Есть несколько способов оформить ипотеку на долю в квартире, но сделка все равно не будет простой. Есть важные нюансы, которые отпугивают банки, многие из них отказываются работать с такими объектами. Бробанк.ру рассказывает, как совершить такую покупку, куда обратиться за оформлением.
В чем сложность
Банки предпочитают выдавать ипотеки на “целые” объекты. По итогу оформления они могут без проблем наложить на предмет покупки обременение, оставить его в залог до полной выплаты ссуды. С долей в чистом виде это сделать не так просто, а без залога банки ипотеки не выдают.
Сложности:
- Сама сделка купли-продажи доли. Нужно договариваться с остальными сособственниками и продаже, сначала предлагать покупку им. Если откажутся, тогда искать других покупателей. Есть риск, что что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена.
- Невозможно принять в залог долю. Если вдруг заемщик перестанет платить, банку нужно будет продавать залог и покрывать убытки, А продажа доли — сложный процесс, требующий получение согласий от сособственников.
Многие банки просто отказываются выдавать ипотеку на долю, так как проблемные сделки им совершенно не нужны. Им проще кредитовать обычные квартиры и дома, которые становятся залогом. Благо, что очередь из заемщиков только растет, поэтому варианты с долями банками не интересны.
Если речь о последней доле в квартире
Бывает так, что после покупки доли квартира станет полноправной собственностью одного человека. Например, у вас есть ⅔ от квартиры, вы покупаете оставшуюся ⅓, и объект становится полностью в вашем.
Вариант с покупкой последней доли — самый реальный. В этом случае можно найти несколько банков, которые профинансируют сделку.
По итогу оформления будет целая квартира одного собственника, и на этот объект без проблем можно наложить обременение. И это уже будет не долевая ипотека, а самая обычная. А такие выдают многие банки.
Так как это доля, то речь пойдет только о покупке недвижимости на вторичном рынке. Вот перечень банков, в которые вы можете обратиться, с основными условиями заключения договора:
| Банк |
Ставка |
Первый взнос |
Срок |
| Сбербанк |
базовая 7,7% |
от 15%, зарплатникам — 10% |
до 30 лет |
| ВТБ |
базовая 8,4% |
от 10% |
до 30 лет |
| Альфа-Банк |
базовая 8,49% |
от 20% |
до 30 лет |
| Газпромбанк |
базовая — 7,5-8,7% |
от 10% |
до 30 лет |
Базовая ставка — понятие относительное, на которое не стоит опираться. Банки применяют к базовому значению повышающие и понижающие коэффициенты. Например, в Сбербанке повышающие такие:
- 0,3% за оформление ипотеки не онлайн;
- 0,3% за выбор квартиры не на Домклик.ру;
- 0,4%, если первый взнос меньше 20%;
- 0,5%, если клиент не зарплатный;
- 0,8%, если оформляется ипотека без справок;
- 1% при отказе от страхования жизни.
В целом же, вы можете обратиться в любой из этих банков и оформить ипотеку на долю при условии, что она будет последней. В юридическом отделе подскажут, как правильно все оформить, чтобы банк принял в залог целый объект.
Объект непростой, поэтому критерии к заемщику будут несколько выше. Основные требования к ипотечным заемщикам в банках стандартные. Обычно кредитуются граждане с 21 года, которые работают официально и имеют стаж на заявленном месте более 3 месяцев.
Для банка главное, чтобы заемщик смог выплачивать ссуду, поэтому пристальное внимание уделяется уровню его платежеспособности. Что играет роль:
- суммарный ежемесячный доход от всех источников, доказанный справками;
- стаж работы. Чем он выше, тем больше доверия к заемщику. Обычно требуется копия трудовой;
- текущие обязательные расходы. Например, на другие кредиты, на содержание детей.
Так как речь о доле, более сложном объекте недвижимости, банк будет более требователен. Сделка окажется одобренной только в том случае, если заемщик со всех сторон будет идеальным.
Для увеличения шансов на одобрение долевой ипотеки можете обратиться в 2-3 банка сразу. Если придет несколько одобрений, вы сможете выбрать лучшее предложение.
