Ипотека на строительство дома в 2025

Условия ипотеки под строительство дома

Ипотека на строительство дома — один из самых сложных ипотечных продуктов, поэтому далеко не все банки включают его в свои линейки. Чтобы вам было проще выбрать, на портале Бробанк.ру уже собраны все актуальные предложения рынка. И обязательно ознакомьтесь с особенностями этой ипотеки.

Выдача жилищных кредитов на приобретение готовых объектов или тех, что возводятся партнерскими застройщиками, поставлена на поток. Без особых проблем можно купить квартиру на вторичном рынке, готовый частный дом, квартиру в строящейся многоэтажке.

А вот со строительством дома не так все просто. Если объект уже существует или точно будет существовать (оформлен ДДУ), банк без проблем сможет взять его в качестве залога.

Залог — обязательное условие выдачи жилищного кредита согласно закону. На покупаемый объект накладывается обременение. Если заемщик не станет платить, банк просто заберет квартиру/дом и покроет убыток.

В случае строительства дома объекта еще нет. Отсюда вытекает вопрос — а что тогда будет оформлено в качестве обеспечения? Именно поэтому возникают сложности, и некоторые банки вообще исключают ипотеку на строительство из своих линеек. Слишком это сложный продукт, при выдаче которого приходится повозиться.

Что может стать залогом

Идеальный вариант — ипотека на строительство частного дома под залог недвижимости, которая уже есть в собственности заемщика. Например, семья проживает в квартире и желает построить свой дом. Она оформляет ипотеку под квартиру и получает деньги на строительство.

При таком раскладе заемщику есть где жить, при этом он параллельно сам или с привлечением строительной компании возводит дом. По завершению строительства обеспечением будет уже сам дом, с квартиры ограничения снимаются. В итоге ее можно продать и закрыть ипотечный кредит на строительство.

Но есть и минусы:

• у вас должна быть собственная недвижимость без каких-либо ограничений. Например, если в ней есть детские доли, банк не примет ее в залог. Если есть иные сособственники кроме супруга — аналогично;
• в кредит можно получить не больше 80% от цены закладываемой недвижимости, а строительство — дорогое удовольствие. Если денег не будет хватать на реализацию проекта, придется здесь и сейчас выкладывать круглую сумму для большого первого взноса;
• кроме недвижимости для залога у вас в собственности должна быть земля, на которой планируете возведение дома. Или нужно заключать договор с фирмой, которая и землю реализует, и дом на ней строит.

Если собственной недвижимости нет, дело усложняется. Но некоторые банки готовы идти на послабления и предлагают альтернативные варианты. Например, оформляется залог земли, на которой будет вестись строительство.

В случае с землей ее цена обычно в разы меньше, чем затраты на строительство. Поэтому после расходования первого транша залог переоформляется. Проводится оценка земли с уже частично построенным домом. Недвижимость уже дороже, поэтому банк оформляет новый залог и выдает следующий транш. Так может делаться несколько раз.

Так как ипотека под строительство частного дома — более сложный и рискованный продукт, ставки по нему выше, чем при классическом жилищном кредите на покупку готового объекта.

Ипотека под строительство от Сбербанка

Именно Сбербанк, как главный банк страны, готов предложить россиянам ипотеку на строительство дома. К сожалению, предложений становится все меньше, в 2021 году их буквально можно пересчитать на пальцах одной руки.

Параметры предложения Сбербанка:

• сумма выдачи — от 300000 рублей. Максимальная ограничивается 75% цены залога или стоимости возведения дома;
• первоначальный взнос, то есть личные вливания заемщика — минимум 25% от цены строительства;
• процентная ставка фиксированная — 8,8% годовых для зарплатных заемщиков и 9,3% для остальных. При отказе от страхования жизни ставка повышается на 1 пункт.

Требования к заемщику у Сбербанка стандартные. Подать заявку на ипотеку может гражданин от 21 года. На момент гашения ссуды ему не должно и исполниться более 75 лет. Заемщик может привлечь до 3 созаемщиков. Их доходы тоже будут учитываться, но они вместе с тем получают права на объект и обязанности по выплате ссуды.

