. В одном они берут сумму на первоначальный взнос, а в другом оформляют ипотеку. Если это происходит одновременно, то второй банк может посчитать кредитную нагрузку очень высокой и отклонит заявку. Но если платежеспособность потенциального заемщика высокая, то ипотеку одобрят.

Выбор схемы двойного кредитования приводит к двум последствиям:

1. Растет итоговая сумма переплаты. Ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке. Сумма расчетов за недвижимость возрастает и значительно превышает ее первоначальную цену.
2. Увеличивается финансовая нагрузка в период одновременного кредитования. Не все заемщики психологически справляются с двойными обязательствами, а это отражается на кредитной истории и рейтинге. Если возникнут просрочки, то впоследствии заявку на кредитную карту, рассрочку или автокредит не одобрят.

Если принято решение взять два кредита одновременно, то надо настроиться, что первые 2-3 года придется серьезно пересмотреть семейный бюджет и оптимизировать все доходы и расходы.

Завышение цены в договоре купли-продажи

Схема завышения первоначальной стоимости жилья была популярна длительное время. Она строилась на том, что покупатель и продавец договаривались о том, что в сделке купли-продажи будет отражена не реальная цена, а с учетом процента на первый взнос. Например, квартиру продают за 4 млн рублей, а в договоре укажут сумму в 4,4 млн рублей при взносе в 10% или 4,8 млн рублей, при взносе в 20%. Продавец пишет расписку покупателю, что первоначальный платеж им получен, а банк одобряет ипотеку на большую сумму, чем необходимо для покупки.

Некоторые покупатели и посредники утверждают, что подобные схемы работали не только с банками, но и с застройщиками. До сих пор встречаются ситуации, когда продавец самостоятельно предлагает подобную схему. Но чаще всего к таким действиям склоняют мошенники, потому что на самом деле никаких выгод продавцу от таких действий нет, а уголовная ответственность — есть. Задумайтесь, зачем предлагают такой вариант, а еще лучше не связывайтесь с подобными продавцами.

На сегодня получить одобрение банка с завышением цены сложнее. Банки привлекают независимых экспертов, которые оценивают рыночную стоимость жилья. Она, как правило, и так ниже, чем запрашивает продавец. Поэтому если разница будет очевидной, то банк не одобрит заявку на большую сумму. Гораздо чаще бывают обратные ситуации. Например, банк изначально одобряет потенциальному заемщику ипотеку в 4 млн, а оценщик указывает стоимость квартиры 3,5 млн. В этом случае банк пересмотрит сумму и даст одобрение только на 3,5 млн рублей.

За участие в мошеннической схеме с завышением цены заемщику и продавцу грозит уголовная ответственность по статье 159.1 УК РФ. По ней возможен штраф до 120 тыс. руб., обязательные работы до 360 часов или ограничение свободы до 2-х лет. Если суд докажет, что в схеме участвовала группа лиц, то это будет отягчающим обстоятельством и наказание усугубляется.

Как оформить ипотеку правильно

При покупке жилья с ипотекой:

1. Выясните, какие виды господдержки и льготы вам доступны. Если будет использован сертификат на материнский капитал, подготовьте все документы, чтобы к моменту сделки они были на руках. Предупредите банк, что хотите использовать маткапитал, не все финансовые компании одобряют такие заявки.
2. Подберите банк, который подходит по условиям. Если есть право на льготную ипотеку под 6%, то перечень банков, которые предоставляют займы по этой программе, утверждает Минфин. В других банках заявку не одобрят. Если в ипотеке не будет господдержки, обратите внимание на процентную ставку, надежность, рейтинг и качество обслуживания в нескольких банках.
3. Подавайте заявку. Одному и тому же потенциальному заемщику разные банки предлагают разные условия, поэтому обращайтесь с несколько кредитных организаций. Если заявку одобрят, уточните заранее срок действия одобрения, чтобы уложиться в срок при проведении сделки купли-продажи.
4. Найдите подходящую квартиру. Этот этап можно начинать одновременно с поиском банка. Уточните в банке, каким может быть жилье — только новостройка или можно выбирать квартиру и на вторичном рынке. Условия банков зависит от разных факторов, в том числе того, будут ли использованы субсидии государства.
5. Проведите оценку недвижимости. Банк не даст ипотеку на 100% стоимости жилья, если подана заявка на ипотеку с первоначальным взносом. В этом случае придется искать деньги на первоначальный взнос, если их еще нет.
6. Подпишите два договора. С банком — договор ипотеки, с продавцом — сделку купли-продажи, на основании которой можно зарегистрировать право собственности. В договоре обязательно условие обременения недвижимости. Как правило, договор на куплю-продажу составляет банк, поэтому заверять его нотариально не обязательно.
7. Оформите страховку — квартиру обязательно, здоровье заемщика и титульные права — по желанию.
8. Рассчитайтесь с продавцом. Часть денег может быть передана наличными, с использованием сейфовой ячейки или через аккредитив. Полный расчет проходит только после регистрации в Росреестре или при выполнении других условий договора.