Если речь не о последней доле
В этом случае все сложнее. Купить долю в ипотеку по стандартной схеме уже невозможно. Банки не пойдут на такую сделку, так как не связываются с долями вообще, им интересные только целые объекты, которые не принесут никаких юридических проблем.
Например, у квартиры 3 собственника, у каждого по трети. И вы хотите купить в ипотеку одну треть этого объекта. Получается вот что:
- Собственник продаваемой трети должен прислать официальные предложения о покупке своей доли другим сособственникам. Продажа возможна только при урегулировании этого вопроса.
- Отказы получены, потенциальный заемщик идет в банк, чтобы оформить ипотеку на долю.
- Банк видит, что объектом ипотеки будет только треть квартиры, остальные ⅔ принадлежат другим людям. Банк не сможет принять в залог целый объект, поэтому откажет в сделке.
Надеяться на одобрение сделки не приходится вообще. В чистом виде оформить ипотеку на долю просто не возможно, ни один российский банк не примет в залог только часть квартиры.
Дело в том, что при просрочке нужно будет реализовывать объект. А долю продать сложно, тем более что ее цена всегда невелика. Плюс придется решать вопросы с другими сособственниками. Банкам эта возня не нужна, поэтому они просто отказывают в заключении договора.
Если оставить в залог другую недвижимость
Если у вас есть в собственности другой целый объект, вы можете предложить банку принять его в залог. То есть банк выдает вам ипотечный кредит на покупку доли, но в залог принимает не покупаемый объект, а тот, что уже находится в собственности заемщика.
В этом случае при возникновении претензий банк просто обратит взыскание на заложенную квартиру и сможет без проблем ее реализовать. У заемщика же останется купленная доля и остатки денег.
На такую сделку будут готовы пойти многие ипотечные банки РФ. Но все равно нужно все согласовать. Плюс закладываемая квартира должна полностью соответствовать требованиям банка.
Часто самым простым решением вопроса становится оформление простого потребительского кредита наличными. Это нецелевая ссуда, заемщик расходует деньги по своему желанию без отчета. То есть полученные средства можно легко пустить на покупку доли.
Так как речь о приличной сумме, потребуется сбор справок с работы. Максимальный срок заключения договора — 5 лет, и заемщик должен быть достаточно платежеспособным, чтобы гасить этот кредит.
Потребительские ссуды оформляются за 2-3 дня. Вы сразу получаете деньги и можете отдавать их за покупку доли. Но важный момент — кредиты наличными всегда дороже ипотеки. Если ипотека может быть оформлена под 8-9%, то кредит — под 15-18%.
Делаем выводы
Купить долю в квартире в ипотеку без проблем можно только в одном случае — если это последняя доля, после которой заемщик станет полноправным собственником объекта. Этот объект и будет оформлен как залог.
Если же доля не последняя, стандартная ипотека окажется недоступной. Актуальными будут только два варианта: оформление для покупки кредита наличными или оформление ипотеки с залогом другого объекта собственности.
Частые вопросы
Выдает ли Сбербанк ипотеки на покупку долей?
Нет, целевой программы для такого вида недвижимости в Сбере нет. Но если доля последняя, вы можете воспользоваться стандартной программой ипотеки на покупку недвижимости вторичного рынка.
А если другие собственников согласны оставить свои доли в залог?
Технически банки в этом случае смогут принять в залог целый объект. Но на практике все равно не пожелают связываться с такой сделкой.
Можно ли взять ипотеку на долю при разводе?
Можно, если по итогу сделки квартира будет целиком принадлежать одному гражданину.
Можно ли купить долю в квартире в ипотеку с маткапиталом?
На материнский капитал в принципе невозможно приобрести долю в квартире, по закону предметом покупки может быть только целый объект или выделенный (например, комната в коммуналке). Но все же есть случаи, когда подобные сделки одобрялись Верховным судом. Если же речь об ипотеке, то сделка реальна в случае выкупа последней доли.
Как проще всего выкупить долю в квартире в кредит?
Проще всего оформить кредит наличными и этими деньгами рассчитаться с продавцом.