В качестве залога Сбербанк готов рассмотреть землю, иную недвижимость заемщика или принять просто поручительство. В последнем случае после возведения дома залогом станет дом, поручительство будет аннулировано (при таком раскладе банк может поднять ставку).

Но в любом случае необходимо предварительно обратиться в банк и получить консультацию по вопросу возможного обеспечения сделки. Например, можете позвонить для этого по горячей линии Сбера по номеру 900. Такие вопросы решаются индивидуально.

Ипотека под строительство от Росбанка

Кроме Сбербанка предложение такого типа есть и в Росбанке. Для справки: до недавнего времени на рынке существовал ипотечный банк Дельтакредит, который теперь стал Росбанком. Поэтому в этой организации встречаются интересные и нестандартные предложения для ипотечных заемщиков.

Условия кредита подбираются индивидуально для каждого заемщика, для уточнения информации необходимо обращаться в банк. Росбанк готов принять в качестве обеспечения только недвижимость, находящуюся в собственности заемщика.

Кто будет строить дом

Планируя оформление ипотеки под строительство дома, нужно изначально решить, как будет возводиться дом. Есть два варианта:

1. Заключение договора со строительной компанией под ключ. В итоге сумма кредита — это стоимость работ вместе с материалами по договору. И именно строительная организация получит по итогу деньги от банка.
2. Самостоятельное строительство. Для этого необходимо составить максимально подробную смету, финансирование будет вестись на ее основании.

Если планируете возведение дома без привлечения строительной компании под ключ, для составления проекта и дома лучше обратиться к специализированной фирме, которая сможет учесть все нюансы. Самому сделать верный документ крайне сложно.

Если в процессе строительства расходы будут превышать смету, эти затраты кладутся уже на плечи заемщика, банк проводить дофинансирование не будет.

Какие документы нужно предоставить

Для начала нужно получить от банка решение о том, может ли он вообще выдать деньги в долг. Для этого заемщик предоставляет справки о доходах, копию трудовой, документы о семейном положении, бумаги на землю. Если речь о супругах, они рассматриваются как созаемщики, банк учитывает доходы обоих.

Если банк дает одобрение, он оглашает сумму. В ее рамках можно создавать смету или делать заказ строительной компании. Дальнейший пакет документов напрямую зависит от того, как будет возводиться частный дом.

Что нужно:

• договора на строительства дома, подведения коммуникаций — если строительство будет вести компания;
• проект будущего дома;
• полная смета от строительной фирмы, на основании которой будет проводиться финансирование;
• разрешение на строительство;
• документы на имущество, которое будет передаваться в залог.

На основании этих документов банк принимает решение, о том, одобрить ли сделку, какую сумму выдать. Если все в порядке, принимает положительное решение. После подписания документов выдаются деньги, можно начинать строительство.

Обратите внимание, что при оформлении ипотеки на строительство, как и при любой другой жилищной ссуде, требуется обязательное страхование имущества, оставляемого в залог. Кроме того, заемщику порекомендуют подключиться к добровольному страхованию жизни. При его отсутствии ставка обычно повышается.

В нашей стране существует несколько льготных программ, которые позволяют приобрести или построить жилье с государственным субсидированием. Но чаще всего получить определенные льготы можно только в том случае, если заемщик взаимодействует с юридическими лицами – покупает у застройщика, заключает договор со строительной компанией и т.д. А что, если он сам хочет построить дом для себя и своей семьи? Наконец-то и для этих целей появилась государственная программа, о ней и поговорим далее.

Льготная ипотека на строительство своими руками

Родить сына, построить дом, посадить дерево – такая установка есть у многих россиян, и она позволяет им двигаться в правильном направлении. Создавать семью, приумножать её, заботиться о природе, бережно относиться к зеленому наследию, которое мы оставим нашим потомкам.

И если с рождением ребенка или высадкой деревьев особых проблем нет, то вот построить дом – это очень дорогое удовольствие. Приобретение и строительство недвижимости в России никогда не было дешевым, а в свете нынешних событий, когда резко подорожали строительные и отделочные материалы, и вовсе стало практически недоступно для большинства россиян.