После этого перейдите к дополнительным этапам, которые приведены ниже.

Что еще важно сделать

Как только пройдет расчет с продавцом:

1. Зарегистрируйте право собственности на недвижимость и залог. Документы на регистрацию можно подать через Росреестр или МФЦ. Недвижимость зарегистрируют в течение 5-7 рабочих дней. Госпошлина за процедуру — 2 000 рублей. За регистрацию залога платить не надо.
2. Сделайте регистрацию себе и членам своей семьи в новом жилье. После регистрации в Росреестре можно прописаться в купленной квартире. Недвижимость можно даже сдавать в аренду или завещать, но ее нельзя продать, до исполнения кредитных обязательств. Чтобы прописаться быстрее закажите выписку о правах собственности на жилье в ЕГРН и подайте документы через МФЦ,
3. Оформите заявление на налоговый вычет. Начиная со следующего календарного года после покупки жилья можно подавать декларацию 3-НДФЛ и получить возврат ранее уплаченных налогов. Если ждать до следующего года не хочется, то можно обратиться в бухгалтерию работодателя. Тогда после подачи документов с заработной платы не будут удерживать 13% подоходного налога.

На вычет можно претендовать и тем, кто покупает квартиру без ипотеки. Такое приобретение относится к полезным покупкам с точки зрения государства, поэтому оно оказывает материальную поддержку семьям. Но при этом установлено ограничение. Имущественный вычет дают только один раз на сумму в 2 млн рублей. То есть максимальная сумма, которую вернут из бюджета — 260 тысяч рублей. Это может быть и покупка 2-3 квартир, главное чтобы итоговый размер вычета не превысил 260 тыс. руб.

Если заемщик оформлял ипотеку, то у него есть дополнительный лимит вычета на сумму в 3 млн рублей по процентам, но не более 390 000 рублей в общей сумме. Но если ипотека была оформлена до 01.01.2014 года, то ограничений по сумме вычета нет.

На что обратить внимание при выборе жилья

Перед покупкой жилья важно заранее решить — новострой или вторичка. Аргументы при этом у каждого свои. Решение принимать только вам, с учетом того, какие условия готов одобрить банк, если на покупку пойдут заемные средства.

Инфраструктура вокруг будущего жилья также индивидуальна. Одним важен парк и пруд вблизи от дома, другим — школа и детский сад, а третьим — метро и торговый центр. Немаловажный фактор — соседи, планировка и месторасположение квартиры в здании.

При покупке квартиры в новостройке проверьте:

1. Разрешение на строительство.
2. Проектную декларацию, которую застройщик размещает на своем сайте.
3. Договор, в котором прописаны гарантийные обязательства застройщика.

При покупке жилья на вторичном рынке изучите некоторые документы, прежде чем их запросит банк при подаче заявки на ипотеку. Если сделка проходит за свои деньги, то тем более важно проверить:

1. Право продавца распоряжаться собственностью.
2. Наличие других правообладателей — наследников, бывших супругов, несовершеннолетних детей.
3. Всех бывших владельцев жилья. Для выявления всех собственников и сведений о том, как оно переходило от одного владельца к другому закажите выписку из ЕГРН. Идеальный вариант, когда продавец не состоял в браке, владел жилплощадью больше 3-х лет, и у него нет несовершеннолетних детей.
4. Уточните наличие перепланировок. Покупку квартиры с неузаконенными в БТИ изменениями плана банк не одобрит.
5. Если уверенности в выбранном жилье нет, закажите проверку у юристов. Для дополнительной безопасности от «новоиспеченных» претендентов после покупки жилья застрахуйте свое «титульное» право. В случае признания сделки недействительной, такой полис убережет от потерь.

Если вы не проведете никакую проверку, то банк все равно самостоятельно проверит все документы, права и обременения. Но в этом случае, могут быть выявлены какие-то нюансы, и придется искать новый объект, а периода одобрения от банка на еще одни поиски не хватит. Если сделка проходит без банка, тем более уделите время на проверку всех документов.

Комментарии: 0

Отменить ответ

Я принимаю условия обработки персональных данных, указанных в Политике конфиденциальности
Хочу получать уведомления об ответах

Δ