Те люди, которые хотели приобрести для своей семьи жилье побольше, могли воспользоваться сразу несколькими льготными программами:

1. Семейная ипотека – это кредит под низкую ставку до 6% для семей с двумя и более детьми, где хотя бы один малыш должен родиться после 2020 года, либо иметь инвалидность.
2. Льготная ипотека на новостройки – распространяется на покупку жилья исключительно на первичном рынке, и только у юридических лиц (застройщиков). Также предполагает низкую субсидированную ставку до 9%.
3. Сельская ипотека – предполагает оформление кредита с льготной ставкой до 3% для строительства или приобретения жилья на сельских территориях. Получить её в 2022 году можно в Россельхозбанке, и если вы хотели именно построить дом, то для этого нужно заключить договор с подрядчиками из списка банка.

Именно сельская ипотека стала очень популярна за последние несколько лет, ведь она позволяла получить крупную сумму денег под очень низкий процентную ставку в 2-3% годовых. Выделенное государством финансирование быстро закончилось, в текущем году программу возобновили, но оставили по ней только один банк, и утвердили список подрядных организаций.

И это не всем удобно, многие хотели бы возвести дом самостоятельно, потому что не доверяют подрядчикам, которые могут использовать некачественные материалы или затягивать сроки. Жалобы заемщиков были услышаны, и теперь для них доступна новая программа.

31 мая 2022 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о введении на территории страны льготной ипотеки под 9% для граждан, которые планируют строить частный дом своими силами без услуг подрядных организаций. Постановление начинает действовать с 1 июня текущего года.

Это пилотный проект, который позволит россиянам улучшить свои жилищные условия. Его основным преимуществом является отсутствие требования заключать договор подряда с профессиональными застройщиками, что позволит сэкономить заемщикам.

Кому подойдет новая льготная программа

Идеально эта ипотека подойдет для тех, кто уже имеет свой земельный участок, и начал строительство, но по каким-либо причинам не смог его закончить, например, из-за отсутствия нужного финансирования. А также тем, кому не нужен большой дом для круглогодичного проживания, а требуется, к примеру, коттедж на летний период для выездов всей семьей за город.

Возведение дома собственными силами – это принципиально новый продукт для российского рынка, и весьма специфический. Ранее льготы со стороны государства распространялись исключительно на покупку жилья при помощи подрядчиков, чтобы стимулировать строительную сферу, поддерживать её и сохранять рабочие места.

И если на первый взгляд так и произошло – застройка городов шла усиленными темпами, и проценты по ипотеке были более чем низкие, то вот с доступностью возникли проблемы. Застройщики по всей стране начали массово повышать цены на возводимое жилье в ответ на повышенный спрос со стороны заемщиков, и получилось так, что новостройки в черновой отделке оказывались намного дороже жилья на вторичном рынке.

Назрела необходимость дать россиянам возможность самостоятельно строить жилье, и стараться при этом разумно экономить. Конечно, это связано с определенными повышенными рисками – нужно самостоятельно рассчитать общий объем затрат и время, которое потребуется до момента переезда в новый дом, закупить все необходимые материалы, которые все время дорожают, найти мастеров себе в помощь и т.д., но предполагаемая выгода все равно перевешивает эти минусы.

Собственно, новая льготная программа и стала возможной только потому, что в нашей стране существует интересная статистика за 2021 год: больше половины всего жилья в России было построено населением (из 92,6 млн. построенных квадратных метров граждане самостоятельно возвели 49,1 млн). А результаты опроса, проведенным ДОМ.РФ, показали, что жить в своем доме хотят примерно 73% россиян.

Основные тарифы льготной ипотеки на строительство дома своими силами

Проект был запущен совсем недавно, но заявки по участию в льготной программе уже принимаются, и она пользуется спросом у населения. Во многом причина происходящего состоит в том, что выделенных средств хватит примерно на 8.000 кредитов, то есть финансирование достаточно скромное, и на всех желающих может не хватить.

Вот основные параметры ипотечного кредита:

1. Процентная ставка – не более 9 млн. рублей.
2. Сумма кредита – до 12 млн. руб. для Москвы, МО и Санкт-Петербурга и ЛО, для регионов – до 6 млн. рублей.
3. Первоначальный взнос — 20% от общей суммы кредита.
4. Рефинансирование пока не предусмотрено.
5. Срок действия программы — до 31 декабря 2022 года.

В качестве залога будет приниматься строительный участок, на котором планируется проведение строительных работ, а по их окончанию – возведенный дом. Банк предоставит заемщику кредитную линию, в рамках которой каждый транс будет перечисляться на отдельный этап строительстве, после того, как будет получено подтверждение о завершении предыдущего этапа.

Транши по кредиту разбиваются по этапам стройки согласно смете:

1. Первый транш – на приобретение земли, который идет в аккредитив продавцу в том случае, если цель ипотеки заключается в приобретении земельного участка и стройки на нем.
2. Второй транш – на фундамент, который начисляется как аванс под залог земли (не более 40%).
3. Третий – на каркас и тепловой контур. Деньги выделяют по факту подтверждения банком завершения предыдущего этапа стройки, и также в сумме достигают не более 40%.
4. Последний – на инженерию, будет выделен по факту получения банком подтверждающих документов о завершении предыдущего этапа стройки. Сюда приходится остаток по смете на стройку.

Важно, что нужно завершить строительство в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора с банком. Ввод построенного дома должен произойти в течение года, в частности, нужно получить паспорт БТИ.

Это вполне реально для деревянных домов, а вот с домами с другими технологиями могут возникнуть сложности хотя бы из-за невозможности проведения работ в зимний период. Это достаточно жесткое условие и сжатые сроки, поэтому нужно реально смотреть на свои возможности и силы, чтобы уложиться в отведенные сроки.

Где выдают ипотеку на самостоятельное строительство дома

Ипотечная программа для строительства частных домов своими силами является частью федеральной программы льготной ипотеки под 9%. Поэтому все банки — участники программы (порядка 70 банков) имеют возможность выдавать кредиты на подобные цели, поясняют в банке «Дом.РФ».

Как взять ипотеку для строительства:

1. Определитесь с тем, где вы хотите построить дом, обратитесь к специалисту, который поможет вам нарисовать план дома и прикинуть, в какую сумму вам обойдется его строительство. Лучше всего использовать более бюджетные варианты, чтобы уложиться в сумму и сроки кредитования.
2. Определитесь с банком – их около 70-ти, поэтому в каждом регионе наверняка найдутся организации, которые выдают деньги по льготной программе.
3. Подайте заявку на получение льготной ипотеки в отделении или на официальном сайте банка. Мы рекомендуем обращаться именно в офис, чтобы сразу узнать все нюансы, сделать предварительные расчеты и узнать список документов, которые потребуются в вашем случае.
4. Соберите документы, пройдите проверку и получите одобрение на кредит. Стандартный пакет – паспорт, справка о зарплате, копия трудовой книжки, пенсионное удостоверение, СНИЛС. Для ИП список свой.
5. Далее нужно найти подходящий под строительство земельный участок и провести его проверку на наличие препятствий для строительства жилья.
6. Если проверка пройдена, то заемщику нужно предоставить банку смету и проект дома на утверждение.
7. После всех проверок будет заключен кредитный договор, и банк перечислит на счет заемщика деньги по первому траншу.
8. Деньги будут перечисляться траншами, после окончания строительства нужно будет поставить дом на кадастровый учет в Росреестре, чтобы банк ввел под залог новое жилье.

И это очень важно, потому как после отведенных 12 месяцев на строительство жилья нужно будет обязательно пройти регистрацию, и предоставить банку подтверждающую документацию. Если этого не сделать, то возможны санкции со стороны банка из-за недополучения дохода, то есть повышение процентной ставки с льготной на рыночную.

Требования к заемщикам каждый банк определяет индивидуально, и их надо узнавать у специалистов в офисе, по телефону горячей линии или же на официальном сайте банка. Мы рекомендуем именно последний вариант, потому как он позволит сразу же воспользоваться онлайн-калькулятором, и оценить будущие платежи.